兰州恒基实业是一家大型的多元化集团公司，集团涉足餐饮、娱乐、房地产、商场、汽车贸易五大行业，总资产9,000万元，员工400余人。旗下公司主要有甘肃战略先锋网络技术有限公司、大三元娱乐城有限公司、隆鑫网络有限公司、金鹿商贸有限公司、北京怡景园服装市场有限公司、陕西中起汽车销售服务有限公司、甘肃恒顺汽车贸易有限公司及其青海、宁夏、西藏分公司等下属单位。
1.3 旅游地产项目
旅游地产项目在云南大理附近，总用地面积600亩。其中，200亩做王宫（类似博物馆 、收门票），150亩做生态酒店，350亩做产权式酒店。
目前，该项目正处于投资前的分析和判断阶段。
1.4 云南旅游地产概况
云南旅游二次创业口号提出后，当初“居住在昆明、休闲在昆明、养生在昆明、体验在昆明”的发展目标，已经逐渐演变成了现在的“居住在云南、休闲在云南、养生在云南、体验在云南”。由于政策利好，旅游地产的触角也伸向了云南的各个角落。
丰富的旅游资源使得云南拥有了开发旅游地产的先天条件，再加上政府给与的政策利好，云南旅游地产的开发前景乐观。但是，云南真正的“旅游地产”项目并不多，在开发过程中存在旅游和地产脱节、过度开发商业等问题，云南旅游地产目前处于转型期，正在从“自发”向“自觉”的转变。
1.4.1 云南旅游地产开发存在误区
云南有着丽江古城、玉龙雪山、苍山洱海等丰富的自然资源，更有着多个少数民族多姿多彩的民俗风情，自然景观和人文景观分布广泛且非常丰富。
云南旅游地产兴起于2002年，以云南省第一个全产权式五星级分时度假酒店和高档别墅项目丽江“滇西明珠”为代表。此后，陆续有新的旅游地产项目产生。
以旅游开发地产，以地产开发带动后续旅游，在旅游地产开发过程中，旅游业借着新的开发模式重新起跳。比如，楚雄彝人古镇作为一个大型的文化旅游地产项目，它让楚雄“过站式”旅游地位有了改变，也由此向世人展现了彝族文化的特色。
但同时不少旅游地产项目开发也步入了误区。
旅游地产对旅游资源、开发商以及策划营销团队等都有很高的要求。比如，由于旅游地产投入大，风险也很大，并且经过长期开发才能见效，需要开发商有多条现金流，通过交换实现不间断造血。
云南的旅游地产开发虽然有前景、有市场，但真正意义上的“旅游地产”项目非常有限。同时，多为“资源型”的旅游地产开发，项目更多地依附于当地的地域文化、民族特色来做文章，创新力度不够，发展仍需时日。
云南旅游地产开发过程中，存在旅游和地产脱节的现象。不少旅游地产项目开发，只看到利润，只重商业，而不是从项目的产品出发，忽略了对旅游的管理，从而带来了住宅产品的滞销，也破坏了旅游的后续开发。
目前，云南旅游地产正处于从自发到自觉的转型阶段，开发商需要把握产品和资源的内在关系。
云南旅游地产开发具有很大的旅游资源优势，但存在产品单一，与第一居所开发模式雷同等问题，没有将旅游和地产结合起来进行深层次的开发。同时，目前多是二流开发商在操作旅游地产，建议具有高水准开发模式以及雄厚资金实力的一流开发商能更多地介入旅游地产的开发。
1.4.2 滇西领跑云南旅游地产开发
滇西旅游地产走得较早，如丽江的滇西明珠和束河古镇、楚雄的彝人古镇等，其他区域
正在蓄势待发、谋定而后动，未来的发展不可小视。
云南旅游资源丰富，但热门的旅游资源主要集中在大理、丽江、香格里拉、西双版纳等地，而滇西则成为旅游资源最好最丰富的区域。
由于拥有丰富的资源优势，滇西旅游地产开发最早，并顺理成章地成了旅游地产项目最多的区域，旅游地产开发也较为成熟。从第一个旅游地产滇西明珠算起，丽江的旅游地产项目已经有包括束河古镇、悦榕轩等10来个项目，经历过了开发高峰期的丽江旅游地产，期待下一个高峰。
同样拥有丰富旅游资源的大理，旅游地产开发可谓后来居上。2002年前后，大理最早的旅游地产项目之一的凤凰度假村推出，但是开发并不算成功。此后，大理旅游地产一直不温不火，转机在2006年出现。银海大理山水间启动，沧海高尔夫走出财务困境……再加上当地政府对旅游地产全局规划的大力支持，大理旅游地产开始遍地开花。银海大理山水间、武庙文化广场、大理南国城等项目，都为业界所熟知。
由子元集团在迪庆香格里拉开发的香巴拉旅游小镇的亮相，让业界眼前一亮。依托旅游业的势头，香格里拉旅游地产具有很大的市场空间。
楚雄的地产开发也曾处在相对尴尬的境地。虽然拥有滇西门户的区位优势，以及丰富的人文资源、自然资源，楚雄的旅游业发展远远不及大理和丽江。彝人古镇的出现，似乎让楚雄旅游地产找到了发展的突破口。
从第一个旅游地产项目的诞生，到现如今众多旅游地产项目的云集，与别的区域相比，滇西旅游地产的开发无疑处于领跑地位。滇西旅游地产走得较早，如丽江的滇西明珠和束河古镇、楚雄的彝人古镇等，其他区域正在蓄势待发、谋定而后动，如文山的普者黑、西双版纳的傣族风情园、曲靖的珠江源古镇、石屏异龙湖、寻甸的天湖岛项目、安宁度假小镇项目等，未来的发展不可小视。
滇中旅游地产开发，以昆明为核心展开。作为云南旅游的集散地，省会城市昆明拥有绝对的地缘优势。目前，昆明已经开发有医疗旅游地产、高尔夫旅游地产等项目。围绕着阳宗海、抚仙湖等旅游资源，不少旅游地产项目已经启动。比如，城建股份开发的澄江湖畔圣水，已于不久前开盘。
