海杰德商务酒店位于杭州萧山的钱江开发区，项目占地11亩、容积率3.87，由主楼和辅楼组成。主楼占地49%，建筑面积1.7万平方米，总计22层，1-3层裙楼为酒店的接待和商业、餐饮、会议和娱乐用途，9-22层为客房，每个标准层可以安排19间标准房，总计约300间客房。辅楼占地51%，建筑面积1.3万平方米，用做商品房，计划做两梯四户的大房型。
1.2 咨询委托
海杰德商务酒店项目处于重新规划前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
本咨询项目主要是对现有设计和定位进行论证，包括酒店裙楼的业态和辅楼的户型等。
受杭州海杰德房屋开发有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行海杰德商务酒店项目总体定位及发展规划，作为项目建设及运营管理等方面的依据和参考。
盛大金石操作过多个综合性商贸地产项目，包括西溪商业地产项目（浙江杭州、商业综合体）、朵云轩艺术中心规划（上海徐汇、以翡翠玉石专业市场为主题的综合性商业项目）、中国国际采购中心规划（江苏花桥、展览贸易中心）、香江光彩大市场经营诊断（山东聊城、商贸物流市场）、武进区CBD规划（江苏常州、区域商务中心）、祥腾财富广场可行性研究（上海闸北、综合性商业广场）、黎明国际酒店群规划（辽宁沈阳、五星级酒店）、东方希望大厦规划（上海浦东、甲级写字楼）、中原高速郑新黄河大桥物流项目规划（郑州、商贸物流）、青石湾综合旅游度假项目投资规划（青岛、旅游地产）等相关案例，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
2. 研究对象
1) 杭州及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 杭州及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 海杰德商务酒店项目区位环境和区域规划
4) 杭州海杰德房屋开发有限公司资源状况
5) 典型酒店和住宅项目案例
6) 海杰德商务酒店现有设计和定位论证
7) 海杰德商务酒店项目总体定位与功能规划
8) 海杰德商务酒店项目开发模式
9) 海杰德商务酒店项目经营策略
10) 海杰德商务酒店项目发展前景
11) 海杰德商务酒店项目投资估算与经济效益测评
12) 海杰德商务酒店项目风险分析与防范措施
13) 海杰德商务酒店项目总体定位及发展规划结论
3. 项目思路
1) 杭州及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是投资规划研究的基础；
2) 适应与引导杭州及项目所在区域商业地产市场，是投资规划研究的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是投资规划研究的基本原则；
4) 综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 杭州及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 杭州及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 杭州及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 杭州及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 杭州及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 杭州及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 杭州及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 杭州及项目所在区域相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1.1 杭州及项目所在区域商贸行业现状、规划及发展前景
4.2.1.2 杭州及项目所在区域酒店行业现状、规划及发展前景
4.2.1.3 杭州及项目所在区域旅游与会展行业现状、规划及发展前景
4.2.1.4 杭州及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状、规划及发展前景
4.2.1.5 杭州及项目所在区域商务楼宇行业现状、规划及发展前景
4.2.1.6 杭州及项目所在区域中高档住宅行业现状、规划及发展前景
4.2.2 杭州及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 海杰德商务酒店项目区位环境和区域规划研究
4.3.1 地理位置
4.3.2 地块指标
4.3.3 自然环境
4.3.4 交通条件
4.3.5 旅游环境
4.3.6 商业环境
4.3.7 商务环境
4.3.8 住宅环境
4.3.9 人口环境
4.3.10 车流与人流
4.3.11 区位优劣势
4.3.12 海杰德商务酒店项目区域规划研究
4.3.13 海杰德商务酒店项目区位环境和区域规划研究结论
4.4 杭州海杰德房屋开发有限公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 杭州海杰德房屋开发有限公司资源状况研究结论
4.5 典型酒店和住宅项目案例研究
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型酒店和住宅项目优劣势分析
4.5.8 典型酒店和住宅项目案例研究结论
4.6 海杰德商务酒店现有设计和定位论证
4.6.1 设计和定位概要
4.6.2 存在问题
4.6.3 调整方向
4.7 海杰德商务酒店项目总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 海杰德商务酒店项目总体定位
4.7.3 海杰德商务酒店项目战略发展目标
4.7.4 海杰德商务酒店项目目标市场
4.7.5 海杰德商务酒店项目功能定位与布局规划
4.7.6 海杰德商务酒店项目相关配套设施
4.7.7 海杰德商务酒店项目核心竞争能力
4.8 海杰德商务酒店项目开发模式
4.8.1 海杰德商务酒店项目开发模式比较
4.8.2 海杰德商务酒店项目开发模式选择
4.9 海杰德商务酒店项目经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 海杰德商务酒店项目发展前景预测
4.10.1 海杰德商务酒店项目经营预测
4.10.2 海杰德商务酒店项目收益预测
4.11 海杰德商务酒店项目投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 海杰德商务酒店项目风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 海杰德商务酒店项目风险防范能力评估
4.13 海杰德商务酒店项目总体定位及发展规划结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
