云顶杉源集团是马来西亚著名企业云顶集团下属企业，公司业务涉及造纸、包装纸箱、电力、石油与天然气、再循环能源等多个方面，该集团为多元化集团公司，实力强劲，投资领域广。1988年，林梧桐成立云顶杉源集团，进军造纸、发电、石油和天然气领域的业务。目前，云顶杉源已是马来西亚最大的综合纸料与波纹纸箱制造商，并掌管马来西亚多家著名电力公司的股权。
苏州高达热电
苏州高达热电有限公司是一家中外合作经营、利用燃气—蒸汽联合循环方式进行发电的高新技术企业，地处国家级高新技术产业开发区—苏州市新区长江路417号，公司占地面积约84.37亩。
苏州高达热电有限公司于1995年经江苏省计划经济委员会、江苏省对外经济贸易委员会批准成立，是苏州市政府重点基础设施实事工程之一，其主要作用是用于调节苏州市电力峰谷差和向苏州市新区集中供热，改善苏州市的投资环境。
苏州高达热电有限公司一期工程全套引进两台美国GE公司生产的PG6551B型燃气轮发电机组及相关辅助设施，单机容量为3.87万千瓦（不同工况下机组出力会有变化，详见GE规范），一期工程于1996年投产运行。1998年二期工程建设两台1.5万千瓦抽凝式汽轮发电机组、两台66t/h余热锅炉和两台35t/h辅助锅炉及相关辅助设施，充分利用燃气轮机排出的高温尾气进行再循环发电并可供热。2004年底采用GE公司配件进行了天然气改造，使燃机实现了轻柴油和天然气双燃料运行。2006年底又增设一套2,000千瓦柴油发电机组，使电厂实现了黑启动功能，成为苏州地区黑启动电源点。
电力工业上大压小
实行“上大压小、节能减排”是国务院做出的一项重要决策，对于降低能源消耗、减少污染排放，更好地完成“十一五”规划和中央经济工作会议确定的节能减排约束性指标，具有十分重要的意义。
根据国务院要求，国家发改委陈德铭副主任与30个省、两大电网和五大电力集团公司的有关负责人签订了关停小火电机组责任书。随着责任书的落实，每年将节约5,000万吨标准煤和减少160万吨二氧化硫排放量。这是确保实现“十一五”单位国内生产总值能源消耗和二氧化硫总量分别降低20％和10％的重要举措。
1.4 苏州高新区
苏州高新区、虎丘区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。总人口47.2万，常住人口28.5万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区。高新区管委会、虎丘区人民政府驻地在运河路。
苏州高新区是苏州市委、市政府按照国务院“保护古城风貌，加快新区建设”的批复精神于1990年11月开发建设的，1992年11月被国务院批准为国家高新技术产业开发区，1997年被确定为首批向APEC成员开放的亚太科技工业园，1999年被国家环保总局认定为国内首家“ISO14000国家示范区”，2000年被外经贸部、科技部批准为国家高新技术产业开发区高新技术产品出口基地，2001年被批准建设国内首家国家级环保高新技术产业园，2003年3月被国务院批准成立出口加工区，2003年12月被国家环保总局批准建设首批国家生态工业示范园区。
虎丘区始建于1951年，当时称郊区，由吴县划出城东、城西两区组成，2000年9月8日被批准改名为虎丘区，下辖横塘、虎丘、浒墅关3个镇和白洋湾街道、浒墅关经济开发区。2002年9月，苏州市委、市政府对新区、虎丘区、相城区、吴中区等进行了区划调整，将虎丘区虎丘镇和白洋湾街道以及横塘镇的部分村划出，由相城区和吴中区划入通安镇和东渚镇、镇湖街道，建立苏州高新区、虎丘区。
苏州高新区、虎丘区交通十分便利，距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过。
1.5 咨询项目委托
根据国家产业政策，苏州高达热电属于在上大压小要求下关停的企业，因此，该公司所占地块（以下简称：苏州高新区目标地块）需要重新定位与规划。
