针对徐家汇地块投资项目，通过广泛的市场研究和客观、全面、优质的投资分析，为大宇集团提供科学的调研数据和投资策略，明确投资方向、进行功能定位、预计投资收益、分析投资风险及提供避险方法，以保证和提高投资项目的收益水平。
6.咨询内容
6.1 投资机会研究
6.1.1 上海市投资环境分析
6.1.1.1 社会环境
6.1.1.2 政治环境
6.1.1.3 法律环境
6.1.1.4 经济环境
- 宏观经济环境
- 国民经济状况
- 社会消费水平和消费能力
- 政策规定
- 市场环境
- 房地产业、商业、文化娱乐业和饮食业等方面的市场吸纳情况
﹡ 现在状况
﹡ 未来估计
- 房地产业、商业、文化娱乐业和饮食业等方面的市场供应情况
﹡ 现在状况
﹡ 未来估计
6.1.1.5 文化环境
6.1.1.6 自然地理环境
6.1.1.7 基础设施环境
6.1.1.8 社会服务环境
6.1.2 市场分析
6.1.2.1 市场调研
- 投资项目建设用地情况调研
- 投资项目外部环境调研
- 上海市徐汇区商圈分析
﹡ 商圈划分
♂ 主要商圈
♂ 次要商圈
♂ 边际商圈
﹡ 人口与购买力分析
♂ 常住人口和流动人口
♂ 人口密度
♂ 性别构成及年龄构成
♂ 家庭构成及收入水平
♂ 教育程度及职业构成
♂ 生活方式及消费习惯
♂ 家庭支出及支出结构
﹡ 客流量分析
﹡ 消费者（游客）分析
♂ 消费者（游客）构成分析
♂ 消费者（游客）动机和意愿分析
♂ 消费者（游客）消费形态变化分析
♂ 消费者（游客）消费习惯和消费行为分析
♂ 消费者（游客）空间行动分析
♂ 消费者（游客）消费阶层分析
﹡ 商业及服务业结构分析
﹡ 交通状况分析
﹡ 城市规划分析
- 拟投资项目市场需求调研
﹡ 现实需求量
﹡ 潜在需求量
﹡ 最大需求量
- 拟投资项目社会购买力和购买需求特点调研
- 同类项目市场价格调研
- 土地使用情况调研
- 同类项目供市场给量调研
6.1.2.2 市场预测
- 宏观经济发展趋势预测
- 宏观经济状况变化
- 货币政策
- 物价水平
- 国民收入状况
- 市场消费结构及发展方向
- 产业政策变化的影响预测
- 对房地产业、商业、文化娱乐业和饮食业等方面投资的影响
- 对房地产业、商业、文化娱乐业和饮食业等方面市场供求趋势的影响
- 对房地产业、商业、文化娱乐业和饮食业等方面发展的影响
- 拟投资项目市场需求预测
- 不可控因素
﹡ 社会购买力和购买指数
﹡ 社会文化和购买心理
﹡ 市场竞争
- 可控因素
﹡ 产品和定价
﹡ 销售、租赁和促销
- 拟投资项目技术发展预测
- 拟投资项目市场竞争情况预测
- 拟投资项目营销前景预测
- 销售量/出租量
- 价格
- 拟投资项目供给能力预测
- 行业供给能力
- 公司供给能力
- 拟投资项目市场价格变化趋势预测
- 影响价格变化的主要因素
- 价格水平变化对供求双方的影响
- 价格变化对消费者购买力的转移、产品供需构成的影响及影响程度
6.2 投资项目建议（功能定位）
6.2.1 项目内容
6.2.2 项目性质
6.2.3 项目目标
6.2.4 项目计划
6.2.4.1 功能定位
6.2.4.2 功能划分
6.2.4.3 业种配置
6.2.4.4 外观设计
6.2.4.5 内部格局
6.2.4.6 销售/出租/经营方式
6.2.5 立项理由及其主要依据
6.2.6 预期结果
6.3 投资项目经济效益分析
6.3.1 项目投资估算与资金筹措
6.3.1.1 项目投资估算
6.3.1.2 项目投资资金筹措
6.3.2 项目投资财务分析
6.3.2.1 项目投资财务数据估算
- 项目销售/出租收入与销售/出租税金及附加估算
- 项目利润总额及其分配估算
- 项目投资总成本费用估算
6.3.2.2 项目投资财务分析指标
- 反映项目盈利能力的指标
- 静态指标分析
﹡ 投资利润率
﹡ 投资利税率
﹡ 资本金利润率
﹡ 资本金净利润率
- 动态指标分析
﹡ 财务净现值（FNPV）
﹡ 财务内部收益率（FIRR）
- 反映项目清偿能力的指标
- 投资回收期
﹡ 静态投资回收期
﹡ 动态投资回收期
- 借款偿还期
- 资产负债率
- 流动比率
6.3.2.3 项目投资财务评价
6.3.3 项目投资不确定性分析
6.3.3.1 盈亏平衡分析
6.3.3.2 敏感性分析
- 单因素敏感性分析
- 多因素敏感性分析
6.3.4 项目投资风险分析
6.3.4.1 项目投资风险测度
6.3.4.2 项目投资风险处置
6.3.5 项目投资方案比较与选择
6.3.5.1 投资方案比选指标
- 静态指标
- 差额投资收益率
- 差额投资回收期
- 动态指标
- 净现值率
- 差额投资内部收益率
- 总费用现值
- 年费用
6.3.5.2 投资方案比选
- 比选结论
- 投资建议
