苏广电总台成立于2001年9月，经过三个月的整合后于2002年1月1日正式开始运行。苏广电总台由原苏州电视台、苏州有线电视台、苏州人民广播电台、苏州广电报社、吴县广电局及下属的电视台、电台等单位整合组建而成，是苏州市政府直属事业单位，独立经营的法人实体，承担新闻宣传、节目生产、广电网络开发建设、队伍建设和国有资产的保值增值等任务。目前，苏广电总台拥有5个电视频道、7个广播频率、2张报纸、2本杂志、3个网站、1个拥有市区85万直接收费用户和下属五县（市）200多万覆盖用户的有线电视网络。
近年来，苏广电总台产业发展、资本运作硕果累累，新媒体拓展取得实质性进展，已建设中波发射台、影视文化中心、广播中心、演艺中心等大厦四座；数字电视、购物电视、移动电视、CMMB手机电视、手机短信、手机报、数字电影、社区电子信息栏进入实质性运作，呈现出良好的发展势头和前景。又提出第二个五年发展规划，明确提出 “创建全国一流的城市型传媒集团”的发展愿景。为此，确立了总台发展战略：立足做强传媒主业，大力发展新兴产业，积极拓展相关产业。
1.2 现代传媒大厦
苏广电总台计划新建现代传媒大厦，用于总台总部和商业开发。
项目位于苏州工业园区湖东，西临南施街（宽约154米），北靠翠园路（长约245米），总面积约56.25亩，东、南面河（园区开挖的人造景观河道），容积率为4.5至5.5。
拟建地下三层、地面高度200米、总建筑面积为20万平方米的建筑物（限高：-20至200米）；其中，10万平方米为苏州广播电视总台总部，其余10万用于商业开发。
1.3 咨询委托
针对现代传媒大厦建设项目中的商业开发部分（约10万平方米），苏广电总台邀请咨询机构参与该项目的前期定位咨询服务。
就商业开发部分，通过前期定位咨询服务，完成项目物业开发的定性及定量分析。在平衡成本、规避风险的基础上，制定项目的产品定位及发展战略。基于此，苏广电总台对于该项目的定位咨询服务要求如下：
1) 通过对城市宏观经济、产业发展、综合规划，以及房地产市场的研究与分析，论证项目未来的发展空间。
2) 通过对项目可选物业类型（办公、商业、酒店、酒店式公寓、广电文化产业延伸业态等）的市场现状及潜在竞争的研究与分析，判断项目中各物业类型的未来发展空间。
3) 通过对地块周边及区域市场现状及趋势的研究与分析，判断未来可选物业类型的目标客群，以及该等客群对项目的定位偏好与产品诉求。
4) 通过对竞争市场及目标客群两个层面的研究与分析，结合国内、外可借鉴的成功案例，制定项目的整体定位（包括布局、规模、动线及开发时序等）。
5) 在整体定位的基础上，完成所有可选物业的细化分析，提供能够满足市场竞争及客户需求的产品定位及建议。
6) 通过相关的财务测算，论证上述定位建议的可行性及市场风险。
7) 协助苏广电总台完成方案招标文件的起草，并在服务期内响应苏广电总台需解决的前期定位议题。
8) 在项目的概念设计、方案设计全过程中，配合苏广电总台进行设计优化工作，提出方案调整建议。
2. 研究对象
1) 苏州市及苏州工业园区整体经济环境及发展前景
2) 苏州市及苏州工业园区项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 现代传媒大厦区位环境和区域规划
4) 苏州广播电视总台资源状况
5) 可以借鉴的典型传媒地产项目案例
6) 现代传媒大厦目标客户需求调查与分析
7) 现代传媒大厦总体定位与功能规划
8) 现代传媒大厦开发模式
9) 现代传媒大厦经营策略
10) 现代传媒大厦发展前景
11) 现代传媒大厦投资估算与经济效益测评
12) 现代传媒大厦风险分析与防范措施
13) 现代传媒大厦总体定位及发展规划结论
14) 咨询辅助
3. 研究思路
1) 苏州市及苏州工业园区整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是现代传媒大厦总体定位及发展规划的基础；
2) 适应与引导苏州市及苏州工业园区商业地产市场，是现代传媒大厦总体定位及发展规划的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是现代传媒大厦总体定位及发展规划的基本原则；
4) 现代传媒大厦总体定位及发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 苏州市及苏州工业园区整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 苏州市及苏州工业园区经济规模与经济结构
4.1.2 苏州市及苏州工业园区人口规模与消费结构
4.1.3 苏州市及苏州工业园区城市定位与城市规划
