近期出台的房地产政策呈现出多角度、多领域、更加灵活、更加积极主动的趋势。 2023年12月以来，全国及一线城市房地产政策频次和力度均呈现明显上升，大致可分为三条线：一是供给侧信贷问题和衍生风险必须应对自上而下更加积极；住房城乡建设部、金融监管总局等牵头建立市级房地产融资协调机制，央行、金融监管总局发布关于金融支持房地产金融支持的通知发展租赁市场，做好经营性房产贷款管理；其次，从上到下，“充分赋能城市房地产“监管自主权”，广州随后对限购进行了重大调整（即取消大户型限购，其他类型用于出租或出售的住房）不纳入限购数量的确定）。此前，12月份，一线城市已实施限购、限贷等措施，并做出了一些积极调整；三是融资支持和具体做法得到推进为配合媒体报道的12月城村改造、全市范围扩大保障性住房建设等“三大工程”建设，广州发布《城乡居民住房改造专项规划》城中村》、深圳市发布《关于积极稳妥推进城中村整治实现高质量发展的实施意见》等。 1月25日，在国务院新闻办金融服务经济社会高质量发展新闻发布会上，国家金融监管总局明确表示“房地产……对国民经济具有重要影响” ……金融业负有不可推卸的责任，必须提供强有力的支持。”房地产政策开始出现更加积极的转变。
一系列政策调整可能在中短期内对防止房地产企业信用风险扩散、稳定实体市场预期取得一定进展，具体取决于实施力度和后续力度。从供给端来看，一些龙头混合所有制、民营房企年内境内外公债到期仍面临不小的压力（例如金地、万科、龙湖、新城分别约为186、290、137，70亿[9]）。如果前述项目级融资协调机制和经营性物业贷款安排能够全面落实，有望在一定程度上缓解房企信用风险以及随之而来的“保交房”问题蔓延。中国房地产报在城市房地产融资协调机制部署会议报道中提到了“项目白名单尽职调查和豁免”的关键信息。我们建议继续观察该机制能否在一定程度上逆周期调节金融机构过度的避险情绪。往往会重点关注一些此前融资相对紧张的房地产企业。从需求端来看，考虑到城市房地产调控自主权的提升，继广州调整限购后，我们预计其他重点城市也会跟进，包括核心区仍保留限购的10个重点城市，仍处于较高水平。在实行最低首付比例标准的18个重点城市中，预计一线城市也可能根据情况对部分地区的限购标准进行一些合理调整。但考虑到仍有政策调整空间的城市数量相对有限，且此前调整的效果大多是局部性、阶段性的，我们认为相关政策或有望小幅提振市场真实预期（例如地方房价跌幅阶段性小幅收窄），但仅靠量价超季表现可能难以从根本上推动，仍需“三大工程”相关政策的配合。
当前实物市场表现依然疲弱，对需求端更加直接、有力的支撑或许是前述一系列政策调整发挥积极作用、推动行业基本面发生根本性转变的关键。今年1月份以来，房地产行业基本面总体延续了去年底的特点。新屋销售一直处于较低水平（1 月前三周新屋销售较 12 月下降 40%，同比下降 37%）。房价继续下降，但降幅略低。放缓（北上广杭二手房挂牌价1月中上旬环比下跌0.9%，11月同期环比跌幅12月份分别为-2.1%和-1.2%），但只有二手房成交量仍处于较高水平（1 二手房成交量较1月份前三周小幅下降8%）与12月相比，同比增长25%）。实体市场的表现是当前居民收入、物价、房产交付等方面预期偏弱的综合客观反映。我们认为，需求端更强有力的逆周期调节对于打破预期负循环至关重要。对此，“三大工程”建设（特别是以货币/房票为主要补偿形式的城中村改造）可能是目前相对可行的措施，而“三大工程”的实体工作量”将尽快形成。这也是国家金融监管总局在国务院新闻办新闻发布会上提出的。为此，可能有必要疏通其过程中的一些关键堵点。制度层面的推进，比如如何引导补偿预期和方式，如何筹集启动资金和配套融资等。如果能在这方面采取积极措施，带来预期的改善，之前出台的一些政策那些只产生阶段性效应的产品也可能对市场产生进一步的积极影响，从而推动行业发生根本性变化。
房地产板块短期或存在交易机会，更持续的估值回升可能需要“三大工程”实施预期大幅提升或量价边际企稳来催化表现。本轮房地产低迷持续时间较长。在此期间，板块业绩多次因政策预期而快速反弹，随后因缺乏基本面业绩支撑以及房企信用风险解读而持续下滑。近期房地产政策频繁出台或将再次给行业带来压力。短期交易机会来了。考虑到前述对常规需求支持的政策空间分析、去年一季度的高销售基数以及临近春节的销售淡季，我们预计短期基本面或许无法改善。提供有力支持，但要继续关注“三大工程”。 “如果建设实施的机制设计和本土实践能够带动其实施预期大幅提升、基本面表现进一步企稳，板块或将迎来更持续的估值回升。届时，‘三大工程’理念将进一步深化。”既好又好的个股和龙头房企将受益，在此之前仍建议关注资产质量和盈利能力相对稳定的优质分红股。
