天津湾、11号公馆、泰达城以及天津首家ITMALL――荣华时代数码广场……近两年，随着商业地产在天津的持续发展，越来越多的复合型商业地产项目如雨后春笋般迅速崛起，并以其综合性、服务性，体现娱乐、休闲、购物、商务办公为一体的综合优势而备受瞩目，很快成为天津市场上一道亮丽风景。
然而，当一种新型的商业载体诞生，人们在惊喜的同时也感到一丝忧虑，毕竟是一个城市新的商业地标，并无任何成功的投资案例可以借鉴，此时，投资者该如何选择项目？需要警惕哪些投资风险？
在商业地产大力发展之下，众多开发商纷纷以“复合型商业地产”概念挺进天津楼市，并在本市呈现出迅猛的发展势头。
那么究竟什么是复合型商业地产？专家认为，所谓复合型商业地产，就是区别于传统的商务楼，形成以商业购物、餐饮娱乐、酒店、写字楼、住宅为一体的特色商业链。
目前，天津以复合型商业地产概念推出的大型综合项目主要分布的区域大多为本市的重点建设区域，如海河、老城厢等，并以其特有的“复合”时尚概念成为天津未来国际化发展的趋势。
天津湾项目建筑面积超过百万，是海河开发首批启动的重点项目之一，有七种物业类别，其目标是要打造天津国际休闲核心区，并实现天津国际化休闲新生活模式。
坐落在老城厢地区建筑面积最大的休闲商务地产项目11号公馆是以文化休闲、生态居住、酒店旅游、特色商业、商务金融等为功能的定位，将整个老城厢地区规划用地分为十四个区块并以滚动的形式开发。
而位于天津科贸街的荣华时代广场，是一座集商务写字楼、IT数码商城、星级酒店、餐饮、休闲于一体的大型综合商业项目，其中的时代数码广场以ITMALL这一概念首现天津IT市场。
除此之外，泰达城、天一mall也同样跻身于复合商业地产之列，面对如此众多的新兴商业项目，投资者在选择时应考虑哪些因素？在项目之间的比较中该如何看清优势与劣势？
在目前市场上出现的众多复合型商业地产中，几乎每个项目都以地段、服务业态及未来前景等优势吸引投资者，而此时的投资者却被宣传弄得一头雾水，康先生就是其中一位，为了投资一个环境好、具有较高投资价值的商铺，他曾在多个复合型商业地产项目中咨询多次，却始终不能确定，他认为，无论是售楼员的解说还是宣传单的介绍，所描述的内容大同小异，自己仍不能辨清到底哪个项目才符合自己的投资需求，而项目之间又存在哪些差异性？
在采访中记者了解到，很多投资者都有与康先生一样的迷惑心理，为此，记者分别以天津湾和荣华时代数码广场为例，从项目选址、经营业态和项目定位三方面深入剖析复合型商业地产在投资时的注意事项和投资风险。
对于商业项目的投资者来说，项目的地段是所有投资要素中最为重要的一点，那么什么才是好的地段？难道只要坐落在繁华街区的地段就可以称其为好地段？根据这一问题，记者随机采访了一些投资者，结果是多数人都肯定这一说法，投资者李先生认为，店铺只要地处繁华路段或是靠近繁华商圈，大多都能实现投资回报。
然而，事实又是怎样呢？以滨江道、和平路为例，如果按照以上说法，那么只要紧邻或是地处这两条主繁华街，商业就会红火。而从原先紧邻和平路的“吉美百货”和目前位于滨江道的“友谊新天地”原址即和平路上的“友谊前卫店”这两个已经失败的例子看出，商业项目的成功不仅仅要地处繁华路段，更要看中客流的可及性和项目周边路线的方便性，吉美百货虽然紧邻和平路，但人们却很难注意到这个商场，即使注意了，也不一定会从和平路再转弯过去。因此，投资者除了选择主流商圈外，更要注意项目以及周边的路线。
