苏州盛博置业致力于商业地产的开发建设，在苏州平江区成功竞得苏州火车站北广场一核心区域，日后将成为苏州集诸多现代服务功能为一体的中央商务区。
1.2 平江新城
平江新城建设是苏州市委、市政府加快推进城市化进程、强化中心城市功能、提升现代化水平的重要举措之一。
新城南接古城、北依沪宁高速公路、东靠中新合作苏州工业园区、西到苏州高新技术产业开发区，规划用地面积约10平方公里（含火车站地区），定位于交通枢纽、商务商贸、生态居住等功能为一体的现代化城市副中心，重点发展以金融保险、科技创新、技术中介、信息服务等现代服务业，其中规划居住用地5.89平方公里、商务中心区用地1.72平方公里、火车站核心区用地2.3平方公里。
新城规划充分体现了保护城市景观、遵循水城精神、延续古城文脉的人文理念，居住、公共设施、环境营造优先的经济理念，人、自然、历史和谐共生的生态理念，公交及轨道交通站点与公共服务设施、居住区开发相结合，充分发挥公交与轨道交通效益的交通引导开发理念。
由面积2.3平方公里的新火车站商业区和面积1.72平方公里的商务商贸区有机构成的新城中央商务区，为现代苏州标志性景观。新火车站商业区以大型购物中心、高档商务宾馆酒店为主，充分利用交通设施的地下空间，地面地下协调布局，建设以购物、观光、休闲为主导的时尚精英商业中心；新城商务商贸区以312国道、人民路北延为中轴，西北片以金融服务、科研办公、高档宾馆业为主，东北片以商贸、商务办公为主，西南片以商务办公、高级公寓为主，东南片以行政办公、教育科研为主，周边配合主题公园、休闲娱乐设施。
新城是苏州内外交通网络的枢纽，苏州新火车站广场迁移至铁路以北，312国道与古城人民路北延伸段成为十字交汇的纵横干道，区内道路网络采用“方格网”式布局形式，一横两纵快速路系统和四横四纵主干道系统共同构成新城道路交通的主骨架。市域S2轻轨线沿人民路南北纵贯新城，城市客运轨道交通线M2地铁线沿区内清塘新路穿越通过。
区内共规划四个生态居住社区，总占地面积近6平方公里。居住社区功能配置齐全、生态环境一流，为满足现代精英人士需求的高档住宅小区，成功人士的理想家园。现已有大观名园、天筑家园、橘子国花园、汇翠花园、新天地家园等多个住宅小区建成。
但因种种原因，这里基础设施建设严重滞后，交通杂乱，环境很差，约6万居民中本地居民与外来人口比例为1∶5。有人称这是苏州今天最大的棚户区。
平江新城将充分依托区内火车站等交通服务系统建立面积0.96平方公里的多功能交通枢纽区域；以该枢纽区域为支点，再向北推进建设面积1.72平方公里的核心区，发展金融保险、物流集散、科技创新、技术中介、信息服务等现代服务业。有关专家说，这一核心区域将成为苏州日后集诸多现代服务功能为一体的中央商务区。
有关人士说，苏州的观前街，是农耕经济时代形成的商业街，集中了苏州诸多老字号，长期以来为苏州的市中心。而事实上，观前街今天在更多的意义上是一条商业旅游街，其功能和空间已不能适应今天社会经济发展的需要。为了提升城市服务和辐射功能，苏州在新世纪需要一个具有现代服务功能的中央商务区。平江新城的开发建设，意义深远。
平江新城区还规划了4个生态居住社区，以满足苏州城区人口外迁的需求，同时又能吸引外来人口在此购房安家。新城还规划了体育健康、科技信息、文化艺术、娱乐休闲4个主题公园以及2个休闲公园，沿高速公路是较宽的生态绿地，体现出现代城市的理念。根据规划，平江新城区将不建一间工厂，力求再现风姿绰约的水城景观。
平江新城是苏州市重要的城市副中心之一。为了进一步加快城市化进程，提升苏州城市的综合功能，营造更加优美的城市形象和环境，有效指导平江新城的开发和建设，平江新城控制性详细规划是依据概念规划和火车站核心区规划等进行深化和具体化。该规划现状调查翔实，工作细致规范，规划原则、指导思想恰当，总体布局、路网系统、绿化景观规划基本合理，各项控制指标基本合适。规划深度、规划成果基本符合编制要求，并具有一定的可操作性。
一是要进一步加强与相关规划的衔接，深化其区域的、城市的、地段的职能研究与分析，突出新城的门户性、交通枢纽性以及在城市布局结构中的聚合、交汇特性和发展引擎作用。二是依据TOD（交通引导开发）模式，强化公交优先策略，深化道路网规划。道路网络规划要考虑与周边道路、已建成实施工程的衔接；明确312国道改道，作为城市主干道，根据交通流量进一步理顺主干道、次干道、支路三级道路体系；研究道路工程和立交节点的处理，以及公交站场、公共停车设施的布局与规模；预留轨道交通的用地 。三是河网水系是平江新城总体格局及开放空间的主要特色，应延续河路并行双棋盘格局，深化河道规划，形成独特的河道网络系统，根据河水流向确定不同的河道宽度，重点突出河道的景观功能，考虑核心区水上旅游的发展空间。四是从区域出发，考虑城市形象整体性和协调性。深化城市设计、景观规划内容及相应节点处理。五是进一步核算细化平江新城的人口规模和就业岗位。六是完善各类市政设施规划布局，合理确定用地规模。
平江新城是苏州城区的北大门，内有火车站、长途汽车站等交通枢纽，因此，这一区域的发展对苏州影响深远。
平江新城规划范围东起东环路，西至苏虞张连接线，北起沪宁高速公路，南至北环路，规划总用地面积9.97平方公里，规划建设用地9.23平方公里;规划目标是以火车站地区交通枢纽建设为契机，大力发展现代服务业，建设成为以交通枢纽、商务商贸、生态居住为主要功能的苏州市城市副中心区之一。
