中星集团前身为上海市住宅建设办公室(曾名上海市居住区综合开发中心),是以房地产开发经营为主、多业并 举的集团公司。公司注册资金10亿元人民币，为国家一级资质房地产企业。多年来，公司在房地产开发行业中屡获殊荣，曾获得全国房地产开发行业前十名优秀单位、 市房地产优秀企业、蝉联16届上海市重点工程实产功竞赛优秀 公司称号，荣膺上海市首届百强企业。
1.2 上海中星城际置业
1.3 上海中星房地产营销
上海中星集团中星房地产营销有限公司是一家集房地产市场研究、前期产品定位策划、后期营销推广与销售代理、商业策划与销售代理及房地产运营为一体的房地产全程运营专业顾问服务机构。
在住宅、写字楼、大型商业等项目的策划与销售代理领域中，中星营销依靠独特的对于房地产营销策划的理解和对房地产流程的熟悉掌握，总结母公司中星集团楼盘开发的成功经验，在实践中突破传统策划代理模式，实行地产服务的实战创新。
公司整合了专业、市场、文化三方面深度资源信息，在综合能力上体现出出色的专业优势，公司倡导“项目全程服务模式”：项目前期拿地策略（可行性研究）——市场调查——市场分析——市场定位——产品策划——概念设计——投资评估——市场推广——租售代理全套服务体系。
1.4 上海中星城
拥有27年开发历史、累计建造了2，800多万平方米各类住宅的沪上知名房地产企业——上海中星（集团）有限公司，首度挺进高端商业地产领域，斥资18亿元倾力打造近17万平方米大型综合商业广场“中星城”项目。
该项目已于2009年11月27日正式开工建设，预计2013年可正式对外营业。
“中星城”项目，位于徐汇区柳州路浦北路口，毗邻上海南站，占地29,398平方米，总建筑面积约165,840平方米，是一个集五星级酒店、甲级智能办公楼、大型商业中心的综合性商业广场。
该项目为中星集团迄今为止投资金额最大、档次最高、商业形态最齐全的综合性商业地产项目，也是徐汇区政府重点推进的项目之一。
中星集团于2009年6月和10月分别牵手法国雅高集团旗下的五星级品牌“铂尔曼酒店”和法国连锁商业巨头“家乐福超市”。它们的加盟，标志着中星在徐汇区商业建设提升等级的成功开局，也预示着该区域的无限发展潜力。
此外，随着铁路、公交、轨道交通的立体连接，项目所在的上海南站板块已经成为上海中心城区的“南大门”，人流、物流、资金流、信息流重新整合，交通枢纽必将带来该区域新一轮快速发展。
“中星城”项目从规划、设计、开发、招商、运营等各环节均体现高起点、高品质、高要求的特色和理念，项目建成后将填补上海南站高端办公、高端酒店、大型商业配套的空白，极大地方便居民的生活，有效带动该区域的商务氛围和商业气息，促进该区域经济的发展和品质的提升。
1.5 上海南站商贸集聚区定位及规划
上海铁路南站及周边地区用地范围北至沪闵路－龙华港，南至罗城路，东西分别以龙吴路和桂林路为界，用地面积约3.17平方公里。该地区将发展成具有商贸业、商务、旅游、文化等综合功能的地区，是本区继徐家汇地区外又一个重点发展的现代服务业聚集区。
铁路南站站体内6万㎡商业建筑面积，以过往旅客为主要消费对象，并发展与之相适宜的中档百货、餐饮及休闲娱乐等业态，以满足大众型、即时型的消费需求。
根据“十一五规划，铁路南站周边地区分为北片和南片。
北片充分利用旅游集散中心迁入和各大型交通枢纽汇聚的契机，发挥其商务和现代服务的功能，同时向西、北辐射到漕河泾开发区和徐家汇城市副中心，重点发展宾馆、写字楼、酒店、餐饮、金融、科技、会展、中介、信息、影视、旅游、服务等产业。
南片主要发挥其带动区域经济发展和社区服务的功能，除重点发展商贸、金融、餐饮、电信、科技、物流配送、文化、创意、娱乐、教育培训等产业外，还必须兼顾周边社区居民的日常生活消费需求，协调做好该区域生活消费类商业网点的布局，积极引进连锁商业企业的入驻。
1.6 咨询委托
中星城商务楼及商场项目处于建设前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受上海中星城际置业有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行中星城商务楼及商场总体定位及发展规划，作为项目建设及运营管理等方面的依据和参考。
盛大金石操作过多个综合性商业地产项目，包括武进区CBD规划（江苏常州）、朵云轩艺术中心规划（上海徐汇）、祥腾财富广场可行性研究（上海闸北）、黎明国际酒店群规划（辽宁沈阳）、东方希望大厦规划（上海浦东）等相关案例，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
2. 研究对象
1) 上海市及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 上海市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 中星城商务楼及商场项目区位环境和区域规划
4) 上海中星城际置业有限公司资源状况
5) 可以借鉴的典型城市综合体项目案例
6) 中星城商务楼及商场项目目标客户需求调查与分析
7) 中星城商务楼及商场项目总体定位与功能规划
8) 中星城商务楼及商场项目开发模式
9) 中星城商务楼及商场项目经营策略
10) 中星城商务楼及商场项目发展前景
11) 中星城商务楼及商场项目投资估算与经济效益测评
12) 中星城商务楼及商场项目风险分析与防范措施
13) 中星城商务楼及商场总体定位及发展规划结论
3. 规划思路
1) 上海市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是本项目可行性研究的基础；