苏州高新区目标地块面积为80余亩，目前，用地性质为工业用地。该地块周边，现有一定量的商业设施（百货公司、酒店等）及居民区。
云顶杉源集团初步认为，根据需要，该地块也可以改变用地性质为商业用地。因此，云顶杉源集团需要论证该地块的用地性质是否需要改变、以及明确热电关停以后该地块如何定位与规划。
根据马来西亚云顶杉源集团的项目需要，上海盛大金石投资咨询有限公司可以为其进行苏州高新区目标地块总体定位及发展规划咨询，论证与确定该地块用地性质、对该地块未来如何发展进行定位与规划，为其下一步投资与经营提供策略与建议。
2. 研究对象
1) 苏州高新区工业方面现状与发展前景研究
2) 苏州高新区商业方面现状与发展前景研究
3) 苏州高新区目标地块区位环境和区域规划研究
4) 苏州高新区目标地块用地性质发展价值分析
5) 云顶杉源集团资源状况研究
6) 苏州高新区目标地块总体定位及发展战略
7) 苏州高新区目标地块定位规划及发展策略
8) 苏州高新区目标地块投资估算与经济效益测评
9) 苏州高新区目标地块投资风险分析与防范措施
10) 苏州高新区目标地块总体定位及发展规划结论
3. 研究思路
1) 通过系统与全面的调研和分析，了解苏州高新区的开发及运作情况。
2) 通过分析苏州高新区目标地块的区位特点，明确其投资空间和发展方向，进行总体定位与发展战略规划、功能定位与功能布局规划；同时，对其重点招商领域与招商策略做出规划。
3) 苏州高新区目标地块的定位与规划，既要符合高新区的区域环境和产业环境，又要体现出差异化特点和竞争优势；既要符合苏州高新区目标地块的发展条件，又要体现未来功能调整的灵活性和适应性。
4. 项目主要内容
4.1 苏州高新区工业方面现状与发展前景研究
4.1.1 苏州高新区所属园区数量、级别、规模与分布概况
4.1.2 苏州高新区总体定位与战略目标概况
4.1.3 苏州高新区工业发展和招商引资概况
4.1.4 苏州高新区产业特征与产业基础概况
4.1.5 苏州高新区税收及其他优惠政策概况
4.1.6 苏州高新区受国家、长三角及本地宏观经济影响
4.1.7 苏州高新区工业用地政策、供需状况及租售价格
4.1.8 苏州高新区标准厂房租售价格及空置情况
4.1.9 苏州高新区工业方面尚未满足的市场机会
4.1.10 苏州高新区工业方面优势与劣势对比分析
4.1.11 苏州高新区工业方面发展前景预测
4.1.12 苏州高新区工业方面现状与发展前景研究结论
4.2 苏州高新区商业方面现状与发展前景研究
4.2.1 苏州高新区商业方面总体规划及政策
4.2.2 苏州高新区商业用地政策、供需状况及租售价格
4.2.3 苏州高新区商业方面现状研究
4.2.3.1 苏州高新区及项目所在区域商品流通（零售及专业市场）行业现状
4.2.3.2 苏州高新区及项目所在区域商务楼行业现状
4.2.3.3 苏州高新区及项目所在区域星级酒店行业现状
4.2.3.4 苏州高新区及项目所在区域旅游与会展行业现状
4.2.3.5 苏州高新区及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状
4.2.3.6 苏州高新区及项目所在区域住宅行业现状
4.2.4 苏州高新区及项目所在区域相关行业规划及发展前景研究
4.2.4.1 苏州高新区及项目所在区域商品流通（零售及专业市场）行业规划及发展前景
4.2.4.2 苏州高新区及项目所在区域商务楼行业规划及发展前景
4.2.4.3 苏州高新区及项目所在区域星级酒店行业规划及发展前景
4.2.4.4 苏州高新区及项目所在区域旅游与会展行业规划及发展前景
4.2.4.5 苏州高新区及项目所在区域餐饮与娱乐行业规划及发展前景
4.2.4.6 苏州高新区及项目所在区域住宅行业规划及发展前景
4.2.5 苏州高新区商业方面现状与发展前景研究结论
