针对厦门市后江埭29#厂区投资项目，通过广泛的市场研究和客观、全面、优质的投资分析，为象屿集团提供科学的调研数据和投资策略，明确投资方向、提供运作方式、预计投资收益、分析投资风险及提供避险方法，以保证和提高投资项目的收益水平。
- 咨询内容
6.1 投资机会研究
6.1.1 厦门市投资环境分析
6.1.1.1 社会环境
- 社会制度
- 政治制度
- 社会管理制度
- 社会秩序
- 社会政治秩序
- 经济生活秩序
- 社会信誉
- 合同履约信誉
- 社会承诺信誉
6.1.1.2 政治环境
- 政治体制和政权问题
- 政治局势
- 政策
6.1.1.3 法律环境
- 法律完整性
- 法制稳定性
- 执法公正性
6.1.1.4 经济环境
- 宏观经济环境
- 国民经济状况
﹡ 国民生产总值
﹡ 国民收入
﹡ 国民经济增长率
- 社会消费水平和消费能力
﹡ 消费总额
﹡ 消费结构
﹡ 居民收入
﹡ 存款余额
﹡ 物价指数
- 政策规定
﹡ 经济政策
﹡ 财政政策
﹡ 金融政策
﹡ 消费政策
- 市场环境
- 房地产业、商业、文化娱乐业和饮食业等方面的市场吸纳情况
﹡ 现在状况
﹡ 未来估计
- 房地产业、商业、文化娱乐业和饮食业等方面的市场供应情况
﹡ 现在状况
﹡ 未来估计
- 财务环境
- 金融环境
﹡ 资金来源渠道
﹡ 融资可能性
﹡ 融资成本
- 经营环境
﹡ 投资费用
﹡ 经营成本
﹡ 税费负担
﹡ 优惠条件
- 资源环境
- 人力资源
- 土地资源
- 原材料资源
- 能源
6.1.1.5 文化环境
- 风俗习惯
- 语言文字
- 宗教信仰
- 价值观念
- 文化传统
- 教育水准
6.1.1.6 自然地理环境
- 地理位置
- 自然风光
- 气温气候
6.1.1.7 基础设施环境
- 交通条件
- 能源条件
- 通讯条件
- 给排水及排污条件
6.1.1.8 社会服务环境
- 硬件环境条件
- 金融服务设施
- 生活服务设施
- 通讯服务设施
- 交通服务设施
- 信息服务设施
- 软件环境条件
- 金融服务效率与服务态度
- 生活服务效率与服务态度
- 通讯服务效率与服务态度
- 交通服务效率与服务态度
- 信息服务效率与服务态度
- 行政服务
- 法律服务
- 咨询服务
6.1.2 市场分析
6.1.2.1 市场调研
- 投资项目基本情况调研
- 投资项目建设用地情况调研
﹡ 拟投资开发区域内待拆迁安置居民情况
﹡ 拟投资开发区域内待拆迁安置单位情况
﹡ 拟投资开发区域的市政设施情况
（包括道路、上下水管线、电力管线、热力管线、通信管线的现状及规划方
案和规划实施的时间等。）
- 规划设计方案调研
﹡ 拟投资项目市场规划方案
﹡ 建筑规划方案
♂ 用地面积指标
♂ 主要建筑面积指标
♂ 规划要点
- 投资项目外部环境调研
- 厦门市后江埭29#厂区周围商圈分析
﹡ 商圈划分
♂ 主要商圈
♂ 次要商圈
♂ 边际商圈
﹡ 人口与购买力分析
♂ 常住人口和流动人口
♂ 人口密度
♂ 性别构成及年龄构成
♂ 家庭构成及收入水平
♂ 教育程度及职业构成
♂ 生活方式及消费习惯
♂ 家庭支出及支出结构
﹡ 客流量分析
﹡ 消费者（游客）分析
♂ 消费者（游客）构成分析
♂ 消费者（游客）动机和意愿分析
♂ 消费者（游客）消费形态变化分析
♂ 消费者（游客）消费习惯和消费行为分析
♂ 消费者（游客）空间行动分析
♂ 消费者（游客）消费阶层分析
﹡ 商业及服务业结构分析
﹡ 交通状况分析
﹡ 城市规划分析
- 拟投资项目市场需求调研
﹡ 现实需求量
﹡ 潜在需求量
﹡ 最大需求量
- 拟投资项目社会购买力和购买需求特点调研
﹡ 购买力
﹡ 购买需求特点
- 同类项目市场价格调研
﹡ 售价
﹡ 租价
- 土地使用情况调研
﹡ 建筑地段
﹡ 地理位置
﹡ 地价或地租
- 同类项目供市场给量调研
﹡ 数量
﹡ 质量
- 金融状况调研
﹡ 政府对拟投资项目的调控程度
﹡ 金融业与房地产业、商业、文化娱乐业和饮食业等方面的关系
﹡ 房地产业、商业、文化娱乐业和饮食业等方面的信贷政策
- 竞争情况调研
- 税费种类及交纳标准调研
﹡ 税费种类
﹡ 税费征计标准
﹡ 优惠政策
- 拟投资项目内部条件调研
