针对大连城堡公馆项目，通过对以下几个方面的研究，形成有价值和说服力的商业计划书。大连国华投资有限公司资信研究：包括公司基本面研究、管理团队分析、资产结构分析、财务分析等。项目运营研究：即项目内容、开发规划、赢利模式、运营结构等方面的研究。项目市场状况研究：即项目经营内容的市场需求状况、市场供给状况及竞争状况等方面的研究。风险研究：项目运营风险分析、融资方退出机会研究。
6.研究内容
6.1 企业主体情况
6.1.1 企业背景
6.1.1.1 企业历史和资产结构
6.1.1.2 企业所处的行业和发展规划
6.1.1.3 企业经营的性质和范围
6.1.1.4 企业的主要业绩
6.1.1.5 企业基本组织框架和管理模式
6.1.2 企业团队研究
6.1.2.1 企业管理团队构成
6.1.2.2 企业管理团队人员履历
6.1.2.3 企业人才战略和激励制度
6.1.3 企业财务状况（近三年）
6.1.3.1 企业基本运营财务指标
- 资产负债表
- 现金流量表
- 利润及利润分配表
6.1.3.2 企业赢利能力财务分析
- 存货周转率
- 应收账款周转率
- 固定资产周转率
- 总资产周转率
6.1.3.3 企业清偿能力指标
- 资产负债率
- 流动比率
- 速动比率
- 固定资产投资借款偿还期
6.1.3.4 企业其他重大事项
- 重大对外投资
- 尚未处理的经济纠纷等
- 企业对外担保情况
6.1.4 企业未来的发展战略规划
6.2 项目规划
6.2.1 大连城堡公馆项目的准备过程
6.2.1.1 企业投资该项目的思路
6.2.1.2 该项目思路的形成过程
6.2.2 项目的地理环境分析
6.2.2.1 项目地址
- 位置面积
- 行政区划
6.2.2.2 项目的地理资源分析
6.2.2.3 项目的道路交通
6.2.3 项目所在地区政策分析
6.2.3.1 招商政策
6.2.3.2 土地租售
6.2.3.3 税收
6.2.3.4 信贷
6.2.3.5 政府各部门的支持程度
6.2.4 项目所在地区经济环境
- 人口数量和分布
- 人均收入
- 地区经济发展水平
6.2.5 周边商务及休闲娱乐项目
- 主体公园
- 圣亚海洋世界
- 星海会展中心
- 其他
6.2.6 项目的经营内容和范围
6.3 市场研究
6.3.1 休闲娱乐业研究
6.3.1.1 国际休闲业的最新趋势
6.3.1.2 国内休闲业的现状和发展趋势
6.3.1.3 大连的休闲业发展
- 休闲娱乐的种类和特色
- 休闲娱乐项目的发展趋势
- 典型休闲娱乐场所
6.3.2 相关行业研究
6.3.2.1 大连市会展业研究
6.3.2.2 大连市房地产业研究
6.3.2.3 大连市商业发展调研
6.3.3 具体经营项目的市场研究
6.3.3.1 中福在线即开型彩票博奕
- 时尚博奕游艺的供给情况
- 规模
- 档次
- 价格
- 时尚博奕游艺的需求情况
- 需求特点
- 需求预测
- 时尚博奕游艺的竞争情况
- 竞争结构
- 主要的竞争者
- 进入与退出壁垒
- 时尚博奕游艺的发展趋势
- 经营时尚博奕游艺的关键因素
- 本项目的优势
- 本项目的劣势
- 经营本项目的风险
6.3.3.2 高科技博览中心
- 高科技展览馆的供给情况
- 规模
- 档次
- 价格
- 高科技展览馆的需求情况
- 需求特点
- 需求预测
- 高科技展览馆的竞争情况
- 竞争结构
- 主要的竞争者
- 进入与退出壁垒
- 高科技展览馆的发展趋势
- 经营高科技展览馆的关键因素
- 本项目的优势
- 本项目的劣势
- 经营本项目的风险
6.3.3.3 量子医学健康中心
- 医学健康中心的供给情况
- 规模
- 档次
- 价格
- 医学健康中心的需求情况
- 需求特点
- 需求预测
- 医学健康中心的竞争情况
- 竞争结构
- 主要的竞争者
- 进入与退出壁垒
- 医学健康中心的发展趋势
- 经营医学健康中心的关键因素
- 本项目的优势
