镇江中港是为江苏中港钢材物流产业园而设立的投资公司。镇江新区中港物流有限公司是一家专业化大型运输公司，主要从事机械设备的运输、吊装、零担、仓储、配送等，致力于为大件、特殊设备企业提供策划、制定运输方案机制承运运输服务。公司自备各型大件运输车，抽拉超长板，液压升降板，大型分解式框架板，各种高低板和普通半挂车，具备承接大批量设备运输业务。
1.2 镇江市及钢材市场、物流园区概况
1.2.1 镇江市背景
镇江地处长江与京杭大运河交汇处，西接南京，东临上海，北与扬州隔江相望，是江苏省13个省辖市之一。
下辖丹阳市、句容市、扬中市、丹徒区、京口区、润州区及镇江新区，全市总面积3,847平方公里，人口296.2万，其中，市区人口达113.1万，是长江三角洲一座集港口、工业、商贸、旅游为一体的新兴城市。
近年来，镇江突出区位和港口优势，培育了一批龙头企业和优势产品，同时，通过大力推动产业升级，形成了错位发展的特色优势。目前，已形成机械、化工、造纸三大主导产业，交通设备、电力、食品、电子信息、新型材料等五大特色产业，化工、电子信息、造纸、五金工具、工程电器、汽摩零部件、船舶及船用设备、眼镜、醋业、木业等10个产业集群。
2008年，全市完成地区生产总值1,408亿元，同比增长13.6%，人均超过6,700美元。
2008年，全市完成财政总收入233.2亿元，比上年增长13.7%；其中，财政一般预算收入85.66亿元，比上年增长6.7%。
2008年，全市规模以上工业增加值完成682.92亿元，比上年增长16.8%。
全市有8个行业实现工业产值超100亿元，占比重69.1%，其中，化学原料及化学制品制造业、电气机械及器材制造业、金属制品业、造纸及纸制品业、交通运输设备制造业、通用设备制造业实现总产值492亿元、319亿元、280亿元、198亿元、190亿元和211亿元，比上年分别增长30.9%、25.4%、33.9%、17.2%、28.0%和38.6%。
1.2.2 镇江市交通
镇江具有便捷的交通条件。
镇江港作为国家主枢纽港，拥有万吨级以上码头25个，与世界上70多个国家和地区的288个港口有运输业务往来。镇江境内铁路横–贯东西,公路四通八达，已建成通车的润扬长江公路大桥更加通畅地沟通镇江与长江以北地区的联系,近在咫尺的南京禄口国际机场和
常州机场则为镇江提供了便捷的空中通道。
今后几年，镇江将进一步加大沿江基础设施的投入和建设力度。
建设大港口，重点发展公用码头，加快建设集装箱专用码头，“十一五”来，港口吞吐量超过1亿吨，集装箱吞吐量超过70万标箱，进一步强化镇江港国家主枢纽港和集装箱近洋干线港地位。
构筑大交通，全面加快铁、公、水等综合交通体系建设，重点推进实施镇溧高速、宁常高速镇江段、镇泰过江通道、沪宁铁路（镇江段）电气化改造、沪宁城际轨道镇江段、五峰山过江通道、镇南铁路和京沪高速铁路镇江段等工程建设，提升镇江综合交通枢纽地位。
1.2.3 镇江市开发区
镇江拥有7个省级经济开发区：镇江经济开发区、丹阳经济开发区、扬中经济开发区、句容经济开发区、丹徒经济开发区、京口工业园区、润州工业园区。
各开发区均濒江沿路，拥有便捷的交通条件和完备的水、电、气等基础配套设施。
截止2005年底，7个省级经济开发区累计批准进区企业2,000余家，总投资近千亿元。
1.2.4 镇江新区
镇江新区（即镇江经济开发区）位于中国历史文化名城镇江市东郊，是在1992年设立的镇江经济技术开发区和1993年设立的镇江大港经济开发区的基础上，于1998年6月正式成立的。镇江新区管理委员会和江苏省镇江经济开发区管理委员会合署办公，代表镇江市政府对新区的工作实施统一领导和管理。新区下辖丁岗、大路、姚桥三个镇和大港、丁卯两个街道，总面积218.9平方公里，人口21.7万，比照国家级开发区享有相应经济审批权和行政级别，并按国际惯例为投资者提供全方位优质服务。