平江新城将形成三段式六片区布局结构，即围绕火车站并向北拓展地区为新城办公商业及金融服务中心区，中心区两侧是四片生态居住区。中心区又规划为两大片区，南面主要是围绕火车站地区的商业中心区，北面是新城的核心区，集金融、商业、办公等诸多现代服务业功能于一体的中心商务区。
这里的道路网络主要采用 “方格网”式布局形式，快速路道路红线宽50～70米;主干道间距800～1800米，道路红线宽40～58米;次干道间距300～600米，道路红线宽24～40米;支路一般地区间距200～400米，核心区100-200米，道路红线宽12～20米。
居住用地面积原先为325.86公顷，调整后减少了40公顷多;公共设施、绿地则分别增加了近20公顷、26公顷;对外交通用地更是从17.12公顷增加到52.41公顷，“扩容”了2倍以上。
根据《苏州市市区商业网点布局规划》，苏州市到２００７年将初步建成布局合理、管理规范、服务优质、竞争有序的江苏商贸大市，初步实现商贸流通业现代化；到２０１０年基本形成具有苏州特色的标志性商业格局，商贸流通业在长三角地区占据重要地位。到２０２０年接近世界发达国家中等城市商业水平，使苏州成为流行时尚、著名品牌、新型服务的重要集聚地，成为极具特色的购物、休闲、旅游、度假胜地。
1.3 平江新城B2-5-7地块
1.3.1 地块位置及其指标
序号 地块位置 编号 面积 规划技术指标
（平方米） 容积率 建筑密度 绿地率
1 平江区人民路北延西、城北东路北 苏地2009-B-2 8634.1 1.5-2.0 ≤40％ ﹥20％
2 平江区人民路北延西、平河路北 苏地2009-B-5 1630.3 ≤0.5 ≤15％ ﹥10％
3 平江区人民路北延西、平川路北 苏地2009-B-7 7225.8 1.5-2.0 ≤45％ ﹥20％
1.3.2 周边设施介绍
苏州万达广场在2009年9月19日已经开业，是万达集团首次进驻苏州的第一个大型城市综合体项目。该项目是由多种不同形态的建筑产品构成的建筑综合体，其中除具有国际背景的商业广场外还包含城市地标性的高层公寓和精品写字楼、公寓式酒店、街区型步行商业街等等。项目总占地面积64052平方米，总建筑面积约为45万㎡左右；其中，商业部分总建筑面积约25万㎡、高层公寓和酒店建筑面积超过14万㎡以及约9.7万㎡精品写字楼、SOHO和约2万㎡街区型商业。
目前，三幢商业办公项目，分别为商业百货公司、万达影院、综合大卖场。已经正式对外开业，成为该地段热闹的商业圈。
9月1日，平江新城内平江新城实验小学、善耕实验小学、平江区实验幼儿园等四所全新学校全部投入使用，总投资达2.8亿元。而根据规划，平江新城10平方公里范围内总共将建成11所幼儿园、5所小学、2所初中。随着城市发展、人口外迁后越来越多的新城拔地而起,而作为重要配套设施之一的教育体系更成为令人瞩目的焦点。面积大了、现代化设施全了，如何延续传统名校的文脉将现有资源发挥到极致?平江新城四所新校率先开始了“名校”文化内涵传承与创新的破题试验。
1.3.3 区域规划
1.4 咨询委托
平江新城B2-5-7地块目前正处于投资前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受苏州盛博置业发展有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行平江新城B2-5-7地块总体定位及发展规划，以此作为项目投资及运营管理等方面的依据和参考。
2. 研究对象
1) 苏州市及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 苏州市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 苏州市平江新城B2-5-7地块区位环境和区域规划
4) 苏州盛博置业发展有限公司资源状况
5) 可以借鉴的典型综合地产项目案例
6) 苏州市平江新城B2-5-7地块目标客户需求调查与分析
7) 苏州市平江新城B2-5-7地块总体定位与功能规划
8) 苏州市平江新城B2-5-7地块开发模式
9) 苏州市平江新城B2-5-7地块经营策略
10) 苏州市平江新城B2-5-7地块发展前景
11) 苏州市平江新城B2-5-7地块投资估算与经济效益测评
12) 苏州市平江新城B2-5-7地块风险分析与防范措施
13) 苏州市平江新城B2-5-7地块总体定位及发展规划结论
3. 研究思路
1) 苏州市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是苏州市平江新城B2-5-7地块总体定位及发展规划的基础；
2) 适应与引导苏州市及项目所在区域商业地产市场，是苏州市平江新城B2-5-7地块总体定位及发展规划的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是苏州市平江新城B2-5-7地块总体定位及发展规划的基本原则；
