通过对上海市房地产市场（以青浦地区为主、以别墅为主）进行调查和研究，分析上海市房地产行业（以青浦地区为主、以别墅为主）的供给情况、需求状况，预测未来几年上海房地产市场（以青浦地区为主、以别墅为主）的发展前景。同时，结合对相关房地产项目进行的案例分析，为青浦徐泾地块项目的投资建设提供建筑规划方案（概括性描述）和市场规划方案。目前虽然国际经济整体形势不佳，但是中国经济却始终逆流而上，表现出了很强的生命力。而上海作为中国经济的龙头，发展迅速，为别墅开发提供了良好的大环境。上海市包括青浦区的房地产市场增长迅速，正向良性方向发展。从别墅市场看，市场供求还未平衡，虽然在短期内可能会出现供大于求的现象，但从中长期看，市场对别墅的需求量还是很大，这也意味着开发别墅有着良好的市场前景。政策环境变化不大，但蓝印户口暂停和个调税退税政策到期会带来一定的不利影响。徐泾地块地处徐泾镇房产区，能源、交通、通讯等条件比较完善，因而有利于开发企业在短期内进行别墅开发。目前，在青浦区徐泾镇房地产区进行开发的房地产公司已经达到了50多家，已经开发的别墅小区大约有4000亩左右，2002年底推出市场大约有2000多亩，到2003年又有将近2000余亩的别墅小区开盘，因而整个别墅的供应量比较大。
木结构相对于砖混结构的住宅来说，主要有以下的优点：设计自由度高、节能性好、安装方便、舒适性。同时，由于国内高收入群体正在扩大、人们对木结构住宅的优点和使用功能指标都有了更多的了解、替代产品的出现降低成本，使得木结构住宅的发展有了一定的基础。但从实际情况看，木结构住宅的发展还存在在一些问题，首先是标准问题，其次是防火、防潮和隔音问题，最后即使木结构住宅由于替代产品出现成本降低，但也存在一个总成本过高的问题。上海市房地产有关部门已经在着手进行木结构住宅的标准制订，具体内容未定，但总体方向是“可以建设、但不作为发展方向，主要针对高端市场”。
目标市场，主要有三类人，非上海籍的“双高”人员，尤其是高级管理和技术人员，上海市区的有关人士（主要是私营企业主、自由职业者以及一些高收入行业的人士），上海以及周边地区（主要是昆山）的港澳台胞。依据：首先，通过调查发现，这三个消费者目标群目前占上海别墅总购买者的近4/5，处于绝对重要地位。其次，这三类人实际购买力或潜在购买力强大。最后，他们的别墅消费需求比较接近，容易接受新事物。总体定位，通过对外部环境和消费者别墅的需求，我们认为应该把徐泾地块建设成为一个欧式风格为主的居住、投资为一体的高档独立别墅小区。别墅风格，欧式为主，可以分别设置以某种设计风格为主的分区，如西班牙小区、北欧小区、意大利小区、美式小区等等，突出小区别墅的多样性。依据：目前上海别墅中比较热销的主要是欧式风格的别墅，同时，在我们的消费者调查中，有超过50%的被调查者把欧式风格的别墅作为第一选择。房型选择，A型：四房三厅三卫，带车库，花园，露台，总建筑面积250平方米左右。B型：五房三厅四卫，带车库，花园，露台，总建筑面积300平方米左右。C型：六房四厅四卫，带双车库，花园，露台，总建筑面积350平方米左右。D型：七房四厅五卫，豪宅，带双车库，大花园，露台，游泳池，总建筑面积450平方米左右。其中，B型和C型是小区的主力房型。依据：通过调查，我们发现消费者对别墅面积的要求有两个峰值，在200和300平方米，根据我们的目标市场，小区的别墅以高档为主，因而我们确定300和350平方米的别墅作为小区的主力别墅，基本能满足这些消费者的需求，同时设置少量的精致型别墅和大面积的豪宅，以扩大小区的吸引力和别墅的多样性。开发时间，在开发时间上，我们建议小区真正的别墅土建工程在2003年下半年进行，此时同步的广告宣传工作应该跟上。到2003年底，别墅土建工作基本完成，进入销售阶段。原因在于2002年底上海房地产市场将进入一个别墅供给高峰，大约有1万套别墅进入市场。而徐泾2002年底有1,000套别墅开盘，而2003年中期还可能出现一个高潮，因此选择2003年下半年进入则可以很好的避免这个高峰期，从而对于房价的低开高走有一定的积极作用。
