龙华旅游城是徐汇区政府着力打造的上海西南一个集休闲、旅游、观光、购物为一体的具有浓郁民俗特色的龙华旅游区的主体工程。上海龙华旅游城开发有限公司股东为上海徐汇国有资产投资经营有限公司和上海汇鑫投资经营有限公司。公司于1996年12月成立，注册资金1亿元，主要负责被列为中国旅游业发展优先项目的上海龙华旅游城一期项目开发建设、功能完善、经营管理及二期项目的开发经营。一期项目于2000年12月正式对外营业，占地3.41公顷，建筑面积6万余平方米。发展目标是依托龙华地区丰富的佛教文化、民俗文化和革命传统文化资源和上海作为国际大都市的窗口功能，走一条社会、经济、文化、环境相协调的可持续发展的道路。把龙华旅游城建设成为旅游功能完善、环境优美、设施一流、管理规范、服务上乘的旅游景区。
经过几年的开发建设，古镇龙华旧貌换新颜，新建了一座6万平方米的龙华旅游城，清新朴实的江南民居风格建筑与寺庙建筑相应成景。形成了由古镇三楼、千年飞塔、龙华古寺、双狮楹门、明镜游龙、长龙绕塔、龙华皋鼓、古越铜鼓、百子弥勒和龙华烈士纪念馆组成的十大景观。引进了乐购生活购物中心、绍兴饭店、和记小菜、小尾羊、林海龙腾浴场、卡萨布兰卡夜总会、迪诺娱乐世界等40多家企业，产业结构呈现多元化。
1.2 龙华旅游城项目
1.2.1 一期项目
龙华旅游城是市、区两级政府，经过十年规划而确定的经济和社会发展的重大建设项目。1986年被确定为龙华旅游区；1996年被列为上海市区五大景区之一；1998年被列为中国旅游发展优先项目,1999年被列为徐汇区可持续发展项目。
综合开发的指导思想是“商旅结合，以旅兴商，以商促旅，共同发展”。
龙华旅游城一期作为中国旅游业发展优先项目，肩负着保护文物，改造旧区，保护资源，发展旅游，繁荣商业等多项使命，实施的是“政府领导、企业运作、市场导向”的模式。
三幢明清民居风格的建筑共分四层，地下一层，地上三层；以龙华广场为中心，集旅游、娱乐、购物、餐饮等功能为一体；步行街面积2,000平方米，停车泊位130个。于2000年12月31日正式对外开放。
1.2.2 二期项目
根据已出台的龙华历史文化风貌保护区规划和上海市政府发展研究中心关于在龙华打造上海民俗文化中心的规划设想及龙华港移闸、地铁M12路线规划在龙华设点等市政工程启动，推动了龙华旅游城二期工程。根据最新调整的发展规划，龙华旅游城还要坚持政府主导、企业配套统一规划、分步实施战略，二期工程北靠后马路，西侧为龙华旅游城一期今古楼、真趣楼，东临龙华港，南接龙华西路延续一期工程的脉络，本着“以人为本”、“自然生态”、“人文实现”的规划设计原则构成一个具有古镇、水乡民俗风情，又有旅游观光、休闲功能的新龙华吉镇。
规划总建筑31,300平方米，地上建筑12,500平方米，地下建筑18,000平方米，地面以古镇老街。民俗文化演绎创意区、水岸文化休闲中心广场，三大功能区及具有“水、岸、林、船、桥、楼”主要元素的滨江景观带组成。
1.3 咨询委托要求
龙华旅游城项目目前正处于投资前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
本项目的一些用地指标如下：
用地面积：11.8万m2 用地性质：商业用地 限高：D地块40m，其余12.41m
总建筑面积：25万m2以上 地上建筑面积：15万m2 地下建筑面积：10-20万m2
受上海龙华旅游城开发有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行龙华旅游城项目总体定位与发展规划，作为项目投资及运营管理等方面的依据和参考。
2. 研究对象
1) 上海市及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 上海市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 龙华旅游城项目区位环境和区域规划
4) 上海龙华旅游城开发有限公司资源状况
5) 可以借鉴的典型旅游城项目案例
6) 龙华旅游城项目总体定位与功能规划
7) 龙华旅游城项目开发模式
8) 龙华旅游城项目经营策略
9) 龙华旅游城项目发展前景
10) 龙华旅游城项目投资估算与经济效益测评
11) 龙华旅游城项目风险分析与防范措施
3. 研究思路
1) 上海市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是龙华旅游城项目总体定位与发展规划的基础；
2) 适应与引导上海市及项目所在区域商业地产市场，是龙华旅游城项目总体定位与发展规划的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是龙华旅游城项目总体定位与发展规划的基本原则；
4) 龙华旅游城项目总体定位与发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏；
5) 建议龙华旅游城项目中的高档休闲娱乐、高档餐饮、高星级酒店等项目，采取向国际性或国内著名专业运营机构进行股权融资或委托管理的方式，进行项目建设与经营管理。