镇江新区是苏南开发区中的后起之秀，经过17年的开发建设，已成为长江三角洲重要的制造业基地，镇江市投资密集度最高的区域，呈现出蓬勃发展的良好势头。截止2009年6月底，全区累计实现合同利用外资总额超过100亿美元，到位外资超过45亿美元，引进
外资项目522个，投资额1,000万美元以上的项目有231个。
已有来自30多个国家和地区的企业投资镇江新区。美国沃尔玛、法国道达尔、罗地亚、德国南方化学、瑞士科莱恩、汽巴精化、英荷壳牌、意大利菲亚特、美国嘉吉、阿文美驰、新加坡亚洲浆纸业、西班牙银峰、日本三菱、KYB、韩国东洋化学、台湾奇美、联华神通集团、统一集团等世界500强和国际著名企业集团都已在新区投资兴业。
目前，镇江新区已成为全球单厂规模最大的高档铜版纸生产基地、亚洲最大的造纸基地、中国最大的工程塑料粒子基地、中国最大的汽车发动机缸体生产基地。宏达化工和新安江化工两个项目建成后，还将成为中国最大的有机硅单体生产企业和亚洲最大的草甘膦生产企业。镇江新区已成为镇江市承接国际资本和产业转移的重要窗口，成为镇江市最具活力和潜力的经济增长板块，正努力在全市经济发展中发挥骨干支撑作用。
1.2.5 镇江钢材市场
镇江市钢材市场是江苏省重点市场之一,地处江南历史文化名城——镇江新区。地理位置优越，交通四通发达，市场占地面积200亩,库房面积30,000余平方米。场内仓储加工设备齐全，机械作业覆盖面积达95％以上；拥有两条铁路专用线，一次可停靠30节车皮的装卸作业量，年吞吐量超过100万吨；拥有配套的起重运输和卷板开平设备，可为客户实行物资购，销，储，运，中转，加工等项业务一条龙服务；还提供工商，税务，金融，法律，通讯，商务,信息，保安，食宿，娱乐等全方位服务。
钢材市场离市中心3.5公里，东离镇江市大港开发区万吨船舶港20公里，长江内河港7公里，南接沪宁高速公路、312国道2公里，北接润扬大桥、汽渡码头6公里。
本市场内拥有铁路专用线两条，卷板开平机两台，行车17台，机械覆盖率达98%，是集装卸、运输、仓储、加工、信息网络为一体的现代化钢材市场。市场全年24小时为各储户提供收发货服务。目前，本市场进驻单位150余家，从事钢材经营人员超过1,500人，年吞吐量110万吨，平均库存量达5万吨，年交易额达30亿元，现有各钢厂代理商十余家。
1.2.6 镇江物流行业
镇江市委、市政府对镇江物流业的发展一直高度重视，并于2003年底制定了《镇江市现代物流发展规划》。数年来，围绕该规划镇江市进行了诸多卓有成效的工作，并取得了一系列阶段性成果。2005年至2008年，全市物流业增加值由42.2亿元增加至65.18亿元，增速持续超过服务业增加值和GDP增速，物流业占服务业增加值比重超过14％。2008年，全市港口货物吞吐量首破1亿吨大关，集装箱运量29.24万标箱，分别是2005年的1.7倍和1.64倍。
2005年至2008年，镇江市物流业累计完成规模以上投资112亿元，建设了一批有利于改善物流业硬件条件的重大基础配套设施。公路方面，实施了镇溧高速镇江段、宁常高速镇江段、镇江至禄口机场快速通道、大港港区至沪宁高速快速通道、沿江高等级公路等一批重点工程；水路方面，实施了大港三期、兴隆港一期、惠龙港一期、苏南运河升级改造等重点工程。这些重点工程的实施，进一步改善了镇江市物流运输条件，全市现拥有等级公路里程6201公里、万吨级泊位28个，并形成了高速公路、铁路、港口、机场互联互通的运输格局。
