针对“郑东新区步行街”投资项目，通过对郑州市郑东新区的投资环境、商业的发展状况和商业发展有关的商务楼市场、会展业等第三产业的发展现状进行深入的调查和研究，结合郑州市及郑东新区的发展规划，对“郑东新区步行街”项目进行市场需求分析，并进行投资机会评价。步行街投资关键因素小结：投资环境，3-5年内，郑东新区难以为步行街项目的启动与建设创造必要的基础条件与环境。交通与基础设施，虽然新区交通规划较完善，但交通基础薄弱，3-5年内，步行街客流与物流仍难以形成规模化发展。客流量与购买力，3-5年内，郑东新区商业步行街难以吸引大量旧城区和外地顾客，形成所需规模的消费群体。项目风险，风险较大，收益较低，郑东新区商业步行街在3-5年之内不具有投资价值。财务测算，市场需求良好：店铺出售均价至少达5,781元/平米，底楼达8,973元/平米；买家出租均价至少达1.68元/天‧平米。超过目前商家能承受的价格范围。市场需求一般：店铺出售均价至少达6,308元/平米，底楼达9,791元/平米，买家出租均价至少达1.99元/天‧平米。远超过目前商家能承受的价格范围。建议郑东新区商业步行街项目暂缓执行。
郑州市（郑东新区）商业发展趋势对本项目的影响：郑州市以建设国家区域性中心城市和社会主义现代化商贸城市为导向的商业发展规划从宏观上促进了郑东新区CBD商务区的发展。根据河南省、郑州市有关政策及指示精神，CBD商务区要“三年出形象，五年成规模” 。CBD商业步行街的建设要与CBD商务区的建设协调发展。CBD商务区的建设形成规模，交通、商业配套设施到位，商业步行街的发展才能获得较好的基础。郑东新区CBD商业步行街的建设形成规模、取得良好经营效果最主要的前提条件是步行街的客流量（俗称“人气”）达到一定的规模。
金水区、二七区和管城区位于郑州老城区的东部，商业繁华，特别是金水区和二七区，购买力相对较高。这三个区的商业地产将成为郑东新区步行街的主要竞争对手。目前这三区商业地产的价格分布是：底层商铺每平米售价不超过6千元的占28％，6到8千元的占31％，8千到1万元的占19％，1万元以上的占22％。单价在8千元以下的占了绝大多数。相对于郑东新区步行街的商铺，以上三个区的商业地产更加接近消费群体，交通便利，配套设施完善，商业环境成熟。估计郑东新区步行街的底层商铺的合理市场价格约为每平米6千元左右。步行街开发的投资额巨大，底层商铺售价要达到每平米1万元左右才能收回投资。因此，在郑东新区建设刚刚开始、商业条件和商业环境尚未形成的基础上进行郑东新区步行街的开发，将难以收回项目投资。详细的财务估算请见第五章。
郑州市区同类商业地产将于近期上市的项目较大，将给郑东新区步行街带来一定的压力，如位于人民路和东泰康路的大上海步行街；铭功路的郑州新天地，两者合计超过了15万平方米。郑州市老城区已建成的同类项目有：德化街步行街、“天下城”步行街和汇龙城休闲购物中心。三者的功能与定位在一定程度上与郑东新区步行街类似，这三个商业中心的优势与劣势分析如下。德化街步行街，拥有政府政策的支持；市场定位好，弥补了“二七商圈”的空白；经营的商品品牌和品种繁多，消费受众面广；商业环境和氛围较好，商业基础设施完善。缺少核心概念与主力店支持；经营管理手法单一；未能有效结合德化街的传统文化优势。
郑州市区商业地产对本项目的影响：郑州市区商业地产的总体特征是：第一，近年来商业地产的供给和需求都增长迅速，其中供给量的增长更快，使得市区商业地产的空置面积逐步上升，均价有所下降。第二，郑州市区的德化街步行街、天下城步行街以及汇龙城休闲购物中心的功能和定位类似于郑东新区步行街，它们具备的区位、人气、环境和品牌优势提高了它们的竞争优势。以上特征造成的主要影响是：第一，影响郑东新区步行街的商铺销售价格，使商铺的市场价格难以达到理想的高位；第二，影响郑东新区步行街的商铺销售数量，或者说，商铺销售速度，使商铺的投资回收比较困难。对于郑东新区步行街的商铺销售价格和数量方面的具体影响，都将体现在第五章的财务分析的各项数据中，本节不再展开论述。
