针对金华市房地产项目，通过广泛的市场研究和客观、全面、优质的投资分析，为凯士达提供科学的调研数据和投资策略，明确投资方向、提供市场运作方式、预计投资收益、分析投资风险及提供避险方法，以保证和提高投资项目的收益水平。
- 咨询内容
6.1 投资机会研究
6.1.1 金华市投资环境分析
6.1.1.1 社会环境
- 社会制度—-社会管理制度
- 社会秩序—-经济生活秩序
- 社会信誉—-合同履约信誉
6.1.1.2 法律环境—-执法公正性
6.1.1.3 经济环境
- 宏观经济环境
- 国民经济状况
﹡ 国民生产总值
﹡ 国民收入
﹡ 国民经济增长率
- 社会消费水平和消费能力
﹡ 消费总额
﹡ 消费结构
﹡ 居民收入
﹡ 存款余额
﹡ 物价指数
- 政策规定
﹡ 经济政策
﹡ 消费政策
- 市场环境
- 房地产业的市场吸纳情况
﹡ 现在状况
﹡ 未来估计
- 房地产业的市场供应情况
﹡ 现在状况
﹡ 未来估计
- 搬迁状况
- 金华市拆迁安置政策
- 金华市待拆迁安置居民情况
- 金华市待拆迁安置单位情况
- 财务环境—-经营环境
﹡ 税费负担
﹡ 优惠条件
6.1.1.4 文化环境
- 风俗习惯和宗教信仰
- 文化传统和教育水准
6.1.1.5 自然地理环境
- 地理位置
- 气温气候
6.1.1.6 基础设施环境
- 交通条件和能源条件
- 通讯条件和给排水条件
6.1.2 市场分析
6.1.2.1 市场调研
- 金华市商品房市场调研
- 总存量和分布位置
- 平均售价、租金水平和空置率
- 售价变化和租金变化
- 空置率和吸纳量变化
- 市场供求关系分析
- 未来三年的市场供应量和分布位置
- 未来三年的市场需求初步预测
- 金华市主要商场调研
- 名称和地址
- 投资商和企业性质
- 营业面积和规模特点
- 物业管理公司和管理方式
- 商场定位
﹡ 顾客定位
﹡ 产品定位
﹡ 价格定位
- 商场经营状况
﹡ 营业收入
﹡ 利润率
- 客流量
- 客流特征
﹡ 年龄
﹡ 性别
﹡ 购买能力
﹡ 产品要求
﹡ 价格要求
- 发展前景
- 拟投资项目基本情况调研
- 投资项目建设用地情况调研
﹡ 拟投资开发区域的市政设施情况
（包括道路、上下水管线、电力管线、热力管线、通信管线的现状及规划方
案和规划实施的时间等。）
﹡ 拟投资开发区域内待拆迁安置居民情况
﹡ 拟投资开发区域内待拆迁安置单位情况
- 规划设计方案调研
﹡ 拟投资项目初步市场规划方案
﹡ 拟投资项目初步建筑规划方案
♂ 用地面积指标
♂ 主要建筑面积指标
♂ 规划要点
- 拟投资项目外部环境调研
- 拟开发地块周边商圈分析
﹡ 商圈划分
♂ 主要商圈
♂ 次要商圈
♂ 边际商圈
﹡ 人口与购买力分析
♂ 常住人口和流动人口
♂ 人口密度
♂ 性别构成及年龄构成
♂ 家庭构成及收入水平
♂ 教育程度及职业构成
♂ 生活方式及消费习惯
♂ 家庭支出及支出结构
﹡ 客流量分析
﹡ 商品房消费者分析
♂ 消费者构成分析
♂ 消费者消费动机分析
♂ 消费者具体需求分析
♂ 消费者消费行为分析
♂ 消费者消费阶层分析
﹡ 商业（批发、零售等）结构分析
﹡ 服务业（饮食、娱乐等）结构分析
﹡ 交通状况分析
﹡ 城市规划分析
- 拟投资项目市场需求调研
﹡ 现实需求量
﹡ 潜在需求量
﹡ 最大需求量
- 拟投资项目社会购买力和购买需求特点调研
﹡ 购买力
﹡ 购买需求特点
- 同类项目市场价格调研
﹡ 售价
﹡ 租价
- 土地使用情况调研
﹡ 建筑地段
﹡ 地理位置
﹡ 地价或地租
- 同类项目供市场给量调研
﹡ 数量
﹡ 质量
- 金融状况调研
﹡ 政府对拟投资项目的调控程度
﹡ 房地产业的信贷政策
- 竞争情况调研
- 税费种类及交纳标准调研
﹡ 税费种类
﹡ 税费征计标准
﹡ 优惠政策
- 金华市现有主要商圈的发展规划
- 商圈的现状
- 政府对现有主要商圈发展的规划和设计
- 商圈内的动迁情况
- 商圈的发展前景
- 相关法规和政策
﹡ 优惠性政策
