上海宝钢地产在杨浦区周家嘴路、大连路交汇处拥有一块167亩的地块，计划进行商用和民用住宅的开发，因此委托咨询公司进行房地产市场调研及发展咨询，以作为其经营决策的依据和参考。项目通过对上海市房地产市场及潜在消费者的研究，了解上海房地产市场的现状；了解潜在消费者对住宅的要求；了解该地块周边的商业业态，为宝钢地产对该地块的开发提供决策依据。
6.研究内容
6.1 上海房地产市场行业研究
6.1.1 政策环境分析
6.1.2 市场环境分析
6.1.2.1 市场需求概述
- 需求现状
- 需求预测
6.1.2.2 市场供应概述
- 供应现状
- 供应预测
6.1.3 经营环境分析
6.1.3.1 投资费用和经营成本
6.1.3.2 税费负担和优惠条件
6.1.4 杨浦区房地产市场研究
6.1.4.1 杨浦区房地产市场价格分析
- 杨浦区房地产价格发展趋势研究
- 杨浦区房地产在上海房地产市场中占据的份额
- 杨浦区住宅最具市场吸引力的价格空间
6.1.4.2 杨浦区房地产市场环境
- 杨浦区住宅的供应特点和供应量
- 总存量和分布位置
- 平均售价、租金水平和空置率
- 售价变化和租金变化
- 市场供求关系分析
- 市场竞争状况分析
6.1.4.3 杨浦区房地产的潜在市场分析
6.1.5 周家嘴地块基础条件分析
6.1.5.1杨浦区发展规划调研
- 杨浦区交通规划调研
- 杨浦区市政环境规划调研
- 杨浦区产业规划调研
6.1.5.2 周家嘴地块环境分析
- 交通条件
- 能源条件
- 给排水条件
6.2 商圈调研（大连路，周家嘴路周边区域）
6.2.1 商圈划分
6.2.1.1 主要商圈
6.2.1.2 次要商圈
6.2.1.3 边际商圈
6.2.2 城市规划分析
6.2.3 商业与服务业结构分析
6.2.4 交通状况分析
6.2.5 客流量分析
6.2.6 消费者与购买力分析
6.3 消费者研究——问卷调研及焦点小组访谈（其中问卷调研共选500个样本；焦点小组访谈在杨浦选两组，虹口、黄浦和浦东新区各一组，共5组，每组8人。）
6.3.1 消费者基本情况
6.3.1.1 地域
6.3.1.2 职业
6.3.1.3 年龄
6.3.1.4 家庭构成
6.3.1.5 收入水平
6.3.1.6 教育程度
6.3.2 消费特点研究
6.3.2.1 消费动机分析
- 改善居住条件
- 投资保值
- 度假居住
6.3.2.2 消费行为分析
- 付款方式
- 装修方式
- 信息获取途径
6.3.3 消费者的具体要求
6.3.3.1 区域选择
6.3.3.2 期望价格
- 毛坯房
- 全装修房
6.3.3.3 住宅品质
- 房型
- 层高
- 建筑外立面
- 容积率
- 绿化率
- 装修风格（全装修房）
6.3.3.4 配套设施
- 通讯基础设施
- 净水系统
- 智能化设施
- 安全设施
- 休闲娱乐设施
- 商业设施
- 幼儿园
6.3.3.5 物业管理
- 收费标准
- 服务项目
- 品牌
6.4 周家嘴地块项目开发研究
6.4.1 市场细分
6.4.1.1 市场细分的原则
6.4.1.2 市场细分的标准
6.4.1.3 评估细分市场
6.4.2 市场定位
6.4.2.1 目标市场
6.4.2.2 相应的战略方案
6.4.3 项目投资建设规划
6.4.3.1 商业设施规划
- 商业业态选择
- 商业设施规模选择
- 商业设施的位置
- 客流的合理分流
6.4.3.2 住宅区规划
- 用地面积指标
- 主要建筑面积指标
- 规划设计
- 户型种类及面积
- 配套设施
- 装修
- 物业管理