- 资金来源
- 业务技术力量
- 企业开发能力
6.1.2.2 市场预测
- 宏观经济发展趋势预测
- 宏观经济状况变化
- 货币政策
- 物价水平
- 国民收入状况
- 市场消费结构及发展方向
- 产业政策变化的影响预测
- 对房地产业、商业、文化娱乐业和饮食业等方面投资的影响
- 对房地产业、商业、文化娱乐业和饮食业等方面市场供求趋势的影响
- 对房地产业、商业、文化娱乐业和饮食业等方面发展的影响
- 拟投资项目市场需求预测
- 不可控因素
﹡ 社会购买力和购买指数
﹡ 社会文化和购买心理
﹡ 市场竞争
- 可控因素
﹡ 产品
﹡ 定价
﹡ 销售/租赁
﹡ 促销
- 拟投资项目技术发展预测
- 拟投资项目营销前景预测
- 销售量/出租量
- 价格
- 拟投资项目供给能力预测
- 行业供给能力
- 公司供给能力
- 服务能力预测
﹡ 能力需求
♂ 售前
♂ 售中
♂ 售后
﹡ 供应能力
♂ 售前
♂ 售中
♂ 售后
- 拟投资项目市场价格变化趋势预测
- 影响价格变化的主要因素
- 价格水平变化对供求双方的影响
- 价格变化对消费者购买力的转移、产品供需构成的影响及影响程度
- 拟投资项目市场竞争情况预测
6.2 投资项目建议（多方案）
6.2.1 项目内容
6.2.2 项目性质
6.2.3 项目目标
6.2.4 项目计划
6.2.4.1 功能定位
6.2.4.2 功能划分
6.2.4.3 业种配置
6.2.4.4 外观设计
6.2.4.5 内部格局
6.2.4.6 销售/出租/经营方式
6.2.5 立项理由及其主要依据
6.2.6 预期结果
6.3 投资项目可行性分析
6.3.1 项目投资估算与资金筹措
6.3.1.1 项目投资估算
- 建设投资的构成与估算
- 流动资金的构成与估算
- 建设期利息的构成与估算
6.3.1.2 项目投资资金筹措
- 项目投资资金来源分析
- 项目筹资成本与筹资决策
6.3.2 项目投资财务分析
6.3.2.1 项目投资财务数据估算
- 项目销售/出租收入与销售/出租税金及附加估算
- 项目利润总额及其分配估算
- 项目投资总成本费用估算
6.3.2.2 项目投资财务分析基本报表
- 现金流量表
- 损益表
- 资金来源与运用表
- 资产负债表
6.3.2.3 项目投资财务分析指标
- 反映项目盈利能力的指标
- 静态指标分析
﹡ 投资利润率
﹡ 投资利税率
﹡ 资本金利润率
﹡ 资本金净利润率
- 动态指标分析
﹡ 财务净现值（FNPV）
﹡ 财务内部收益率（FIRR）
- 反映项目清偿能力的指标
- 投资回收期
﹡ 静态投资回收期
﹡ 动态投资回收期
- 借款偿还期
- 资产负债率
- 流动比率
- 速动比率
6.3.2.4 项目投资财务评价
6.3.3 项目投资国民经济分析
6.3.3.1项目投资国民经济分析报表
- 国民经济分析辅助报表
- 国民经济分析投资调整计算表
- 国民经济分析销售收入调整计算表
- 国民经济分析经营费用调整计算表
- 出口（替代进口）产品国内资源流量表
- 国民经济分析基本报表
- 国民经济效益费用流量表
- 经济外汇流量表
6.3.3.2项目投资国民经济分析指标
- 经济内部收益率（EIRR）
- 经济净现值（ENPV）
- 经济换汇成本（EFC）
6.3.4 项目投资不确定性分析
6.3.4.1 盈亏平衡分析
6.3.4.2 敏感性分析
- 单因素敏感性分析
- 多因素敏感性分析
6.3.5 项目投资社会分析
6.3.5.1 投资机会研究阶段社会分析
6.3.5.2 可行性分析阶段社会分析
6.3.5.3 投资实施阶段社会分析
6.3.5.4 销售/出租/经营阶段社会分析
6.3.6 项目投资风险分析
6.3.6.1 项目投资风险测度
6.3.6.2 项目投资风险处置
6.3.7 项目投资方案比较与选择
6.3.7.1 投资方案比选指标
- 静态指标
- 差额投资收益率
- 差额投资回收期
- 动态指标
- 净现值率
- 差额投资内部收益率
- 总费用现值
- 年费用
6.3.7.2 投资方案比选
- 比选结论
- 投资建议
6.4 投资项目评估和投资决策
6.4.1 项目评估（融资）
6.4.2 投资决策（投资）
