1. 项目背景
1.1 某某高速
某某高速是由河南高速公路发展有限责任公司作为主发起人，联合华建交通经济开发中心、河南省高速公路实业开发公司、河南省交通规划勘察设计院和河南公路港务局四家法人单位共同发起设立，主要从事高等级公路及大型独立桥梁等交通基础设施项目的投资和经营管理。
某某高速旗下的主要经营性资产为“一路一桥”，资产非常优良，主营业务具有良好的成长空间。“一路”是指郑州至漯河高速公路（以下简称郑漯高速），“一桥”是指107国道郑州黄河公路大桥及其南接线（以下简称黄河大桥）。
郑漯高速北起郑州市境内的国道107线陇海铁路立交桥，南止漯河市郾城李村，沿线经郑州、新郑、许昌、漯河等地，全长142公里，全线双向四车道全部控制出入口，按照交通部《公路工程技术指标》平原微丘区高速公路标准建设。
郑漯高速是交通部规划的国道主干线最重要的“一纵一横”中京珠国道主干线河南省境内的一段，同时，也是河南省高速公路网的主干线之一。
黄河大桥南起郑州市花园口，北抵河南省新乡市原阳县马庄，全长5,549．86米，大桥南接线为107国道西黄刘村至航海路交叉口段，公路里程约为19．432公里。
黄河大桥是107国道及京珠高速公路横跨黄河的必经运输要道。
郑漯高速和黄河大桥收费权经营期限分别为30年和20年。
1.2 地产项目
某某高速现有三个地块（以下简称：地产项目），分别属于郑石高速建设用地和郑新黄河大桥建设用地；其中，两个地块位于高速公路服务区内（郑石起点、郑新黄河大桥）、一个地块位于高速公路服务区附近的旅游风景区内（石人山）。
1.2.1 郑石高速公路郑石起点管理服务中心
该项目土地，位于郑石高速起点连接线西侧，郑州市南四环、嵩山南路平交的西南角，总占地面积100.4亩，属郑石高速的建设用地。
一期项目建筑物占地1813.53m2，构筑物占地面积104 m2，道路广场及停车场面积7800 m2，实际有效用地20亩左右，剩余80亩地待建设。
根据郑州市2009年至2020年规划草案，该块土地未在郑州市城市总体规划范围内。
项目土地北连郑州市黄郭路（原嵩山南路），北临郑州市南四环，与郑州西南绕城高速公路、机场高速公路、京港澳高速公路连通，交通便利，地理位置优越。
目前，嵩山南路改扩建工程已经竣工通车，南四环的改扩建已经完工；另一方面，郑石高速公路车流量的日渐增多。
值得说明的是：在该项目土地的东北角是规划中的南四环立交（据了解2009年底即将开工）位置，该立交会占用项目部分土地。
项目初步定位在开放式服务区的基础上,开发超市和物流仓储中心。
1.2.2 郑新黄河大桥服务区
该项目土地，位于郑新黄河大桥（即公铁两用桥）南岸约1公里处新107国道K729处的两侧，在贾鲁河桥北600米，大贺庄村、小贺庄村之间，东侧占地211.9亩(长580米，宽260米)，西侧占地229.6亩(长760米，宽180米)，总计440.5亩，属郑新黄河大桥的建设用地。
根据郑州市2009年至2020年规划草案，该块土地近期为生态某某。
项目土地横穿107辅道，北连郑州黄河大桥和正在修建的郑新黄河大桥，南临郑东新区，南接郑开大道（南距郑开大道8公里），与郑州南三环、四环、机场高速公路、京港澳高速公路连通，地理位置优越。
初步定位在开放式服务区的基础上,开发超市、物流仓储中心和星级酒店。
1.2.3 石人山服务区北区
该项目土地位于郑石高速石人山服务区北面，沙河北侧。
占地229.65亩，属郑石高速的建设用地。连接郑石高速，紧挨311、207国道，地处石人山旅游景区，升值潜力巨大。
因项目位置及环境局限，所以初步定位在星级度假酒店。
1.3 咨询委托
某某高速地产项目目前正处于投资前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
商业策划咨询单位在业主初步开发定位的基础上，针对各地块的特点，参考国内外类似案例的成功经验和相关教训，分析预测地块的市场需求，确定开发的建设内容、规模与功能规划，明确经营方式，进行项目发展前景、财务测算和风险分析并提出相关开发策略建议等（若不认可某某高速的初步定位，可根据自己对项目地块的基本状况、周边环境、所在区域整体经济环境及发展前景、项目所在区域相关行业现状、规划及发展前景、项目区位环境和区域规划等进行考察、研究后，独立地做出对项目进行总体定位与功能、布局规划，明确经营、开发方式，进行项目发展前景、财务测算和风险分析等）。
最后做出项目总体定位与发展规划结论。
受河南某某高速公路股份有限公司委托，由上海为其进行地产项目总体定位与发展规划，作为项目投资及运营管理等方面的依据和参考。
2. 研究对象
1)郑石起点、郑新黄河大桥及石人山服务区基本状况调查（针对服务区常规功能规划）
2)项目所在区域整体经济环境及发展前景（针对物流、商业和旅游功能规划）
3)项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景（针对物流、商业和旅游功能规划）
4)地产项目区位环境和区域规划（针对郑新黄河大桥地块及石人山地块）
5)河南某某高速公路股份有限公司资源状况
6)可以借鉴的典型高速公路附近地产项目案例
7)地产项目总体定位与功能规划
8)地产项目开发模式
9)地产项目经营策略
10)地产项目发展前景
11)地产项目投资估算与经济效益测评
12)地产项目风险分析与防范措施
3. 研究思路
3.1 高速公路服务区内项目规划思路（主要针对服务区常规功能规划）
1)区域经济发展
把郑石起点服务区和郑新黄河大桥服务区建设成功能齐全的综合型中心服务区在满足不断上升的车流量带来的服务需求和安全需求的同时，对拉动郑州区域经济发展速度、促进公路物流产业发展、提高就业水平有着重要的现实意义。
2)沿线主要潜力城市
郑石起点和郑新黄河大桥服务区的建设不但要满足相关技术指标的要求，同时也要考虑沿线主要潜力城市的发展，切合交通主动脉拉动区域经济发展的思路，符合河南省在中部崛起的大环境要求。
3)公路物流、区间贸易及旅游产业
郑石起点和郑新黄河大桥服务区的建设可以满足基于交通服务和安全的要求，也可以综合考虑发展成河南公路物流、区间贸易及旅游产业发展链条的关键节点。
通过建立高速公路服务区综合经营模式，可以形成便利店、餐饮、油站、汽修、广告等连锁经营网络。
随着现代物流业的深入发展，高速公路服务区将成为发展物流业、客运中转业及货代的网点，并以此为基础将连锁经营的网点、中心配送的网点向河南省各城市推展。
除了自身的发展，服务区也可以为大型连锁企业进入郑州区域市场提供强大的物流仓储服务支撑。
3.2 高速公路服务区附近项目规划思路（主要针对物流、商业和旅游功能规划）
1)项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是总体定位与发展规划的基础；
2)适应与引导项目所在区域商业地产市场，是总体定位与发展规划的前提；
3)定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是总体定位与发展规划的基本原则；
4)项目总体定位与发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
