通过对上海市房地产市场进行调查和研究，分析上海市房地产行业的供给情况、需求状况，预测未来三年上海房地产市场的发展前景；同时，结合对相关房地产项目进行的案例分析，为汇宁花园项目的投资建设提供建筑规划方案和市场规划方案。
- 研究内容
6.1 投资机会研究
6.1.1 投资环境分析
6.1.1.1 宏观经济环境
- 国民经济状况
- 国内生产总值
- 国民经济增长率
- 全市财政收入
- 固定资产投资总额
- 城市基础设施建设投资
- 社会消费水平和消费能力
- 社会消费品零售总额
- 消费结构
- 居民收入
- 存款余额
- 物价指数
- 政策规定
- 经济政策
- 财政政策
- 金融政策
- 消费政策
6.1.1.2 文化环境
- 风俗习惯和语言文字
- 宗教信仰和价值观念
- 文化传统和教育水准
6.1.2 市场环境分析
6.1.2.1 房地产市场发展环境
- 市区人均居住水平变化
- 商品房开发建设投资情况
- 动拆迁面积完成情况
6.1.2.2 土地市场
- 新增经营性用地按出让面积分类比例
- 新增经营性用地按用途分类比例
6.1.2.3 内销商品房销售市场
- 批准上市预售内销商品房数量
- 内销商品房交易过户按用途分类比例
6.1.2.4 外销商品房销售市场
- 批准上市预售外销商品房数量
- 外销商品房出售情况
6.1.2.5 存量房产转让
- 存量产权房转让情况
- 存量产权房转让面积按用途分类比例
6.1.2.6 营业性办公综合楼租赁市场
- 营业性办公综合楼的供应量、占用量、空置量
- 营业性办公综合楼空置率变化
- 营业性办公综合楼平均租金指数
- 营业性办公综合楼租户出租面积按行业分类比例
6.1.2.7 营业性商业用房租赁市场
- 各区域营业性商业用房平均出租率
- 各区域营业性商场平均租金水平
6.1.2.8 外销商品房租赁市场
6.1.3 中高档住宅市场分析（别墅、公寓、服务式公寓）
6.1.3.1 各区总存量和分布位置
6.1.3.2 各区住宅的平均售价、租金水平和空置率
6.1.3.3 售价变化和租金变化
6.1.3.4 空置率和吸纳量变化
6.1.3.5 市场供求关系分析
6.1.3.6 未来三年内各区供应量和分布位置
6.1.3.7 市场需求预测
- 产业政策变化的影响预测
- 市场吸纳量预测
- 空置率变化趋势预测
- 市场价格(售价和租金)变化趋势预测
- 影响价格变化的主要因素
- 价格水平变化对供求双方的影响
- 价格变化对消费者购买力的转移、产品供需构成的影响及影响程度
- 未来市场供求关系及市场竞争情况预测
6.1.3.9 内销商品房和外销商品房并轨对未来中高档住宅市场的影响
6.2 典型项目案例分析（2个）
〔与汇宁花园的功能和定位相似的高档住宅项目（公寓、服务式公寓），平均售价在人民币10,000元/平方米以上。其中，一个典型项目选在徐汇区，另一个待定。〕
6.2.1 项目位置及周边环境
6.2.2 项目类型、档次和规模（总建筑面积和单位数目）
6.2.3 户型种类、设计及结构、单元面积分析
6.2.4 项目交楼标准
6.2.5 竣工和入住日期
6.2.6 销售价格或租金水平
6.2.7 物业管理服务及收费标准
6.2.8 项目配套设施
6.2.9 销售情况或出租情况及市场反馈
6.2.10 相关财务和银行按揭安排
6.2.11 推广和促销手段
6.2.12 项目综合评价
6.3 汇宁花园项目投资建设规划
6.3.1 建筑规划方案
6.3.1.1 用地面积指标
6.3.1.2 主要建筑面积指标
6.3.1.3 规划设计
- 物业规划结构
- 物业风格设计
- 绿化和车位设计
6.3.1.4 户型种类及面积
6.3.1.5 配套设施
6.3.1.6 装修
6.3.1.7 物业管理
6.3.1.8 交付使用标准
6.3.2 市场规划方案
6.3.2.1 分析项目优势与诉求重点/卖点
6.3.2.2 明确目标客户
6.3.2.3 建议销售价格或租金水平
6.3.2.4 建议销售方式与市场推广方式
6.3.2.5 建议付款方式与银行按揭方式
6.4 汇宁花园项目综合分析与预测
6.4.1 市场环境中有利因素与不利因素的综合分析
6.4.2 区域（徐汇区）供应、需求与吸纳特点的综合分析
6.4.3 汇宁花园竞争优势与竞争劣势分析
6.4.4 汇宁花园市场营销前景预测