专家认为，复合型商业地产项目的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；三是交通便利、停车方便。
以天津湾这个项目为例，它坐落于河西区挂甲寺地区，北至中环线新围堤道光华桥，距离地铁一号线陈塘庄和土城车站均不足500米，虽然项目位置处于非繁华的主流商圈，但因河西区是天津市的中心城区，又地处河西区中环线，东临海河，交通路网发达，是连接城市中心区和滨海新区的关键节点，交通辐射能力非常强，与全市其他区域相比，它的交通、办公、购物都比较便捷，拥有极高的区域价值，而一个项目的区域价值正是未来升值的依据。
另外，天津湾与繁华的南楼商圈咫尺相望，无形中能够给项目输送大量的客流，加之项目周边人口密度也比较大，拥有多个社区居民楼和高档住宅，地理位置可谓同时满足“天时”、“地利”、“人和”三个要素。然而，就是这样一个拥有巨大市场潜力的区域，唯独缺少现代化的集商务、休闲、购物、娱乐设施为一体的复合型商业。因此，从地理位置上说，天津湾同时满足了交通、人群以及区域价值三个因素，投资价值较大。
而同样是以复合型商业地产概念提出的天津首家ITMALL――荣华时代数码广场，项目坐落于鞍山西道这个主流商圈之内。众所周知，鞍山西道是天津市综合的IT科贸街，囊括了包括赛博数码、百脑汇等三家数码城。
由于项目的地理位置在鞍山西道与南丰路交口，因此，从它的地段上可以分析出以下两点。
首先，距离主流商圈较远。时代数码广场虽然位于鞍山西道科贸街上，却与另外三家数码广场有着较远的距离，可以说是在主流线以外。另外，该项目与另外三家数码城之间缺乏有效连通，二者之间再没有大型的数码城作为连接，只有一些小的店铺。而这种现状难免不会对客流造成影响。
在赛博数码广场经营电脑耗材的牛先生对此项目前景并不乐观，他认为，时代数码广场的前身即昆仑科技城的经营就不乐观，地段先天不占优势，不能聚拢人气，如今又距离商圈那么远，很难吸引客流。
其次，从上图中可以分析出，该项目的位置是与人流主动线背道而驰的：
从中环线方向驶向该项目：要先途径赛博数码广场、百脑汇，之后才能到达，项目路线与人流方向相逆，顾客很容易被以上两家数码城吸引。
从天大、南大方向驶向该项目：人流要横跨马路，通过中间的隔离带才能到达。无形中给要到达该项目的顾客造成不便。
张先生是科贸街的忠实顾客，因此对ITMALL早有耳闻，但他认为，时代数码广场与另外三家数码城似乎是分割开的，而这三家打造的数码商圈从经营到配套已经很完善，除非该项目能够融入其中，否则很难长久，但它们之间的距离却阻断了该项目融入这个商圈的可能性。
物业类别的合理划分对于一个商业项目而言至关重要，仅次于地段因素，尤其是复合型的商业地产，物业种类多、跨行业性强是它的主要特质，因此如何合理地划分物业，除项目本身的因素外，还要与项目未来的长期发展、规划密不可分。而投资者在选择业态时，要注意项目整体的规划是否合理，物业种类多不代表不容易经营，反而会以规模吸引客流；物业种类少，也不能说明更容易经营，也许物业之间连贯性不强。
以天津湾为例，项目共有七种物业类别，建成后将形成一个由A、B、C、D、E五个地块组成的，包括购物中心、写字楼、高尚住宅、滨水公寓、星级酒店、精品商业水街、城市公园等在内的综合性城市功能区。其中，A段为水上大世界综合商业设施，除了各种体育运动设施，还设有主题餐厅、特色俱乐部、小影院等；B、C、D地段为高级公寓和写字楼;E地段是在河西区杨庄子一带原有老码头基础上改建的现代化新码头，但不再用作摆渡，而是作为水上运动大世界的一个亲水平台，配合开展水上运动、游览项目。
