济南阳光壹佰）为大型房地产企业，创建于2001年9月，注册资金1亿元，由兖矿集团控股，开发建设济南阳光100国际新城。经过多年的发展，阳光100的品牌形象深入人心，已成为专业化的大型房地产企业。阳光100一直秉承”居住改变生活”的企业精神和”为城市创造价值”的开发理念，致力于阳光100国际新城的开发建设。阳光100国际新城总占地1,500亩，配备8万㎡的商业设施，将建成集住宅、购物、休闲、娱乐为一体的大型国际社区。
公司第一大股东山东兖矿集团是知名大型国有企业，其控股子公司兖州煤业股份有限公司为上海、香港、纽约（A股、H股、N股）三地挂牌上市公司，企业达到“AAA”级资信水平，多年来一直是国内业绩最好的上市公司之一。
另一大股东广西万通是老牌房地产企业，拥有十余年房地产开发经验，现已发展为集大型商场、宾馆、制药、食品为一体的大型综合性企业集团。1991年，公司进入房地产领域。12年来，作为专业的开发商，阳光100在全国共开发了12个项目，已建与在建总面积逾400万平方米。目前，公司每年新增开发面积超过100万平方米，每年完成销售面积近50万平方米。
1.2 济南阳光100
1.2.1 济南阳光100位置
济南阳光100占地面积1,500亩，建筑面积超过200万平方米，是济南市区规模最大、配套最全、档次最高的大型房地产项目。
该项目地处济南西南市区，距经十路400米，距八一立交桥1,000米，距市中心泉城广场4,000米。
社区内刘长山、丁字山两山环抱，兴济河惯穿其中，交通方便，一个全新的中心城区正在形成。
1.2.2 济南阳光100周边项目
即将贯通的阳光新路南头西边有青龙山和刘长山，东边是郎茂山，由于拥有众多的山景，这使得沿线特别适合建设高层住宅，是济南整个西南片区比较适合居住的区域之一。
阳光新路作为济南西南部的一条南北走向的道路，汇聚了包括济南阳光100、峰景·鉴筑、三箭·如意苑、泉景天沅、山景·明珠花园等含有高层住宅的项目，已建成和正在兴建的楼盘达500万平方米以上，是济南目前最大的新建居住区域之一，该区域的高层住宅引领着南部的生活。
1.2.3 济南阳光100交通环境
济南阳光100国际新城周边主要有：
两条东西向城市主干道：经十路、建辛路；
三条南北向城市主干道：阳光新路、建设路、南辛庄西路。
1.2.4 济南阳光100四期工程进展
目前，四期综合体工程已施工至地上二层，拟于2011年上半年竣工入住和营业。
1.3 咨询委托
济南阳光壹佰拟委托上海盛大金石投资咨询有限公司作为济南阳光100四期商业的顾问公司，协助和支持该公司对四期商业项目进行商业策划。
即根据前期提供的项目资料以及对市场和竞争项目的综合考虑，对济南阳光100四期商业进行功能定位与业态规划工作。
重点针对以下2个方面提出建议或者方案：
商业功能定位与业态规划方案（包含店铺分割方案以及进驻品牌建议）；
租金收取方式及增长模式方案。
另外，希望能在未来发展模式、商业案名以及商业装饰与美陈设计等方面提出专业建议。
顾问时间拟定为2009年8月27日至2009年9月26日（具体时间可在服务建议书中确定）。
2. 研究对象
1) 济南市及阳光100所在区域整体经济环境及发展前景
2) 济南市及阳光100所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 济南阳光100四期商业区位环境和区域规划
4) 济南济南阳光100房地产开发有限公司资源状况
5) 可以借鉴的典型商业地产项目案例
6) 济南阳光100四期商业目标客户需求调查与分析
7) 济南阳光100四期商业总体定位与功能规划
8) 济南阳光100四期商业开发模式
9) 济南阳光100四期商业经营策略
10) 济南阳光100四期商业发展前景
11) 济南阳光100四期商业投资估算与经济效益测评
12) 济南阳光100四期商业风险分析与防范措施
13) 济南阳光100四期商业总体定位及发展规划结论
14) 咨询辅助
3. 研究思路
1) 济南市及阳光100所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是济南阳光100四期商业总体定位及发展规划的基础；
2) 适应与引导济南市及阳光100所在区域商业地产市场，是济南阳光100四期商业总体定位及发展规划的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是济南阳光100四期商业总体定位及发展规划的基本原则；
4) 济南阳光100四期商业总体定位及发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 济南市及阳光100所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 济南市及阳光100所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 济南市及阳光100所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 济南市及阳光100所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 济南市及阳光100所在区域经济发展前景预测
