贵亨置地是一家涉及房地产开发销售、室内外装饰工程、旅游投资开发、矿产资源投资等多项领域的大型综合性投资企业。公司秉承“绿色地产”的人居理念，本着“团结、务实、高效、敬业”的企业精神，依法经营，不断创新，以客户需求为导向，视产品质量为生命。公司经营规模不断扩大，社会知名度和美誉度日益提高，成为本省实力较强、影响力较大的民营房地产企业。公司高度重视海南这颗“南海明珠”所拥有的优质人居环境和巨大房地产行业发展机遇，凭借雄厚的资金实力、专业的地产开发经验在这片热土上打造臻品奉献给来自全国各地的精英人士。
1.2 襄阳综合地产项目
1.2.1 襄阳市
襄阳市原名襄樊市。2010年11月26日经国务院批复同意，湖北省襄樊市更名为襄阳市，原襄樊市襄阳区更名为襄阳市襄州区。
襄阳市地处湖北省北部，居长江最大支流汉江的中游，秦岭大巴山余脉，是国家级历史文化名城，湖北省省域副中心城市，全国重要的铁路交通枢纽和汽车工业基地，鄂、豫、渝、陕毗邻地区的中心城市。
襄阳市同样还是“中国优秀旅游城市”、“中国魅力城市”、“中国三国文化之乡”、“中国红嘴相思鸟之乡”。
襄阳市国民经济持续快速增长，2010年，襄阳市GDP达1,538亿元，增长16.2%，规模以上工业总产值2,300亿元，增长54%以上；地方财政总收入141亿元，增长48.8%；地方一般预算收入51亿元增长37.8%；工业总产值、财政总收入、农业总产值、社会消费品零售总额等指标位居湖北省第二。
襄阳市区经济稳居湖北省第二位，全地区经济位居湖北省第三。
襄阳市现辖襄城、樊城、襄州3个城区，国家级高新技术产业开发区和国家级经济技术开发区、省级鱼梁洲经济技术开发区三个开发区，枣阳市、老河口市、宜城市三个县级市及南漳、保康、谷城三县。总面积1.97万平方公里，2010年第六次人口普查常驻人口5,500,307人。
1.2.2 襄阳市房地产市场
在“北拓、南优、西控、东进”的城市总体布局下，襄阳城市面貌日新月异，城市框架大为拓展。伴随襄阳经济社会发展，本市房地产市场也一路高歌，商品房市场从无到有，从小量开发到每年数百万平方米的开发量。
1.2.2.1 销售面积大幅上涨
襄阳市房地产市场信息发布平台的数据显示，2011年4月市区共成交住宅类商品房1,144套，环比上升78.19%；成交非住宅类商品房128套，环比上升31.96%。
这是2011年以来，市区住宅类商品房月成交量首度突破千套。前3个月，受春节假期、天气较冷及国家调控政策等多重因素影响，市区楼市一直不温不火，但价格却在上涨。
这是全国三线城市楼市的一个样本。据统计，1999年至2003年间，襄阳市房地产年均销售额不足5亿元，但2004年突破10亿元，此后年销售额以30%左右的速度增长，2007年接近30亿元。2008年受金融危机影响，销售额略有回落，但2009年在政策拉动下，全市房地产市场迅速回暖，当年销售额达到58.13亿元，同比增幅103.1%。
与此同时，全市房地产销售面积也在大幅增长，2004年突破100万平方米，2009年冲高到224.5万平方米，2010年全年，全市商品房销售面积达382.73万平方米。
数据显示，全市商品房价格也在快速上涨。2003年突破每平方米1000元大关，从2006年起房价开始快速增长，增长率从2006年的 22.3%上升到 2007年的24.1%，2009年更是达到37%。
1.2.2.2 城市综合体引入襄阳
销售面积和房价不断上涨的时，商品房的品质也在逐渐提，尤其是城市综合体、江景房出现，丰富了购房者的选择。2009年8月，大连万达集团资40亿元建设襄阳万达广场，造鄂西北地区最大的商业航母。万达广场的进驻一时搅热了阳楼市。城市综合体，这一对阳人来说还比较陌生的概念，逐渐被市民接受。位于诸葛亮广场北侧的襄阳达广场，占地200亩，总建筑积约60万平方米，包括350米长的室内步行街和皇冠假日五星级酒店、万千百货、万达国际影院等10大主力店，集购物中心五星级酒店、甲级写字楼等多种业态于一体。
万达进驻为襄阳带来了先进的商业运作模式、经营理念，对完善城市功能、提升城市品位都起到重要的推动作用。
1.2.2.3 住宅品质越来越高
万达广场只是一个开端。2011年3月底，恒大地产正式进驻襄阳，以5.4亿元的价格拍得土地302亩。
据市国土局网站显示，恒地产集团武汉公司通过挂牌方于3月16日取得檀溪路4宗国建设用地使用权。其中，两宗为纯住宅用地，另各有一宗商混合用地和教育用地。
恒大襄阳项目地处襄城檀路广电中心旁，处于卧龙大桥城桥头位置，与市政府、市第中学等为邻，占据未来檀溪商的桥头堡，地理位置优越。
恒大地产集团武汉公司相负责人介绍，该项目建筑面积60万平方米，将分期开发，周不超过3年，计划建成以住宅主的综合体。
据介绍，恒大地产关注地产开发中的每一个环节，坚持做精品住宅的理念。其武汉公司相关负责人表示，他们将延续集团“民生地产”的理念，将该楼盘打造成高品质、高性价比的标杆产品。
1.2.2.4 襄州成为新战场
国内地产大鳄瞄准襄阳的同时，本地房地产开发企业也在积极寻找新的方向。自2010年起，城市东进步伐不断加快。
2010年3月，民发集团竞得滨江滨河改造项目挂牌的首宗地块，启动“民发·世界城”项目。之后，建筑面积58万平方米的“天润·未来城”开盘。
此外，大小盘扎堆襄州区，包括“华立·凤凰城”“东方龙城”等。
目前，襄州区房地产开发量约占市区总量的1/3，楼盘主要集中在航空路、邓城大道和春园东路十字路交叉口一带。
为何楼盘集体布点襄州区？房产人士表示，襄州区区位优势较优越，火车东站的建设、内环线的贯通，都将带动该区域房地产市场快速发展。
快速发展的同时，市府也在加紧规范。
2011年3月1日起，襄州区房产市场纳入市区统一管理，该区楼盘预（销）售许可证，由市住房保障和房屋管理局批准核发。
城市东进势头强劲，各大资金实力雄厚的开发商竞相角逐，客观上也会带动襄州区房地产的整体发展。
1.2.3 襄阳综合地产项目
位置：湖北襄阳市建设路，临街350米
类型：涵盖住宅、底商、五星级酒店、地下商业
体量：占地3万多平米，建筑面积约150,000平方米，容积率5
1.3 咨询委托
目前，襄阳综合地产项目处于项目投资前期规划阶段。
受海南贵亨置地有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行襄阳综合地产项目总体定位及投资规划，作为项目投资及经营的依据和参考。
