通过对上海市甲B级商务楼租赁和买卖市场进行调查和研究，分析上海市甲B级商务楼的供给情况和需求状况，并预测未来三年上海甲B级商务楼市场的发展前景，为商务楼房地产投资决策提供准确、完整的市场研究报告。目前，自建商务楼、从投资商转化为开发商可以从中获取更大的利润。但在上海市土地供应控制增强的情况下，获得商务楼自建项目的难度较大。同时，自建商务楼开发周期长，市场风险相对较大。在中国房贷紧缩的形势下，本地开发商的注意力正在从土地转向资金，各方都在摸索新的资金投入方式。这有利于具备较强资金实力的投资商参与商务楼开发项目。但参建商务楼仍然存在项目周期长，风险较大的缺陷。收购烂尾楼后改造成为甲B级商务楼是快速进入这个市场的一个有效途径。从个案分析，这种方式由于投资成本相对较低，商务楼项目投入市场的时间较短，从而项目获利性非常好。同时，项目周期的缩减能使这种投资方式在很大程度上减少市场风险带来的影响。现阶段，上海市甲B级商务楼租金涨幅相对较低，而销售前景比较看好。而且在越来越多的企业可能成为商务楼潜在购买者的情况下，商务楼经营采取买卖的方式比纯粹租赁方式获得的收益可能会更高。
从目前上海市甲B级商务楼市场发展来看，甲A级商务楼基本不分拆零卖，众多中国本土企业在租金进一步上扬的情况下很有可能成为购买甲B级商务楼用作办公用地的主要潜在客户。这种实际购买需求加上一些逐步扩大的商务楼投资炒作现象可能使非长期的买卖投资模式的获利性更为可观。近几年，甲B级商务楼市场供应量、吸纳量增长并不是特别旺盛；空置率基本在一个合理的水平。因此基本可以判断甲B级商务楼市场在目前阶段处于供求相对平衡的时期。从发展态势来说，未来甲B级商务楼市场仍旧可能以供需平衡局面为主。因此，投资甲B级商务楼仅依靠收取物业租赁租金获取利润的投资经营模式相对甲B级商务楼买卖来说收益率不会很高。在整个市场都被看好的情况下，目前是介入甲B级商务楼市场的一个较好时机。并且甲B级商务楼以自身较强的竞争优势和柔韧性强的产品定位，在未来较长一段时间内仍然会存在相当大的市场需求。未来上海重点发展的金融和服务业等行业仍将可能会继续向浦东集聚。该区域未来对商务楼的需求和吸纳力也会显得更为突出，因此，甲B级商务楼市场在浦东，尤其是竹园商贸区区域的投资前景应该值得关注。另外，在杨浦的五角场区域，虹口的北外滩区域以及普陀的长寿路区域也可能在未来形成具有一定规模的次商务中心，出现较为活跃的甲B级商务楼供需市场。
上海市甲B级商务楼主要分布在上海市各大中央商务区（CBD）的周边。从图2-2可以看出，截至2003年底，从市场存量上看，浦东（小陆家嘴、竹园商贸区）和黄浦区人民广场周边的甲B级商务楼的保有量最大，分别约为660万平方米和632万平方米。其中，浦东小陆家嘴存量约为160万平方米，竹园商贸区为500万平方米。浦东新区成为上海目前供应量最大的甲B级商务楼分布区得益于政府对浦东各方面政策的倾斜。其中的竹园商贸区作为小陆家嘴中央商务区的延伸，又加上本身方便快捷的交通更是成为前段时期众多商务楼开发商追逐的热点。到1999年底，浦东新区的甲B级商务楼面积已经超过610万平方米。但从那以后，浦东甲B级商务楼的供应量开始放缓，供应增量较上海其他区域相对较少。人民广场处在一个比较特殊的地理位置：西北方向是上海市重要的中央商务区，南京西路；南面又背靠着上海市另一个重要中央商务区，淮河中路。这种地理位置决定了这一区域甲B级商务楼市场的活跃性。截至1999年，该区域的甲B级商务楼面积存量就已达到530多万平方米。此后四年中，该区域甲B级商务楼总增量接近10万平方米。从各年度甲B级商务楼供应增量分布分析，如图2-3所示，1999年浦东和黄浦两个区域的甲B级商务楼新增供应量非常大，总共超过42万平方米。这使当年上海市甲B级商务楼市场达到约为49万的新增供应量。此后两年，长宁和卢湾的供应量相对较多，分别约超过13万和14万平方米。各个区域的供应增量分布相对均衡。从历年整体供应增量区域分布分析，黄浦区在过去五年新增的甲B级商务楼面积达到38万平方米，居上海市各区之首。其他主要供应量区域依次为卢湾，约23万平方米；长宁，约21万平方米；浦东，约19万平方米。静安、徐汇及虹口三个区域这五年的供应增量总共约为10万平方米。
从未来发展趋势分析，卢湾、静安、黄浦三个地区由于位于市中心地段，未来土地供应量有限，甲B级商务楼供应将呈下降趋势，并可能出现连续没有新供应面积的情况。这类似于静安过去几年的情况。从1999至2003年间，只有2002年有过15,000平方米的小供应量出现。长宁区西部仍然有一定的土地供应，但随着虹桥机场客运逐步向国际机场转移，区位优势逐步被弱化，未来商务楼市场发展空间有限。近几年，徐汇的甲B级商务楼供应相当有限，但随着徐汇沿肇家浜路一线的发展以及徐家汇商圈的一些烂尾楼的整治，未来徐汇将可能出现一定的供应增量。浦东竹园商贸区、虹口北外滩两个区域土地供应量相对充足，地方行政区规划发展也以商务区域定位，未来商务楼市场看好。但在目前上海楼宇发展商主要追求高档甲A级商务楼的产品定位的情况下，甲B级未来供应量提升可能会受到一定的限制。从表2-2甲B级商务楼的吸纳量数据统计中我们可以看出，上海市甲B级商务楼需求市场相对比较稳定。除了1999和2000两年吸纳量略低于200万以外，从2001年到2003年，每年的吸纳量基本保持在210～230万平方米左右。数据说明甲B级商务楼市场需求量比较稳定，随租金价格变化的波动相对较小,这与高端甲A级商务楼不同。吸纳量的相对稳定也说明了甲B级商务楼作为甲A级高档商务楼和乙级低端商务楼之间这么一个过渡市场具备“承上启下”的特征，体现了甲B级商务楼在上海市商务楼市场中“缓冲器”的作用。