4.3 苏州高新区目标地块区位环境和区域规划研究
4.3.1 苏州高新区目标地块区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 地块指标
4.3.1.3 自然环境
4.3.1.4 交通条件
4.3.1.5 工业环境
4.3.1.6 商业环境
4.3.1.7 商务环境
4.3.1.8 旅游环境
4.3.1.9 住宅环境
4.3.1.10 人口环境
4.3.1.11 车流与人流
4.3.1.12 区位优劣势
4.3.2 苏州高新区目标地块区域规划研究
4.3.3 苏州高新区目标地块区位环境和区域规划研究结论
4.4 苏州高新区目标地块用地性质发展价值分析
4.4.1 工业用地初步发展方向及发展价值分析
4.4.2 商业用地初步发展方向及发展价值分析
4.4.3 其他用地初步发展方向及发展价值分析
4.4.4 各个用地性质决定的发展价值对比分析
4.4.5 苏州高新区目标地块用地性质发展价值分析结论
4.5 云顶杉源集团资源状况研究
4.5.1 企业背景
4.5.2 相关资源
4.5.3 专业经验
4.5.4 资金实力
4.5.5 管理团队
4.5.6 云顶杉源集团资源状况研究结论
4.6 苏州高新区目标地块总体定位及发展战略(工业、商业及其他用地三选一）
4.6.1 苏州高新区目标地块总体定位
4.6.2 苏州高新区目标地块发展战略
4.6.3 苏州高新区目标地块发展目标
4.6.4 苏州高新区目标地块未来定位与功能调整方向
4.7 苏州高新区目标地块定位规划及发展策略(工业、商业及其他用地三选一）
4.7.1 苏州高新区目标地块产业定位（工业用地）
4.7.1.1 苏州高新区目标地块主导产业
4.7.1.2 苏州高新区目标地块优势产业
4.7.1.3 苏州高新区目标地块先行产业
4.7.1.4 苏州高新区目标地块承接产业
4.7.2 苏州高新区目标地块客户定位
4.7.3 苏州高新区目标地块产业配套
4.7.4 苏州高新区目标地块功能定位
4.7.5 苏州高新区目标地块布局规划
4.7.6 苏州高新区目标地块经营模式
4.7.7 苏州高新区目标地块服务定位
4.7.8 苏州高新区目标地块租售计划
4.7.9 苏州高新区目标地块招商计划
4.7.9.1 苏州高新区目标地块招商领域
4.7.9.2 苏州高新区目标地块招商目标
4.7.9.3 苏州高新区目标地块的招商优势
4.7.9.4 苏州高新区目标地块的招商策略
4.7.9.5 苏州高新区目标地块的招商预测
4.7.10 苏州高新区目标地块发展前景
4.8 苏州高新区目标地块投资估算与经济效益测评(工业、商业及其他用地三选一）
4.8.1 投资估算与资金筹措
4.8.1.1 基地开发费用估算
4.8.1.2 地面建筑和构筑物建设费用估算
4.8.1.3 主要配套设备配置费用估算
4.8.1.4 其它费用估算
4.8.1.5 资金来源分析
4.8.1.6 筹资成本
4.8.1.7 筹资决策
4.8.2 收入预测
4.8.3 成本、费用及税金预测
4.8.3.1 投资总成本
4.8.3.2 运营费用估算
4.8.3.3 税金
4.8.4 财务效益分析
4.8.4.1 现金流
4.8.4.2 投资回收期
4.8.4.3 净现值和内部收益率
4.8.5 财务分析
4.8.5.1 盈亏平衡分析
4.8.5.2 敏感性分析
4.9 苏州高新区目标地块投资风险分析与防范措施
4.9.1 政策风险分析与防范措施
4.9.2 市场风险分析与防范措施
4.9.3 管理风险分析与防范措施
4.9.4 财务风险分析与防范措施
4.9.5 风险防范能力评估
4.10 苏州高新区目标地块总体定位及发展规划结论
4.10.1 投资机遇分析
4.10.2 进出壁垒分析
4.10.3 财务因素分析
4.10.4 风险因素分析
4.10.5 成功核心要素