2) 适应与引导上海及项目所在区域商业地产市场，是本项目可行性研究的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是本项目可行性研究的基本原则；
4) 本项目可行性研究，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 上海市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 上海市及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 上海市及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 上海市及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 上海市及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 上海市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 上海市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 上海市及项目所在区域相关行业现状研究
4.2.1.1 上海市及项目所在区域酒店行业现状
4.2.1.2 上海市及项目所在区域旅游与会展行业现状
4.2.1.3 上海市及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状
4.2.1.4 上海市及项目所在区域商业与商务楼宇行业现状
4.2.1.5 上海市及项目所在区域中高档住宅行业现状
4.2.2 上海市及项目所在区域相关行业规划及发展前景研究
4.2.2.1 上海市及项目所在区域酒店行业规划及发展前景
4.2.2.2 上海市及项目所在区域旅游与会展行业规划及发展前景
4.2.2.3 上海市及项目所在区域餐饮与娱乐行业规划及发展前景
4.2.2.4 上海市及项目所在区域商业与商务楼宇行业规划及发展前景
4.2.2.5 上海市及项目所在区域中高档住宅行业规划及发展前景
4.2.3 上海市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 中星城商务楼及商场项目区位环境和区域规划研究
4.3.1 中星城商务楼及商场项目区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 地块指标
4.3.1.3 自然环境
4.3.1.4 交通条件
4.3.1.5 旅游环境
4.3.1.6 商业环境
4.3.1.7 商务环境
4.3.1.8 住宅环境
4.3.1.9 人口环境
4.3.1.10 车流与人流
4.3.1.11 区位优劣势
4.3.2 中星城商务楼及商场项目区域规划研究
4.3.3 中星城商务楼及商场项目区位环境和区域规划研究结论
4.4 上海中星城际置业有限公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 上海中星城际置业有限公司资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型城市综合体项目案例研究
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型城市综合体项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型城市综合体项目案例研究结论
4.6 中星城商务楼及商场项目目标客户需求调查与分析
4.6.1 目标客户定位研究和特性分析
4.6.2 消费现状
4.6.3 消费意向
4.6.4 功能需求
4.6.5 配套服务
4.6.6 中星城商务楼及商场项目目标客户需求调查与分析结论
4.7 中星城商务楼及商场项目总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 中星城商务楼及商场项目总体定位
4.7.3 中星城商务楼及商场项目战略发展目标
4.7.4 中星城商务楼及商场项目目标市场
4.7.5 中星城商务楼及商场项目功能定位与布局规划
4.7.6 中星城商务楼及商场项目相关配套设施
4.7.7 中星城商务楼及商场项目核心竞争能力
4.8 中星城商务楼及商场项目开发模式
4.8.1 中星城商务楼及商场项目开发模式比较
4.8.2 中星城商务楼及商场项目开发模式选择
4.9 中星城商务楼及商场项目经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 中星城商务楼及商场项目发展前景预测
4.10.1 中星城商务楼及商场项目经营预测
4.10.2 中星城商务楼及商场项目收益预测
4.11 中星城商务楼及商场项目投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 中星城商务楼及商场项目风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 中星城商务楼及商场项目风险防范能力评估
4.13 中星城商务楼及商场总体定位及发展规划结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
