针对龙吴路地块商业规划项目，通过对上海市商业经济及城市规划、上海南站及徐家汇商圈的深入调查和研究，在借鉴国内外商业规划的先进经验的基础之上，对龙吴路地块进行定位，并制定相应的招商策略。
- 研究内容
6.1 商业策划基本方案选择
6.1.1 指导理念和原则
该商业策划的理念是看远一步，站高一步；其原则是在充分研究地块周边商业环境及城市发展规划的基础上，结合上海南站的总体规划，与周边商业进行错位竞争，实现长久的、可持续的发展。
6.1.2 方案选择
以下方案是在预调研的基础上提出，在此仅作为参考；正式方案必须经过详细的调研和分析之后才能确定，并且最终方案并不局限于以下三类。
6.1.2.1 社区型购物中心
- 目标定位
- 功能定位
- 业态设置
- 大型超市
- 百货店（中档）
- 专业店
- 业种设置
服装、鞋帽、化妆品、文化用品、食品、餐饮、休闲娱乐、银行、邮局等
6.1.2.2 专业市场（如建材市场，家具市场，小家电市场等）
- 目标定位
- 功能定位
- 业态设置
- 业种设置
6.1.2.3 国际品牌直销中心（主题商城）
- 定位
主营以服装为主打的国际品牌的高档商城下架货、过季货、断码货，以原价的60％左右出售。
- 特色
名牌和低价。
6.2 市场调研及分析
6.2.1 龙吴路地块商业规划经济环境调研
6.2.1.1 经济发展的阶段
6.2.1.2 上海市及徐汇区商业环境调研
6.2.2 龙吴路地块商业规划相关政策研究
6.2.2.1 在该区域进行投资的政策与制度研究
6.2.2.2 税费负担和优惠条件
6.2.3 地块周边区域城市发展规划研究
6.2.3.1 交通发展规划
6.2.3.2 商业发展规划
6.2.3.3 城区发展规划
6.2.4 上海市商业发展调研
6.2.4.1 上海市商业发展总体情况
6.2.4.2 上海市新型零售业态调研
（包括超级市场、便利店、仓储式超市、专业店、购物中心（shopping mall）等）
- 新型零售业态网点基本情况
- 新型零售业态销售基本情况
- 按照所有制结构区分
- 按照销售规模区分
- 新型零售业态利润状况
- 各类业态发展优势比较
6.2.4.3 上海南站商圈调研
（以上海南站为主，兼顾徐家汇商圈）
- 区位特点
- 辐射范围
- 人口规模
- 人均购买力
- 高峰时刻客流量
- 交通状况
- 停车设施
- 商业业态
- 各种业态的面积
- 各种业态的分布
- 商业业种
- 业种的面积
- 业种的分布
- 现有的竞争性商业设施
- 目标定位
- 客户群
- 环境
- 经营方式
6.2.4.4 典型商业设施调研
（社区型购物中心、专业市场、主题商城各选两家。）
- 基本情况
- 地理位置
- 交通条件
- 周边环境
- 营业面积
- 辐射范围
- 经营规模
- 营业收入
- 客流量
- 业态分布
- 业种结构
- 管理模式
6.2.5 潜在客户调研（指可能入驻该地块商场的潜在客户，共选择5家）
- 对商场环境的要求
- 对商场服务的要求
- 入驻的条件
- 合作的模式
6.3 龙吴路地块商业策划方案的比较和选择
6.3.1 各方案的SWOT分析
6.3.2 策划方案的确定
6.4 龙吴路地块商业的功能定位及业态规划
6.4.1 龙吴路地块商业的定位
6.4.1.1 龙吴路地块商业的目标市场定位
6.4.1.2 龙吴路地块商业的功能定位
6.4.1.3 龙吴路地块商业的业态定位
6.4.1.4 龙吴路地块商场的形象定位
6.4.2 龙吴路地块商业的功能规划
6.4.2.1 龙吴路地块商业的功能配置
6.4.2.2 龙吴路地块商业的业态规划
- 业态定位
- 业态结构
- 业态分布
6.4.2.3 龙吴路地块商业的业种规划
- 业种规划组合原则
- 区域需求量确定原则
- 业种有机组合原则
- 引导循环消费原则
- 业种规划模式
- 互补式
- 填充式
- 混合交叉式
- 业种选择
- 业种配比
- 业种分布
6.4.3 龙吴路地块商场的内部空间布局规划
6.4.3.1 铺位布局和人流动线设计
6.4.3.2 商场楼层规划设计
6.4.3.3 商场内部庭院设计
6.4.3.4 商场消防规划
6.4.4 龙吴路地块商业的定位与业态规划的论证
6.5 龙吴路地块商业发展策略
6.5.1 龙吴路地块商业的经营规模设计
6.5.2 龙吴路地块商业的经营模式设计和选择
6.5.2.1 自营
6.5.2.2 出租
6.5.2.3 出售
6.5.3 龙吴路地块商业的管理模式设计
6.5.4 租售策略
6.6 招商策略研究
6.6.1 营销目标
6.6.1.1 市场细分
6.6.1.2 目标客户
6.6.1.3 价格（租金）定位
6.6.1.4 渠道目标
6.6.1.5 营销通路目标
6.6.2 招商文本编制
6.6.3 招商流程制定
6.6.4 招商实施策略
6.6.4.1 策略规划
- 组织结构策略
- 服务实施策略
- 财务实施策略
- 客户管理策略
- 客户需求分析
- 客户信息收集
- 客户价值分析
- 招商通路策略
- 招商会议区域选择
- 招商会议行动计划
- 社会活动选择标准
- 社会活动行动计划
6.6.4.2 客户评价
- 客户信息反馈
- 反馈信息处理流程
- 反馈信息分析
- 确定关键客户
6.6.4.3 跟踪服务
- 关键客户管理策略
- 跟踪期媒体策划策略
- 关键客户服务策略
6.6.4.4 招商费用预算
- 招商团队费用
- 招商媒体费用
- 招商展示费用
- 招商评估费用
6.6.5 招商实施控制
6.6.5.1 计划过程关键指标考核
6.6.5.2 实施过程关键指标考核
6.6.5.3 管理过程关键指标考核
6.6.5.4 控制过程关键指标考核
6.6.5.5 时间行动计划