4.1.4 苏州市及苏州工业园区经济发展前景预测
4.1.5 苏州市及苏州工业园区整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 苏州市及苏州工业园区项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 苏州市及苏州工业园区相关行业现状研究
4.2.1.1 苏州市及苏州工业园区酒店（包括酒店式公寓）行业现状
4.2.1.2 苏州市及苏州工业园区旅游与会展行业现状
4.2.1.3 苏州市及苏州工业园区餐饮与娱乐行业现状
4.2.1.4 苏州市及苏州工业园区商业与广电文化传媒行业现状
4.2.1.5 苏州市及苏州工业园区中高档住宅行业现状
4.2.2 苏州市及苏州工业园区相关行业规划及发展前景研究
4.2.2.1 苏州市及苏州工业园区酒店（包括酒店式公寓）行业规划及发展前景
4.2.2.2 苏州市及苏州工业园区旅游与会展行业规划及发展前景
4.2.2.3 苏州市及苏州工业园区餐饮与娱乐行业规划及发展前景
4.2.2.4 苏州市及苏州工业园区商业与广电文化传媒行业规划及发展前景
4.2.2.5 苏州市及苏州工业园区中高档住宅行业规划及发展前景
4.2.3 苏州市及苏州工业园区项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 现代传媒大厦区位环境和区域规划研究
4.3.1 现代传媒大厦区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 地块指标
4.3.1.3 自然环境
4.3.1.4 交通条件
4.3.1.5 旅游环境
4.3.1.6 商业环境
4.3.1.7 商务环境
4.3.1.8 住宅环境
4.3.1.9 人口环境
4.3.1.10 车流与人流
4.3.1.11 区位优劣势
4.3.2 现代传媒大厦区域规划研究
4.3.3 现代传媒大厦区位环境和区域规划研究结论
4.4 苏州广播电视总台资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 苏州广播电视总台资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型传媒地产项目案例研究（一个）
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型传媒地产项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型传媒地产项目案例研究结论
4.6 现代传媒大厦目标客户需求调查与分析（包括定位偏好与产品诉求等）
4.6.1 目标客户定位研究和特性分析
4.6.2 购买或租赁意向、要求及费用承受能力
4.6.3 后勤配套需求
4.6.4 技术和管理方面的需求
4.6.5 产品推介和业务协调方面的需求
4.6.6 现代传媒大厦目标客户需求调查与分析结论
4.7 现代传媒大厦总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 现代传媒大厦总体定位
4.7.3 现代传媒大厦战略发展目标
4.7.4 现代传媒大厦目标市场
4.7.5 现代传媒大厦功能定位与布局规划（包括布局、规模、动线等）
4.7.6 现代传媒大厦相关配套设施
4.7.7 现代传媒大厦核心竞争能力
4.8 现代传媒大厦开发模式（包括开发时序等）
4.8.1 现代传媒大厦开发模式比较
4.8.2 现代传媒大厦开发模式选择
4.9 现代传媒大厦经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 现代传媒大厦发展前景预测
4.10.1 现代传媒大厦经营预测
4.10.2 现代传媒大厦收益预测
4.11 现代传媒大厦投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 现代传媒大厦风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 现代传媒大厦风险防范能力评估
4.13 现代传媒大厦总体定位及发展规划结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
4.14 咨询辅助
4.14.1 协助苏广电总台完成方案招标文件的起草，并在服务期内响应苏广电总台需解决的前期定位议题
4.14.2 在项目的概念设计、方案设计全过程中，配合苏广电总台进行设计优化工作，提出方案调整建议
