党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作，习近平总书记指出，要加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。李克强总理在2019年《政府工作报告》中对城镇老旧小区改造工作做出部署，并在6月主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造工作，顺应群众期盼改善居住条件。
老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往的重要举措。国家住房和城乡建设部会同有关部门，扎实推进城镇老旧小区改造工作。2017年底，住建部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，形成了一批可复制可推广的经验。
上海是我国的直辖市之一，长江三角洲世界级城市群的核心城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市，国家历史文化名城，并将建设成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。
为贯彻上海市委、市政府《关于深入贯彻中央城市工作会议精神进一步加强本市城市规划建设管理工作的实施意见》的精神，落实上海市住房发展十三五规划、完善住房保障体系，上海市将进一步加大十三五期间旧住房修缮改造力度，遵循业主自愿、政府主导、因地制宜、多元筹资原则，采取有效措施，切实改善市民群众的居住条件、居住环境和居住质量。依据《上海市住宅修缮工程管理办法》和《上海市旧住房综合改造管理办法》等文件要求，上海市住房和城乡建设管理委员会于2017年发布《关于十三五期间进一步加强本市旧住房修缮改造，切实改善市民群众居住条件的通知》，十三五期间上海市计划推进实施各类旧住房修缮改造项目5,000万平方米。
长宁区以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和上海市委、市政府的总体部署，积极探索市区联手、区企合作、以企为主的旧改新模式，建立老旧小区改造与城市规划实施的统筹协调机制和在有效激励基础上的市场参与机制；完善基层政府引导与老旧小区居民自治相结合的利益协调机制；加强政策、技术创新，完善老旧小区改造建设管理机制；全面引入益民利民项目等促进老旧小区可持续发展的长效管理运行机制。
为解决老旧小区改造中存在的多方利益协调难、改造资金压力大筹集难、工程规划建设审批难、物业管理缺失滞后等问题，上海国翔建设工程有限公司拟对长宁区天山雅苑进行老旧小区综合改造，由企业全资全程参与方案设计和改造施工，并提供老年宜居康养项目专业运行服务，本项目将成为上海市老旧小区综合改造的创新性、代表性项目和精品工程。
天山雅苑位于上海市长宁区北新泾淞虹路488弄，东邻红梅小区、南至泉口路、西至淞虹路、北邻复旦中学西部校区，小区共有4栋住宅楼，每栋6层，每层1梯2户，总计6,024O、48户。
项目主要建设内容包括加层扩建及加装电梯、全部管线入地、更换下水管道、室外改造提升、智能化改造、增加停车位、新建健康服务中心、接手物业管理等八项软硬件综合改造提升工程，将缓解老旧小区普遍存在的居住配套标准偏低、公共空间不足、助老养老设施缺乏、小区停车难等问题，提升群众居住条件。
本项目总投资人民币11,348.16万元，其中，建安工程费6,494.88万元、工程建设其他费用1,055.33万元、预备费377.51万元、土地补偿金（含税费）3,420.44万元，最终以实际投资为准。
项目投资全部由建设单位自筹解决。
项目收入主要来自加层扩建可售住宅2,505.58平方米，按照55,000元/O的市场价格销售，经估算，本项目累计净现值112.71万元（I=8%）、内部收益率9.65%、动态投资回报期（含建设期）0.98年。新建健康服务中心为半公益性质，体量较小，暂不计入收入。
老旧小区改造存在着多方利益协调难、改造资金压力大筹集难、工程规划建设审批难、物业管理缺失滞后等问题，制约改造工作顺利推进。本项目在上海市和长宁区老旧小区改造战略方针的指导下，突破传统套路，确立新思路，顺应小区居民期盼改善居住条件的强烈愿望, 提高天山雅苑小区居民的生活质量、消除危险隐患、创造美丽环境、完善社区功能，是给小区居民带来美好生活环境的民生工程和幸福工程。
本报告通过详尽的实地调研和数据论证，从项目所处的社会背景出发，科学分析宏观政策环境对项目建设实施的引导作用、社会经济环境对老旧小区改造的迫切需求以及项目建设的重要意义和紧迫性。
在经济新常态中，亟须寻找新的经济增长点，切实可行、短期见效的就是老旧小区改造。老旧小区改造是在房地产存量上做文章，不仅有利于民生，而且可以消化过剩产能，由此带来的后续家庭装修、家具家电等更新还可以拉动居民消费。我国目前的建筑标准和规范都是针对新建建筑的，例如高度、容积率、采光等，如果使用这些标准来要求旧建筑，会出现不相适应的状况。因此，从管理、政策法规、标准规范等方面，应针对老旧小区改造存在的问题进行深入的研究和创新。
根据对社会、经济、环境等方面影响的分析论证，本项目紧密结合天山雅苑的小区环境和实际条件，实行有机更新、轻量改造、绿色改造，保持北新泾区域的历史风貌和地域性特征，体现长宁区城市精明增长、城市修补和生态修复要求，改善人居环境、提升区域品质，实现可持续发展。
因此，本项目的投资建设是十分必要的、是非常可行的。
盛大金石咨询公司应邀为客户提供了上述咨询服务，盛大金石专业提供项目投资规划、募投项目可行性研究报告、产业和物流园区规划、商业和旅游地产规划、投行业务（企业并购与融资）、营销咨询、管理咨询、国际商务咨询等服务。
