针对步行街商业功能规划项目，通过对安亭镇商业经济及汽车城发展规划的深入调查和研究，在借鉴国外同类汽车城商业规划的先进经验的基础之上，结合步行街的限制条件，对步行街、广场及绿地进行商业定位，设计合理的商业功能，以充分挖掘步行街的商业价值，从而使投资方获得合理的经济回报。
- 研究内容
6.1 市场调研及分析
6.1.1 “步行街”商业规划经济环境调研
6.1.1.1 上海市经济发展的阶段
6.1.1.2 安亭商业环境调研
6.1.1.3 安亭新镇商业发展规划
6.1.2 安亭汽车城发展规划研究
6.1.2.1 交通发展规划
6.1.2.2 商业发展规划
6.1.2.3 汽车城核心区发展规划
6.1.2.4 汽车展示贸易区的发展规划
6.1.3 汽车行业发展研究
6.1.3.1 汽车行业概况
6.1.3.2 汽车行业产业链分析
6.1.3.3 汽车销售环节研究
6.1.3.4 汽车发展历史概况
6.1.4 国外相关汽车城“步行街”规划案例研究
6.2 步行街（包括广场和绿地）商业的功能定位及业态规划
6.2.1 步行街商业的定位
6.2.1.1 步行街商业的目标市场定位
6.2.1.2 步行街商业的功能定位
6.2.1.3 步行街商业的业态定位
6.2.1.4 步行街商场的形象定位
6.2.2 步行街商业的功能规划
6.2.2.1 步行街商业的功能配置
- 广告牌
- 商业小店
- 报亭
- 新车发布展示
- 其它功能
6.2.2.2 步行街商业的业态规划
- 业态定位
- 业态结构
- 业态分布
6.2.2.3 步行街商业的业种规划
- 业种规划组合原则
- 业种规划模式
- 业种选择
- 业种配比
- 业种分布
6.2.3 步行街空间布局规划
6.2.3.1 铺位面积
6.2.3.2 铺位布局
6.2.3.3 人流、车流动线设计
6.2.4 步行街商业的定位与业态规划的论证
6.3 投资研究
6.3.1 投资规模分析
6.3.2 收入分析
6.3.2.1 收入的来源和结构
6.3.2.2 收入预测
6.3.3 成本分析
6.3.3.1 固定成本
6.3.3.2 变动成本
6.3.3.3 机会成本
6.3.4 获利能力分析
6.3.4.1 现金流
6.3.4.2 投资回收期
6.3.4.3 盈亏平衡点
6.3.4.4 净现值和内部收益率
6.4 投资风险
6.4.1 风险的来源和构成
6.4.1.1 政策风险
6.4.1.2 市场风险
6.4.1.3 资金风险
6.4.1.4 技术风险
6.4.1.5 竞争风险
6.4.1.6 经验风险
6.4.2 风险的规避方式
6.5 步行街商业发展策略
6.5.1 步行街商业的经营规模设计
6.5.2 步行街商业的经营模式设计
6.5.2.1 自营
6.5.2.2 出租
6.5.2.3 出售
6.5.3 步行街商业的管理模式设计
6.5.4 租售策略
