近段时间，多地相继公布了新一轮优化房地产市场的政策。其中，值得注意的是，包括一线城市在内的多个城市下调了针对非户籍人口的住房限购政策规定。非户籍居民购买住房的社保连续缴费年限由5年降至3年，非户籍单身购房区域扩大到外环线以内的二手房。此前，南京重启“购房落户”政策，允许具有合法稳定住所且实际居住在南京的非南京户籍居民直接申请落户。以放松非本地居民购房限制为重点的这一轮房地产市场调控，是各地“人才争夺战”不断升级的表现。但从本质上说，与其说是为了偷人才，倒不如说是房地产政策在顺应客观规律更准确。因为，从经济现代化的规律来看，纵观世界，即使在发达国家，仍然存在着人口向大城市集中的趋势。人口向大城市集中是普遍规律，必然带来相应的大城市住房需求。
事实上，对非户籍人口购房的限制已经放宽。一方面，这符合非户籍人口的实际需求。但另一方面，我们并没有取消对购房的所有限制。即使是户籍人口，在一些大城市，特别是中心城区，一个家庭可以购买的房屋数量仍有限制。这可以防止由于收入差距造成的家庭之间的财产差距。减少对外国人口购房的限制，将有助于满足相关群体的住房需求。那么，降低大城市购房门槛是否会导致大城市对中小城市的“虹吸”，造成房地产市场的两极分化？应该说，大城市非户籍居民住房限购政策的放宽，并不是导致楼市两极分化的原因。相反，在人口向大城市集中的客观规律的推动下，房地产市场必然会出现两极分化。这主要是因为，在现代经济发展过程中，人口集聚会带来经济建设的规模效应和集聚效应。很多行业，尤其是服务业，高度依赖人口规模、人口流动和人口密度来发展。
随着经济现代化水平的提高，服务业在经济和就业中的比重也在不断提高。一方面，服务业的发展可以满足人们日益增长的对美好生活的向往。此同时，服务业也成为创造就业、增加收入的重要产业。由于服务业的特点，供给和需求需要面对面，生产和消费需要同时完成。因此，它特别依赖于人口规模、人口流动和人口密度。利用人口的规模、密度和流动，一些产业可以在大城市发展得更好。别是人民生活水平提高所产生的一些新的需求，比如文化产业、体育产业、演艺、会展等，以及我们日常生活中用到的一些生活服务业，比如外卖和家政，更有可能在人口多的地方发展。因此，在人口继续向大城市集中的情况下，逐步取消或放宽购房限制，将有利于一部分在大城市有稳定工作和居住的人，让他们根据自己的意愿和能力决定是否买房。如果你的收入暂时还不够高，可以租房子，在大城市安居乐业。我们不能简单地认为，降低大城市购房门槛会导致房地产市场分化。即使在此前的非户籍居民购房限制政策下，由于人口在大城市和中小城市之间的流动，房地产市场也早已被划分为人口流入和流出的区域。经济政策不能避免趋势，也不能通过限制人口流动来维持缺乏经济建设机会的地区的住房需求。
房地产市场的分化，既有需求端人口流动导致大城市和中小城市分化的原因，也有供给侧因素的影响。曾经有一段时间，一些地方的土地供应，以及企业方面的征地和建房，没有认识到人口集中是一个规律或者趋势。结果，在一些回想起来似乎是人口大量外流的地方，兴建了大量的新市镇和房屋。这就造成了住房供应与后工业化阶段发展服务业所需的人口密度和人口流动的趋势不匹配。房地产市场的分化是在供求两种力量的影响下发生的。我们现在要做的，除了通过放松需求端的政策来适应人口增长地区的实际住房需求外，还要在人口流入地区的供给端多建一些住房，以缓解房价上涨的趋势。在人口外流的地区，必须减少住房供应，避免大量闲置住房和资源浪费。
长期以来，我的研究一直在呼吁供给侧的变化，最近几年国家也在关注这个问题。今年2月召开的中央全面深化改革委员会第四次会议提出，“必须增强土地要素对优势区域高质量发展的保障能力”，就是一个重要信号。
由于过去对规则认识不足，在大量人口流入大城市的同时，对大城市建设用地供应端进行了严格控制。结果，大城市建设用地供应跟不上需求，导致高地价、高房价。地方政府为了促进制造业的发展，将大量土地用于工业用途，导致住宅用地供应进一步压缩。其中，廉租房和公共住房的供应相对不足，进一步加剧了住房紧张。
因此，在土地投资和建设用地配置方面，必须顺应一些优势区域，主要是沿海沿江地区的一些港口和大城市的用地需求，而在不影响生态宜居性的前提下，增加城市建设用地供给总量，尽可能优化城市建设用地配置。在总供给上，条件好的优势区域可以容纳更多的现代产业对经济增长做出贡献。在土地结构优化的过程中，可以释放出更多的居住用地，建造更多的房子，缓解住房紧张的问题。这样，土地供给侧政策才能更好地适应区域经济建设的发展趋势。
