金山区地处上海远郊通往江、浙的西南门户，拥有23.3公里杭州湾海岸线，是“长三角”沿杭州湾产业带的重要节点。经过“十五”期间的建设和调整后，围绕“三区一线”空间布局，金山区正逐渐形成满足不同消费需求的塔形结构：一个区级中心商圈（金山新城），中心镇商圈（枫泾、朱泾、亭林等中心镇）及若干一般镇商圈。委托方正从事地处金山新城中心城市片区的某住宅楼盘地块规划项目。项目以金山新城地区消费者购房意向为主题。研究对象为未来五年有在金山地区购房需求的人士。研究内容包括研究对象的总体特征，购房意向以及购房意向相关因素的交叉分析。项目采用定量问卷调查的方法，以街头随机访问和办公室访问的方式开展，总计有效问卷210份，数据统计使用SPSS系统软件。
从本次调研结果来看，金山新城地区消费者的购房意向存在一系列的规律。结合调研项目委托方为规划地块确定的“以中高端市场为主”的定位，可以得出以下结论与建议。金山新城地区消费者欲购户型以2房和3房为主，两者被作为购房首选的比例共计83.3%；同时，当地在售和新建楼盘大多以2房和3房为主力房型，说明此类房型确实具有较大市场规模和前景。当地消费者欲购面积以70-149平米最为集中，根据欲购面积和欲购户型之间的关系可以看出，2房以70-109平米最受欢迎，其中， 70-89平米的认可度更高；3房以110-149平米最受欢迎，130-149平米的优势略微明显。因规划地块的“中高端”定位，在配置户型和面积时，可适当加大舒适房型的比重，以满足特定市场的需求。当地消费者最为青睐的房屋建筑形态以多层为主，其次是小高层和高层，其各自被首选的比例分别为40.0%，29.5%和24.8%。从欲购房型、欲购面积和首选房屋建筑形态之间的联系，可以总结出三者的最佳关系如下。
由本次调研结果可以看出，当地消费者购房时，对价格的关注度非常高，92.4%的人将其作为挑选住宅的重要因素之一。因此，在制定价格策略时，必须充分考虑当地购房者的价格承受力。当地消费者中，尽管有60.5%的人所能承受的房屋均价在3500-4499元/平米之间，但同时，仍有25.7%的人能够接受4500元/平面以上的均价。可见，依靠楼盘的位置、品质等优势和相对合理的价格去吸引高端人士同样是可行的。当地消费者在购房时关注最多的因素为价格、房型、交通和地理位置；同时，绿化、安全管理体系和噪音问题等小环境因素同样被列在关注因素和最重视因素的前列，高学历、高收入人士对后者更为关切。规划地块地处新区中心位置，紧临区政府，周遍规划和新建地产项目众多，拥有不错的发展前景，与此同时，竞争也尤为激烈。要形成楼盘的特色，可从细节入手，将房型、绿化景观、安全系统等做细做精，为业主营造高品质的生活氛围。从本次调研结果中可以看出，当地购房普遍将医院、超市、农贸市场、银行、公交及轨道站点作为考察住宅配套设施的主要环节。而规划地块位置所处的环境尚未成熟，周遍配套设施有待兴建，为弥补这一不足，开发商可尽量向政府争取有利资源，或自主规划招商合作。除此以外，从高端人士对配套设施的关注程度来看，娱乐休闲设施的需求不容小觑。建议开发商自主规划招商，为业主和附近居民提供较高档次的休闲娱乐场所，如中高档餐厅、会所等。