目前，全市490家各类物流企业中，已涌现部分具有较高专业化、信息化水平的第三方物流企业。如荣获“中国最具成长性物流企业”称号的宝华物流，建立了GPS监控信息系统，充分保障了危化品运输安全性，从而吸引德国巴斯夫、美国陶氏化学等一大批国际知名化工企业与之建立了合作关系；惠龙国际钢铁物流，运用现代管理经营理念和信息化技术，正在致力于打造国内最大的钢材物流交易中心；丹阳滨江物流依托丹阳沿江汽配产业，发展壮大了专业化物流配送服务。
去年，《镇江市现代服务业三年翻番行动计划》出台，该《计划》进一步明确了镇江市现代物流业的阶段性发展目标：到2010年，镇江市基本形成现代物流产业的框架体系，物流业营业收入达到300亿元，成为与上海国际航运中心相呼应的长三角区域物流中心城市之一。
1.2.7 镇江物流园区
镇江市目前已初步建成数家在省内外均产生一定影响力的专业化物流园区,如宝华物流(危险品承载)、丹阳滨江物流(五金灯具承载)等；正在推进之中的物流园区项目除上述金山物流二期工程外,另有惠龙港国际钢材物流园区、中储粮镇江粮油加工及仓储物流项目、京口铝业物流园区、大港远港物流园区(家电配送)等。
镇江惠龙港国际钢铁物流中心总投资达8亿元，一期工程占地700亩，自2007年初开工建设以来，已完成投资5.6亿元，建成万吨级泊位2个，3,000吨级泊位6个，年加工能力达40万吨的两条钢材剪切生产线已投产。自2008年10月份试运行以来，已吸引了40家企业落户。
镇江国际工业物流中心位于南徐新城主城区域内，区位和交通优势极为突出。该工程是省2005年度经济发展重点项目之一，由实力强大的浙商开发经营，总投资16亿元，占地1,200亩，建筑面积60万平方米。物流中心由工业品商贸区，以及产品展示、商务、物流仓储、产品研发中心和生活配套区组成，是一座集原材料供应、产品营销、信息交流和技术研发为一体的现代化工业品专业市场。工程建设分三期完成，首期工程占地260亩，投资4亿元。据有关专家预测，首期工程建成后，年成交额可达100亿元
镇江市已经建成运行的物流园区，目前也正面临着一些具体的经营困境。镇江市发改委服务业处处长夏卫军向记者介绍说，物流业与旅游业相似，均是综合性服务业，涉及诸多领域。受传统流通体制条块分割影响，地区和部门之间尚未建立有效的对接机制，收费站点多、物流环节执法随意性大、缺乏吸纳货源鼓励政策等问题，增加了物流环节的成本，降低了物流效率和效益，削弱了物流竞争力，从而制约了镇江市物流绿色通道的打造。
1.3 咨询委托
江苏中港钢材物流产业园位于镇江新区，总体规划面积约1,100亩，临近港口、并有铁路专用线作为配套，是以钢材贸易及物流为主的综合性物流园区。
受镇江中港投资有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行江苏中港钢材物流产业园可行性研究咨询，作为该项目在定位规划、投资建设、立项申报与经营管理等方面的依据和参考。
盛大金石投资咨询在钢材物流园区规划方面，咨询案例有江西（南昌）物流中心（江西钢材大市场，具备铁路专线和码头资源）、江苏泰州为海综合建材物流园区（钢材等基础建材物流，具备码头资源）、江西新余洋坊物流园区(围绕新余钢铁集团进行相关产业物流配套，具备铁路专线资源)、辽宁鞍山沙河镇物流园（以鞍钢相关物流配套为主）等，具备较强的专业优势和相关咨询经验。
2. 研究对象
1) 中国钢材物流产业发展特征研究
2) 镇江市整体经济环境及发展前景
3) 镇江市项目相关行业及其物流环节现状、规划、政策、发展前景及运输体系
4) 江苏中港钢材物流产业园项目区位环境和区域规划
5) 镇江中港投资有限公司资源状况
6) 可以借鉴的典型钢材物流产业园案例
7) 江苏中港钢材物流产业园目标客户需求调查与分析