与滇西、滇中相比，起步较晚的滇南、滇北和滇东的旅游地产开发仍有更多的空间。滇南旅游地产开发以西双版纳为代表。作为全国乃至世界知名的旅游胜地，借着旅游业的发展势头，西双版纳旅游地产开发一度火爆，出现了傣族风情园等项目。西双版纳旅游资源并没有被完全挖掘出来，旅游业开发存在漏斗现象，淡旺季明显，导致旅游地产开发进入了投资高、回报低的尴尬境地。西双版纳旅游地产开发应该挖掘出更多的差异化产品，不能局限于现有资源的浅显开发。
滇北的旅游地产开发主要集中在曲靖、昭通等地，曲靖珠江源古镇、寻甸天湖岛就是其中的代表。
滇东的旅游地产项目则非常少。
1.4.3 云南旅游地产面临新契机
云南旅游地产，除了本身拥有优越的自然资源条件外，加之政府的不断引导，实力雄厚企业的进军，则为云南旅游地产的开发注入了新鲜血液。
据悉，香港瑞安集团拟投资480亿元在昆明、大理、丽江和迪庆新建“四区联动”项目,香港骏豪集团投资250多亿元建设的澄江太阳山国际生态旅游休闲度假区工程，昆明城市建设投资股份有限公司投资7.7亿元的澄江圣水湖畔项目已经开工建设。
这些新增项目预计将投入近900亿元建设资金，云南旅游地产面临新的发展契机。
1.5 大理旅游地产概况
大理历史悠久、文化灿烂，资源富集、区位优越，民俗浓郁、多姿多彩，风光秀丽、气候宜人，是集“全国历史文化名城”、“国家级风景名胜区”、“国家级自然保护区”、“中国优秀旅游城市”、“中国最佳魅力城市”、“苍山国家地质公园”等桂冠于一身的客源集散地和旅游目的地。
在旅游二次创业中，大理自治州坚持以“生态文化为本，文化历史为魂”，促进了全州文化产业与旅游产业的互动发展。目前，旅游接待人数和收入保持云南省第二位。
大理自然资源的唯一性和历史文化的独特性，为加快开发高端的休闲度假旅游产品和多元文化体验旅游产品提供了不可比拟的基础条件，为房地产与旅游产业协调发展提供了优越环境。
在旅游“二次创业”中，大理西洱河旅游文化长廊、大理武庙、红龙井等为代表的大理旅游地产，成为中国旅游地产的经典之作。
大理政府将充分发挥大理最适宜人类居住的气候条件和区位优势，加快大理旅游地产的开发建设步伐，促进旅游产业由观光型向观光、休闲、度假、康体、会展多元型转变，实现从旅游资源大州向旅游经济强州的新跨越。
大理各方面都在进步，但是离“大理好风光，世界共分享”的口号还有一段距离。大理发展旅游业，要摆脱低消费，做到高消费、数次消费；要打造中国，乃至国际水平的精品。这就要求有更多的高端会所，所以开发旅游地产是大势所趋。开发旅游地产的当务之急，要打破一个整体的格局，做到市场的细分，房地产企业要避免“品种越混杂，产品越多，越能形成市场”的错误观念。
要做到“旅游＋地产＋X”的模式。X是大理发展的一个灵魂。大理要做好“五个一”工程，即，西洱河景观文化长廊要突出各种文化起源；把双廊镇打造成中国最好的艺术创意园区；把南门打造成集吃、住、行为一体的休闲区；把喜洲镇“异质”化；真正使大理发展国际化。 大理要充分发挥资源优势，把大理打造成“会议之都”、“观光之都”、“美丽之都”、“爱情之都”、“别居之都”、“佛教之都”，让游客在大理留得久，住得长。
香港瑞安房地产旗下的瑞安发展（控股）公司，与大理市政府在香港签订一项框架合作意向，计划投资100亿元在大理市海东新区开发旅游地产项目。香港瑞安集团表示：云南旅游资源非常丰富、气候好，毗邻东南亚，今后的旅游业发展前景将十分广阔。这就是香港瑞安愿在云南投巨资发展旅游地产、旅游休闲项目的主要原因。
此外，除香港瑞安外，世纪金源、大连万达等大企业、大集团也对大理市的海东新区予以了极大关注。
1.6 咨询委托
旅游地产项目处于投资立项前期，需要分析项目发展空间及项目投资可行性，对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受兰州恒基实业有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行旅游地产项目投资可行性研究及总体规划，作为项目投资、建设及运营管理等方面的依据和参考。
盛大金石操作过多个综合性商旅地产项目，包括青石湾综合旅游度假项目投资规划（青岛、旅游地产）、翰城国际高尔夫球场总体定位及发展规划（黑龙江大庆、旅游休闲）、
俱乐部功能定位与规划及安顺天瀑酒店经营诊断与发展规划（贵州安顺、旅游酒店）、西溪商业地产项目（浙江杭州、商业综合体）、青岛四季庄园投资规划（山东青岛、旅游地产）、朵云轩艺术中心规划（上海徐汇、以翡翠玉石专业市场为主题的综合性商业项目）、中国国际采购中心规划（江苏花桥、展览贸易中心）、香江光彩大市场经营诊断（山东聊城、商贸物流市场）、武进区CBD规划（江苏常州、区域商务中心）、祥腾财富广场可行性研究（上海闸北、综合性商业广场）、黎明国际酒店群规划（辽宁沈阳、五星级酒店）、东方希望大厦规划（上海浦东、甲级写字楼）、中原高速郑新黄河大桥物流项目规划（郑州、商贸
物流）等相关案例，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
2. 研究对象
1) 大理及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 大理及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 旅游地产项目区位环境和区域规划