4) 苏州市平江新城B2-5-7地块总体定位及发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 苏州市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 苏州市及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 苏州市及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 苏州市及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 苏州市及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 苏州市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 苏州市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 苏州市及项目所在区域相关行业现状研究
4.2.1.1 苏州市及项目所在区域酒店行业现状
4.2.1.2 苏州市及项目所在区域旅游与会展行业现状
4.2.1.3 苏州市及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状
4.2.1.4 苏州市及项目所在区域商业与商务楼宇行业现状
4.2.1.5 苏州市及项目所在区域中高档住宅行业现状
4.2.2 苏州市及项目所在区域相关行业规划及发展前景研究
4.2.2.1 苏州市及项目所在区域酒店行业规划及发展前景
4.2.2.2 苏州市及项目所在区域旅游与会展行业规划及发展前景
4.2.2.3 苏州市及项目所在区域餐饮与娱乐行业规划及发展前景
4.2.2.4 苏州市及项目所在区域商业与商务楼宇行业规划及发展前景
4.2.2.5 苏州市及项目所在区域中高档住宅行业规划及发展前景
4.2.3 苏州市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 苏州市平江新城B2-5-7地块区位环境和区域规划研究
4.3.1 苏州市平江新城B2-5-7地块区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 地块指标
4.3.1.3 自然环境
4.3.1.4 交通条件
4.3.1.5 旅游环境
4.3.1.6 商业环境
4.3.1.7 商务环境
4.3.1.8 住宅环境
4.3.1.9 人口环境
4.3.1.10 车流与人流
4.3.1.11 区位优劣势
4.3.2 苏州市平江新城B2-5-7地块区域规划研究
4.3.3 苏州市平江新城B2-5-7地块区位环境和区域规划研究结论
4.4 苏州盛博置业发展有限公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 苏州盛博置业发展有限公司资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型综合地产项目案例研究（一个）
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型综合地产项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型综合地产项目案例研究结论
4.6 苏州市平江新城B2-5-7地块目标客户需求调查与分析
4.6.1 目标客户定位研究和特性分析
4.6.2 消费现状
4.6.3 消费意向
4.6.4 功能需求
4.6.5 配套服务
4.6.6 苏州市平江新城B2-5-7地块目标客户需求调查与分析结论
4.7 苏州市平江新城B2-5-7地块总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 苏州市平江新城B2-5-7地块总体定位
4.7.3 苏州市平江新城B2-5-7地块战略发展目标
4.7.4 苏州市平江新城B2-5-7地块目标市场
4.7.5 苏州市平江新城B2-5-7地块功能定位与布局规划
4.7.6 苏州市平江新城B2-5-7地块相关配套设施
4.7.7 苏州市平江新城B2-5-7地块核心竞争能力
4.8 苏州市平江新城B2-5-7地块开发模式
4.8.1 苏州市平江新城B2-5-7地块开发模式比较
4.8.2 苏州市平江新城B2-5-7地块开发模式选择
4.9 苏州市平江新城B2-5-7地块经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 苏州市平江新城B2-5-7地块发展前景预测
4.10.1 苏州市平江新城B2-5-7地块经营预测
4.10.2 苏州市平江新城B2-5-7地块收益预测
4.11 苏州市平江新城B2-5-7地块投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 苏州市平江新城B2-5-7地块风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 苏州市平江新城B2-5-7地块风险防范能力评估
4.13 苏州市平江新城B2-5-7地块总体定位及发展规划结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