4. 项目主要内容
4.1 上海市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 上海市及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 上海市及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 上海市及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 上海市及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 上海市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 上海市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 上海市及项目所在区域相关行业现状研究
4.2.1.1 上海市及项目所在区域（高星级）酒店行业现状
4.2.1.2 上海市及项目所在区域旅游与会展行业现状
4.2.1.3 上海市及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状
4.2.1.4 上海市及项目所在区域商业与高档商务楼市场现状
4.2.1.5 上海市及项目所在区域中高档住宅市场现状
4.2.2 上海市及项目所在区域相关行业规划及发展前景研究
4.2.2.1 上海市及项目所在区域（高星级）酒店行业规划及发展前景
4.2.2.2 上海市及项目所在区域旅游与会展行业规划及发展前景
4.2.2.3 上海市及项目所在区域餐饮与娱乐行业规划及发展前景
4.2.2.4 上海市及项目所在区域商业与高档商务楼市场规划及发展前景
4.2.2.5 上海市及项目所在区域中高档住宅市场规划及发展前景
4.2.3 上海市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 龙华旅游城项目区位环境和区域规划研究
4.3.1 龙华旅游城项目区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 地块指标
4.3.1.3 自然环境
4.3.1.4 交通条件
4.3.1.5 旅游环境
4.3.1.6 商业环境
4.3.1.7 商务环境
4.3.1.8 住宅环境
4.3.1.9 人口环境
4.3.1.10 车流与人流
4.3.1.11 区位优劣势
4.3.2 龙华旅游城项目区域规划研究
4.3.3 龙华旅游城项目区位环境和区域规划研究结论
4.4 上海龙华旅游城开发有限公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 上海龙华旅游城开发有限公司资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型旅游城项目案例研究（一个）
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型旅游城项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型旅游城项目案例研究结论
4.6 龙华旅游城项目总体定位与功能规划
4.6.1 总体定位与功能规划原则
4.6.2 龙华旅游城项目总体定位
4.6.3 龙华旅游城项目战略发展目标
4.6.4 龙华旅游城项目目标市场
4.6.5 龙华旅游城项目功能定位与布局规划
4.6.6 龙华旅游城项目相关配套设施
4.6.7 龙华旅游城项目核心竞争能力
4.7 龙华旅游城项目开发模式
4.7.1 龙华旅游城项目开发模式比较
4.7.2 龙华旅游城项目开发模式选择
4.8 龙华旅游城项目经营策略
4.8.1 组织架构与运营机制
4.8.2 营销策略与品牌策略
4.9 龙华旅游城项目发展前景预测
4.9.1 龙华旅游城项目经营预测
4.9.2 龙华旅游城项目收益预测
4.10 龙华旅游城项目投资估算与经济效益测评
4.10.1 投资估算与资金筹措
4.10.2 收入预测
4.10.3 成本、费用及税金预测
4.10.4 财务效益分析
4.10.4.1 现金流
4.10.4.2 投资回收期
4.10.4.3 净现值和内部收益率
4.10.5 财务分析
4.10.5.1 盈亏平衡分析
4.10.5.2 敏感性分析
4.11 龙华旅游城项目风险分析与防范措施
4.11.1 政策风险分析与防范措施
4.11.2 市场风险分析与防范措施
4.11.3 管理风险分析与防范措施
4.11.4 财务风险分析与防范措施
4.11.5 龙华旅游城项目风险防范能力评估
4.12 龙华旅游城项目总体定位与发展规划结论
4.12.1 投资机遇分析
4.12.2 进出壁垒分析
4.12.3 财务因素分析
4.12.4 风险因素分析
4.12.5 成功核心要素