4) 兰州恒基实业有限公司资源状况
5) 典型旅游地产项目案例
6) 旅游地产项目投资可行性分析
7) 旅游地产项目总体定位与功能规划
8) 旅游地产项目开发模式
9) 旅游地产项目经营策略
10) 旅游地产项目发展前景
11) 旅游地产项目投资估算与经济效益测评
12) 旅游地产项目风险分析与防范措施
13) 旅游地产项目投资可行性研究及总体规划结论
3. 项目思路
1) 大理及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是投资规划研究的基础；
2) 适应与引导大理及项目所在区域旅游地产市场，是投资规划研究的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是投资规划研究的基本原则；
4) 综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 大理及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 大理及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 大理及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 大理及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 大理及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 大理及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 大理及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 大理及项目所在区域相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1.1 大理及项目所在区域商贸行业现状、规划及发展前景
4.2.1.2 大理及项目所在区域酒店行业现状、规划及发展前景
4.2.1.3 大理及项目所在区域旅游与会展行业现状、规划及发展前景
4.2.1.4 大理及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状、规划及发展前景
4.2.1.5 大理及项目所在区域商务楼宇行业现状、规划及发展前景
4.2.1.6 大理及项目所在区域中高档住宅行业现状、规划及发展前景
4.2.2 大理及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 旅游地产项目区位环境和区域规划研究
4.3.1 地理位置
4.3.2 地块指标
4.3.3 自然环境
4.3.4 交通条件
4.3.5 旅游环境
4.3.6 商业环境
4.3.7 商务环境
4.3.8 住宅环境
4.3.9 人口环境
4.3.10 车流与人流
4.3.11 区位优劣势
4.3.12 旅游地产项目区域规划研究
4.3.13 旅游地产项目区位环境和区域规划研究结论
4.4 兰州恒基实业有限公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 兰州恒基实业有限公司资源状况研究结论
4.5 典型旅游地产项目案例研究
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型酒店和住宅项目优劣势分析
4.5.8 典型旅游地产项目案例研究结论
4.6 旅游地产项目投资可行性分析
4.6.1 投资方向
4.6.2 投资空间
4.6.3 投资障碍
4.6.4 投资风险
4.6.5 投资价值
4.6.6 投资可行性判断
4.7 旅游地产项目总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 旅游地产项目总体定位
4.7.3 旅游地产项目战略发展目标
4.7.4 旅游地产项目目标市场
4.7.5 旅游地产项目功能定位与布局规划
4.7.6 旅游地产项目相关配套设施
4.7.7 旅游地产项目核心竞争能力
4.8 旅游地产项目开发模式
4.8.1 旅游地产项目开发模式比较
4.8.2 旅游地产项目开发模式选择
4.9 旅游地产项目经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 旅游地产项目发展前景预测
4.10.1 旅游地产项目经营预测
4.10.2 旅游地产项目收益预测
4.11 旅游地产项目投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 旅游地产项目风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 旅游地产项目风险防范能力评估
4.13 旅游地产项目投资可行性研究及总体规划结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