8) 江苏中港钢材物流产业园项目总体定位与功能规划
9) 江苏中港钢材物流产业园项目开发模式
10) 江苏中港钢材物流产业园项目经营策略
11) 江苏中港钢材物流产业园项目发展前景
12) 江苏中港钢材物流产业园项目投资估算与经济效益测评
13) 江苏中港钢材物流产业园项目风险分析与防范措施
14) 江苏中港钢材物流产业园投资规划结论
3. 研究思路
1) 镇江市整体经济环境和钢材物流及项目相关行业的现状、规划、政策及发展前景研究，是江苏中港钢材物流产业园项目可行性研究的基础；
2) 适应与引导镇江市钢材物流市场，是江苏中港钢材物流产业园项目可行性研究的前提方向；
3) 整合镇江中港投资有限公司现有资源，促使江苏中港钢材物流产业园项目成为镇江中港投资有限公司物资流通体系的重要枢纽和基地之一，提高市场流通效率，是钢材物流产业园项目可行性研究的重要原则；
4) 调整江苏中港钢材物流产业园现有定位和结构、改善硬件设施、增强整体实力，创新经营模式、交易方式和服务功能，构建具有现代流通特征的钢材物流市场，促进镇江中港投资有限公司系统内资源集约发展、协调发展、互动发展，是江苏中港钢材物流产业园项目可行性研究的基本目标；
5) 各个子项目的定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是江苏中港钢材物流产业园项目可行性研究的基本思路；
6) 江苏中港钢材物流产业园项目的定位与发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏；
7) 建议江苏中港钢材物流产业园项目中的一些子项目，采取向国际性或国内著名专业运营机构进行股权融资与战略合作或委托管理的方式，进行项目建设与经营管理，以取得最佳经营效果；
8) 本研究项目（即概念性规划），可以作为专业建筑设计机构为江苏中港钢材物流产业园项目进行建筑设计的参考依据。
4. 项目主要内容
4.1 中国钢材物流产业发展特征研究
4.1.1 中国钢材物流产业基本状况
4.1.2 中国钢材物流产业存在问题
4.1.3 中国钢材物流产业发展前景
4.1.4 中国钢材物流商贸物流概况（包括物流园区及专业市场）
4.1.5 中国钢材物流产业发展特征研究结论
4.2 镇江市整体经济环境及发展前景研究
4.2.1 镇江市经济规模与经济结构
4.2.2 镇江市人口规模与消费结构
4.2.3 镇江市城市定位与城市规划
4.2.4 镇江市经济发展前景预测
4.2.5 镇江市整体经济环境及发展前景研究结论
4.3 镇江市项目相关行业及其物流环节现状、规划、政策、发展前景及运输体系研究
4.3.1 镇江市项目相关行业及其物流环节现状、规划、政策、发展前景
4.3.1.1 镇江市支柱产业（包括钢材物流）及其物流环节现状、规划、政策及发展前景
4.3.1.2 镇江市商贸行业（包括专业市场）及其物流环节现状、规划、政策及发展前景
4.3.1.3 镇江市工业园区及其物流环节现状、规划、政策及发展前景
4.3.2 镇江市铁路运输概况
4.3.2.1 基本情况
4.3.2.2 主要经营业务
4.3.2.3 规划及发展前景
4.3.3 镇江市公路运输概况
4.3.3.1 基本情况
4.3.3.2 主要经营业务
4.3.3.3 规划及发展前景
4.3.4 镇江市水路运输概况
4.3.4.1 基本情况
4.3.4.2 主要经营业务
4.3.4.3 规划及发展前景
4.3.5 镇江市铁路、公路及水路运输大宗物资物流市场现状、规划、政策及发展前景
4.3.6 镇江市物流行业（重点为物流园区）现状、规划、政策、发展前景及投资空间