从以上物业类别中不难看出，项目凸现出了一个商业链，对应人群以休闲购物为主，无论以怎样的初衷来此，都会被其他的物业所吸引，住宅居民会被吸引到商业街、购物中心，购物的人群会被吸引到公园、酒店，而来此入住酒店的商务人士也会被商业街、购物中心所吸引。因此，可以说，天津湾的物业类别彼此环环相扣，能够同时满足拥有多类需求的人群。
而在此方面，荣华时代数码广场的物业类别则略显单薄，其中一至五层主要经营数码产品，负一层和第六层，分别是美食城和美容美发、健身会所，而这两层也最能体现MALL概念。这种业态的布局与一般的shoppingmall较类似，但却不容易达到它的客流效果。
首先，数码城对应的消费人群，多为目的性消费人群，流动性和目的性都很强，很大程度上区别于复合型商业地产所对应的以休闲为主的消费人群，这类人群多数没有明确的购物目标，突出休闲概念，而且并不担心购物时间；而对于时代数码广场来说，来此购物的人群由于目的性强，很难在此停留多时，于是，是否有时间光顾这些美发及健身场所成为一个疑问，加之这些服务场所设在六层，给消费人群带来了极大的不便性。
而负一层的餐饮区相比休闲区稍好些，因该项目对面为中医一附属医院，也许会相应地吸引该院的病人家属和学生来此就餐，但这部分人群毕竟是少数，如果不能吸引流动人群和目的性消费人群，客流仍达不到一定的数量。
普通消费者冯小姐对记者表示，如果该项目地处于数码城商圈内，周边商业成群，或许会考虑在此项目停留的时间，也有可能光顾那些休闲场所，而事实是，除了这一座综合的时代数码城之外，并没有其他商业配套，这并不足以吸引她来此休闲购物。
因此，从以上分析中不难看出，项目的物业类别较少，物业之间很难形成呼应，甚至彼此之间产生冲突。
任何成功的商业项目都需要准确的商业定位，包括消费人群的定位和项目本身的定位，二者之间应该互相吻合，即项目定位要对应消费人群。以一家百货商场为例，若该商场定位于高端的消费人群，那么商场内的所有商品应全部为高档品牌，如滨江道上的“伊都锦”；若定位人群为中端，那么商品也应以中档品牌为主。这种消费人群与项目本身定位的统一不仅能实现稳定的客流，还能在顾客心中形成固定的品牌形象，达到一定的品牌效应。与之相反，如果在一家商场内同时出现高档和低档商品，说明顾客没有被细分，不仅会影响商场的客流，还会破坏商场在顾客心中的形象。
天津湾项目定位为中高档，消费人群同样定位于中高档，因此，在其各种物业类别中不难发现，在其总建筑面积为89万平方米的规划中，星级酒店、精品商业街和高级公寓等物业，都为自己定位为一个中高档的复合型商业项目，既统一了自己的项目定位，也为日后的发展提供了较大的升值空间。
荣华时代数码广场与科贸街上另外三家数码广场一样，项目定位的消费人群为中低端，因此该项目所经营的各种产品和服务种类也应该是中低端的，广场的一层至五层无论从产品种类、品牌还是服务范围都为中低档，完全符合项目的定位，而负一层的餐饮区和六层的休闲区，从它们的经营种类上看，餐饮区包括高档的中餐和西餐，休闲区也包括高档的时尚美容美发店和健身会所，这两个区对应的高档消费人群与一至五层对应的中低端消费人群不吻合，因此，从消费层面上看，以IT为消费主力的中低端人群很难带动起高档的餐饮和娱乐，也很难相互依托。而该项目正是以餐饮、休闲作为商业亮点推出，希望以此来带动一至五层的IT业，这一消费人群定位的矛盾性，暴露了项目定位的不够准确，给未来的经营带来很大风险。