- 本项目的劣势
- 经营本项目的风险
6.3.3.4 百老汇演艺中心
- 歌剧院及演艺中心的供给情况
- 规模
- 档次
- 价格
- 歌剧院及演艺中心的需求情况
- 需求特点
- 需求预测
- 歌剧院及演艺中心的竞争情况
- 竞争结构
- 主要的竞争者
- 进入与退出壁垒
- 歌剧院及演艺中心的发展趋势
- 经营歌剧院及演艺中心发展的关键因素
- 本项目的优势
- 本项目的劣势
- 经营本项目的风险
6.3.3.5 量贩式KTV广场
- KTV娱乐场所的供给情况
- 规模
- 档次
- 价格
- KTV娱乐场所的需求情况
- 需求特点
- 需求预测
- KTV娱乐场所的竞争情况
- 竞争结构
- 主要的竞争者
- 进入与退出壁垒
- KTV娱乐场所的发展趋势
- 经营KTV场所的关键因素
- 本项目的优势
- 本项目的劣势
- 经营本项目的风险
6.3.3.6 五星级酒店
- 五星级酒店的供给情况
- 规模
- 档次
- 价格
- 五星级酒店的需求情况
- 需求特点
- 需求预测
- 五星级酒店的竞争情况
- 竞争结构
- 主要的竞争者
- 进入与退出壁垒
- 五星级酒店的发展趋势
- 经营五星级酒店发展的关键因素
- 本项目的优势
- 本项目的劣势
- 本项目的拓展（二期工程）
- 经营本项目的风险
6.3.4 消费者研究（在大连市选300个样本）
6.3.4.1 消费者背景研究
- 性别
- 年龄
- 教育程度
- 职业构成
- 收入水平
6.3.4.2 休闲娱乐的消费态度与习惯
- 消费目的
- 场所选择
- 偏好的休闲娱乐项目
- 花费时间
- 消费水平
- 对大连现有休闲娱乐场所的评价
- 对大连现有休闲娱乐场所满意的因素
- 对大连现有休闲娱乐场所不满意的因素
6.3.4.3 对大连城堡公馆项目的态度调查
- 对大连城堡公馆功能的评价
- 对大连城堡公馆硬件环境的要求
- 消费意向及消费水平
6.4 营销策略
6.4.1 市场细分
6.4.2 市场定位
6.4.3 目标顾客
6.4.4 价格策略
6.4.5 营销方式和手段
- 促销计划
- 广告策略
6.4.6 销售预测
6.5 融资需求说明和计划
6.5.1 融资资金需求说明
6.5.1.1 用量
6.5.1.2 用途
6.5.1.3 期限
6.5.2 融资资金使用计划及进度
6.5.3 融资形式
6.5.4 资本结构
6.5.5 偿还计划
6.5.5.1 偿还形式
6.5.5.2 偿还金额
6.5.5.3 利息
6.5.5.4 期限
6.6 财务预测
6.6.1目前的财务状况和资本结构
6.6.2 项目建设的成本预算
6.6.3 项目未来三年的财务预测
6.6.3.1 赢利预测
6.6.3.2 现金流量预测
6.6.3.3 资产负债预测
6.6.4 项目的投资周期及回报率分析
6.6.5 主要财务数据的预测依据
6.7 企业的营运和管理
6.7.1 企业发展战略及联盟伙伴
6.7.2 企业的组织结构和管理模式
6.7.3 企业的人力资源规划（薪酬制度、培训计划、激励机制等）
6.7.4 未来三年的经营预测
6.8 风险预测
6.8.1 风险因素及对策
6.8.1.1 技术风险及对策
6.8.1.2 行业风险及对策
6.8.1.3 经营风险及对策
6.8.1.4 市场风险及对策
6.8.2 对风险资本介入的保护措施及风险控制机制
6.9 资本退出
6.9.1 融资资本的投入方式、金额及时机安排
6.9.2 融资资本在今后5年内从企业(项目)获利的水平和来源
6.9.3 融资资本在今后3－10年内退出的可能性和退出方式资的条件
6.9.4 对融资投资介入的保护措施和风险控制机制撤资的时机
6.9.5 项目非获利情况下，保障还款的措施
6.10 相关的证明资料及图表
6.10.1 企业营业执照
6.10.2 政府审批文件
6.10.3 政府各职能部门征询意见单
6.10.4 财务分析报表