﹡ 限制性政策
﹡ 其它政策
- 金华市潜在商圈和待开发商圈（以下统称待开发商圈）
- 待开发商圈的现状
- 政府对待开发商圈发展的规划和设计
- 待开发商圈内的动迁情况
- 待开发商圈的发展前景
- 相关法规和政策
﹡ 优惠性政策
﹡ 限制性政策
- 拟投资项目内部条件调研
- 资金来源
- 企业开发能力
6.1.2.2 市场预测
- 宏观经济发展趋势预测
- 宏观经济状况变化
- 物价水平
- 国民收入状况
- 市场消费结构及发展方向
- 产业政策变化的影响预测
- 对房地产业、商业投资的影响
- 对房地产业、商业市场供求趋势的影响
- 对房地产业、商业发展的影响
- 拟投资项目市场需求预测
- 不可控因素
﹡ 社会购买力、购买心理
﹡ 市场竞争
- 可控因素
﹡ 产品
﹡ 定价
﹡ 销售/租赁
﹡ 促销
- 拟投资项目营销前景预测
- 销售量/出租量
- 价格
- 拟投资项目供给能力预测
- 行业供给能力
- 公司供给能力
- 服务供应能力预测
♂ 售前
♂ 售中
♂ 售后
- 拟投资项目市场价格变化趋势预测
- 影响价格变化的主要因素
- 价格水平变化对供求双方的影响
- 价格变化对消费者购买力的转移、产品供需构成的影响及影响程度
- 拟投资项目市场竞争情况预测
6.2 典型项目案例分析
（与拟投资项目的功能和定位相似的住宅项目或住宅商铺项目，共2个。〕
6.2.1 项目位置及周边环境
6.2.2 项目类型、档次
- 住宅
- 商铺
6.2.3 项目规模
- 住宅
- 总建筑面积
- 单位数目
- 商铺
- 总建筑面积
- 单位数目
- 住宅和商铺的面积比例
6.2.4 具体规划
- 住宅
- 户型种类
- 户型结构
- 单元面积
- 商铺
- 商铺种类
- 主要业务
- 商铺经营状况
- 商铺租赁和购买比例
- 商铺的租赁者和购买者
6.2.5 项目交楼标准
6.2.6 竣工和入住日期
6.2.7 销售价格或租金水平
6.2.8 物业管理服务及收费标准
6.2.9 项目配套设施
6.2.10 销售情况或出租情况及市场反馈
6.2.11 相关财务和银行按揭安排
6.2.12 推广和促销手段
6.2.13 项目综合评价
6.3 凯士达金华项目投资建设规划（项目建议书）
6.3.1 建筑规划方案（包括住宅和商铺）
6.3.1.1 用地面积指标
6.3.1.2 主要建筑面积指标
6.3.1.3 规划设计(概括性描述)
- 物业规划结构
- 物业风格设计
- 绿化和车位设计
6.3.1.4 户型种类及面积(概括性描述)
6.3.1.5 配套设施
6.3.1.6 装修
6.3.1.7 物业管理
6.3.1.8 交付使用标准
6.3.2 市场规划方案
6.3.2.1 分析项目优势与诉求重点/卖点
6.3.2.2 明确目标客户
6.3.2.3 建议销售价格或租金水平
6.3.2.4 建议销售方式与市场推广方式
6.3.2.5 建议付款方式与银行按揭方式
6.4 凯士达金华项目综合分析与预测
6.4.1 市场环境中有利因素与不利因素的综合分析
6.4.2 区域供应、需求与吸纳特点的综合分析
6.4.3 竞争优势与竞争劣势分析
6.4.4 市场营销前景预测
6.5 投资项目可行性分析
6.5.1 项目投资估算与资金筹措
6.5.1.1 项目投资估算
6.5.1.2 项目投资资金筹措
6.5.2 项目投资财务分析
6.5.2.1 项目投资财务数据估算
6.5.2.2 项目投资财务分析基本报表
6.5.2.3 项目投资财务分析指标
6.5.2.4 项目投资财务评价
6.5.3 项目投资国民经济分析
6.5.4 项目投资不确定性分析
6.5.4.1 盈亏平衡分析
6.5.4.2 敏感性分析
6.5.5 项目投资社会分析
6.5.6 项目投资风险分析
6.5.6.1 项目投资风险测度
6.5.6.2 项目投资风险处置
6.5.7 项目投资方案比较与选择
6.5.7.1 投资方案比选指标
6.5.7.2 投资方案比选