盛大金石操作过多个综合性商旅地产项目，包括青石湾综合旅游度假项目投资规划（青岛、旅游地产）、翰城国际高尔夫球场总体定位及发展规划（黑龙江大庆、旅游休闲）、
俱乐部功能定位与规划及安顺天瀑酒店经营诊断与发展规划（贵州安顺、旅游酒店）、西溪商业地产项目（浙江杭州、商业综合体）、青岛四季庄园投资规划（山东青岛、旅游地产）、朵云轩艺术中心规划（上海徐汇、以翡翠玉石专业市场为主题的综合性商业项目）、中国国际采购中心规划（江苏花桥、展览贸易中心）、香江光彩大市场经营诊断（山东聊城、商贸物流市场）、武进区CBD规划（江苏常州、区域商务中心）、祥腾财富广场可行性研究（上海闸北、综合性商业广场）、黎明国际酒店群规划（辽宁沈阳、五星级酒店）、东方希望大厦规划（上海浦东、甲级写字楼）、中原高速郑新黄河大桥物流项目规划（郑州、商贸
物流）等相关案例，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
2. 研究对象
1) 襄阳市及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 襄阳市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 综合地产项目区位环境和区域规划
4) 海南贵亨置业资源状况
5) 典型综合地产项目案例对比分析
6) 综合地产项目投资预可行性分析
7) 综合地产项目总体定位与功能规划
8) 综合地产项目开发模式
9) 综合地产项目经营策略
10) 综合地产项目发展前景
11) 综合地产项目投资估算与经济效益测评
12) 综合地产项目风险分析与防范措施
13) 综合地产项目投资价值分析
3. 项目思路
1) 襄阳市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是投资规划研究的基础；
2) 适应与引导襄阳市及项目所在区域旅游地产市场，是投资规划研究的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是投资规划研究的基本原则；
4) 综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 襄阳市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 襄阳市及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 襄阳市及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 襄阳市及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 襄阳市及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 襄阳市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 襄阳市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 襄阳市及项目所在区域相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1.1 襄阳市及项目所在区域商贸行业现状、规划及发展前景
4.2.1.2 襄阳市及项目所在区域酒店行业现状、规划及发展前景
4.2.1.3 襄阳市及项目所在区域旅游与会展行业现状、规划及发展前景
4.2.1.4 襄阳市及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状、规划及发展前景
4.2.1.5 襄阳市及项目所在区域商务楼宇行业现状、规划及发展前景
4.2.1.6 襄阳市及项目所在区域中高档住宅行业现状、规划及发展前景
4.2.2 襄阳市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 综合地产项目区位环境和区域规划研究
4.3.1 地理位置
4.3.2 地块指标
4.3.3 自然环境
4.3.4 交通条件
4.3.5 旅游环境
4.3.6 商业环境
4.3.7 商务环境
4.3.8 住宅环境
4.3.9 人口环境
4.3.10 车流与人流
4.3.11 区位优劣势
4.3.12 综合地产项目区域规划研究
4.3.13 综合地产项目区位环境和区域规划研究结论
4.4 海南贵亨置业资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 海南贵亨置业资源状况研究结论
4.5 典型综合地产项目案例对比分析研究
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型综合地产项目优劣势分析
4.5.8 典型综合地产项目案例对比分析研究结论
4.6 综合地产项目投资预可行性分析
4.6.1 投资方向
4.6.2 投资空间
4.6.3 投资障碍
4.6.4 投资风险
4.6.5 预可行性分析
4.7 综合地产项目总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 综合地产项目总体定位
4.7.3 综合地产项目战略发展目标
4.7.4 综合地产项目目标市场
4.7.5 综合地产项目功能定位与布局规划
4.7.6 综合地产项目相关配套设施
4.7.7 综合地产项目核心竞争能力
4.8 综合地产项目开发模式
4.8.1 综合地产项目开发模式比较
4.8.2 综合地产项目开发模式选择
4.9 综合地产项目经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 综合地产项目发展前景预测
4.10.1 综合地产项目经营预测
4.10.2 综合地产项目收益预测
4.11 综合地产项目投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 综合地产项目风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 综合地产项目风险防范能力评估
4.13 综合地产项目投资价值分析
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