4.3.7 镇江市项目相关行业及其物流环节现状、规划、政策、发展前景及运输体系研究结论
4.4 江苏中港钢材物流产业园项目区位环境和区域规划研究
4.4.1 江苏中港钢材物流产业园项目区位环境研究
4.4.1.1 地理位置
4.4.1.2 自然环境
4.4.1.3 交通条件（公路、铁路及水运条件）
4.4.1.4 旅游环境
4.4.1.5 商业环境
4.4.1.6 商务环境
4.4.1.7 住宅环境
4.4.1.8 人口环境
4.4.1.9 车流与人流
4.4.2 江苏中港钢材物流产业园项目区域规划研究
4.4.3 江苏中港钢材物流产业园项目区位环境和区域规划研究结论
4.5 镇江中港投资有限公司资源状况研究
4.5.1 企业背景
4.5.2 相关资源
4.5.3 专业经验
4.5.4 资金实力
4.5.5 管理团队
4.5.6 镇江中港投资有限公司资源状况研究结论
4.6 江苏中港钢材物流产业园目标客户需求调查与分析
4.6.1 目标客户定位研究和特性分析
4.6.2 仓储设施与设备的租赁意向、要求及费用承受能力
4.6.3 后勤配套需求
4.6.4 技术和管理方面的需求
4.6.5 产品推介和业务协调方面的需求
4.6.6 江苏中港钢材物流产业园目标客户需求调查与分析结论
4.7 可以借鉴的典型钢材物流产业园案例研究
4.7.1 地理位置与区位环境
4.7.2 目标市场与经营定位
4.7.3 项目规模与功能设置
4.7.4 内部环境与配套项目
4.7.5 管理模式与营销策略
4.7.6 投资、收益和发展前景
4.7.7 典型钢材物流产业园项目优劣势分析
4.7.8 可以借鉴的典型钢材物流产业园案例研究结论
4.8 江苏中港钢材物流产业园项目总体定位与功能规划
4.8.1 江苏中港钢材物流产业园项目总体定位与功能规划原则
4.8.2 江苏中港钢材物流产业园项目总体定位
4.8.3 江苏中港钢材物流产业园项目目标市场
4.8.4 江苏中港钢材物流产业园项目战略发展目标
4.8.5 江苏中港钢材物流产业园项目功能定位
4.8.6 江苏中港钢材物流产业园项目布局规划
4.8.7 江苏中港钢材物流产业园项目相关配套项目
4.8.8 江苏中港钢材物流产业园项目核心竞争能力
4.9 江苏中港钢材物流产业园项目开发模式
4.9.1 江苏中港钢材物流产业园项目开发模式比较
4.9.2 江苏中港钢材物流产业园项目开发模式选择
4.10 江苏中港钢材物流产业园项目经营策略
4.10.1 组织架构与运营机制
4.10.2 营销策略与品牌策略
4.11 江苏中港钢材物流产业园项目发展前景预测
4.11.1 江苏中港钢材物流产业园项目招商预测
4.11.2 江苏中港钢材物流产业园项目收入预测
4.12 江苏中港钢材物流产业园项目投资估算与经济效益测评
4.12.1 投资估算与资金筹措
4.12.2 收入预测
4.12.3 成本、费用及税金预测
4.12.4 财务效益分析
4.12.4.1 现金流
4.12.4.2 投资回收期
4.12.4.3 净现值和内部收益率
4.12.5 财务分析
4.12.5.1 盈亏平衡分析
4.12.5.2 敏感性分析
4.13 江苏中港钢材物流产业园项目风险分析与防范措施
4.13.1 政策风险分析与防范措施
4.13.2 市场风险分析与防范措施
4.13.3 管理风险分析与防范措施
4.13.4 财务风险分析与防范措施
4.13.5 江苏中港钢材物流产业园项目风险防范能力评估
4.14 江苏中港钢材物流产业园项目可行性研究结论
4.14.1 投资机遇分析
4.14.2 进出壁垒分析
4.14.3 财务因素分析
4.14.4 风险因素分析
4.14.5 成功核心要素