4.1.5 济南市及阳光100所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 济南市及阳光100所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 济南市及阳光100所在区域相关行业现状研究
4.2.1.1 济南市及阳光100所在区域酒店（包括酒店式公寓）行业现状
4.2.1.2 济南市及阳光100所在区域旅游与会展行业现状
4.2.1.3 济南市及阳光100所在区域餐饮与娱乐行业现状
4.2.1.4 济南市及阳光100所在区域商业与文化艺术市场现状
4.2.1.5 济南市及阳光100所在区域中高档住宅行业现状
4.2.2 济南市及阳光100所在区域相关行业规划及发展前景研究
4.2.2.1 济南市及阳光100所在区域酒店（包括酒店式公寓）行业规划及发展前景
4.2.2.2 济南市及阳光100所在区域旅游与会展行业规划及发展前景
4.2.2.3 济南市及阳光100所在区域餐饮与娱乐行业规划及发展前景
4.2.2.4 济南市及阳光100所在区域商业与文化艺术市场规划及发展前景
4.2.2.5 济南市及阳光100所在区域中高档住宅行业规划及发展前景
4.2.3 济南市及阳光100所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 济南阳光100四期商业区位环境和区域规划研究
4.3.1 济南阳光100四期商业区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 地块指标
4.3.1.3 自然环境
4.3.1.4 交通条件
4.3.1.5 旅游环境
4.3.1.6 商业环境
4.3.1.7 商务环境
4.3.1.8 住宅环境
4.3.1.9 人口环境
4.3.1.10 车流与人流
4.3.1.11 区位优劣势
4.3.2 济南阳光100四期商业区域规划研究
4.3.3 济南阳光100四期商业区位环境和区域规划研究结论
4.4 济南济南阳光100房地产开发有限公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 济南济南阳光100房地产开发有限公司资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型商业地产项目案例研究（一个）
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型商业地产项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型商业地产项目案例研究结论
4.6 济南阳光100四期商业目标客户需求调查与分析
4.6.1 目标客户定位研究和特性分析
4.6.2 购买或租赁意向、要求及费用承受能力
4.6.3 后勤配套需求
4.6.4 技术和管理方面的需求
4.6.5 产品推介和业务协调方面的需求
4.6.6 济南阳光100四期商业目标客户需求调查与分析结论
4.7 济南阳光100四期商业总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 济南阳光100四期商业总体定位
4.7.3 济南阳光100四期商业战略发展目标
4.7.4 济南阳光100四期商业目标市场
4.7.5 济南阳光100四期商业功能定位与布局规划（包含店铺分割方案以及进驻品牌建议）
4.7.6 济南阳光100四期商业相关配套设施
4.7.7 济南阳光100四期商业核心竞争能力
4.8 济南阳光100四期商业开发模式
4.8.1 济南阳光100四期商业开发模式比较
4.8.2 济南阳光100四期商业开发模式选择
4.9 济南阳光100四期商业经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略（包括租金收取方式及增长模式方案）
4.10 济南阳光100四期商业发展前景预测
4.10.1 济南阳光100四期商业经营预测
4.10.2 济南阳光100四期商业收益预测
4.11 济南阳光100四期商业投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 济南阳光100四期商业风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 济南阳光100四期商业风险防范能力评估
4.13 济南阳光100四期商业总体定位及发展规划结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
4.14 咨询辅助
4.14.1 商业案名建议
4.14.2 商业装饰与美陈设计建议
