泰美投资是一家位于贵阳的投资公司，计划在贵阳市白云区投资建设养老院。该项目位于贵阳市白云区金园路88号，占地面积118.36亩，土地性质为商业用地。泰美投资计划的该项目主要内容是以养老项目为依托平台（可以参照爱晚工程模式），建设养老公寓及配套基础设施。盛大金石规划中的白云区养生城项目，是以养生为主题，集敬老院、养生公寓、特色酒店、生态餐饮、休闲购物、健身娱乐、体检保健、医疗护理、养生文化交流等功能于一体的社区型中高档生态养生商住综合性地产项目。
1.2 贵阳概况
1.2.1 基本情况
贵阳是中国贵州省的省会，位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”。
贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8,034平方公里，市区面积2,403平方公里。城区东起龙洞堡，西至百花山脉、阿哈水库，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和外围龙洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三桥、金阳八个片区，面积约495平方公里。
城市行政区划辖七区（云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区）、一市（清镇市,但也即将成为区）、三县（修文县、开阳县、息烽县）。全市土地总面积8,034平方公里，占全省土地总面积的4.56% 。其中，云岩、南明、小河区、金阳新区为贵阳市城区，面积为383.04平方公里，占全市面积的4.78%；花溪、乌当、白云区为贵阳市郊区，面积为2,194.5平方公里，占全市面积的27.31%；清镇市、修文县、息烽县、开阳县总面积5,625.5平方公里，占全市面积的68.13% 。
1.2.2 人口状况
2007年，贵阳市总户数1,199,451户，总人口3,598,245人。其中，城市人口288万,是我国31个特大城市之一。其中，南明区552,493人，占全市总人口（下同）15.35%；云岩区616,950人，占17.14%；花溪区329,659人，占9.16%；白云区193,663人，占5.38%；乌当区306,585人，占8.52%；小河区141,521人，占3.93%；开阳县422,821人，占11.75%；息烽县249,485人，占6.93%；修文县288,912人，占8.02%；清镇市496,156人，占13.82%。 从性别上分，男性 1,835,104人，占总人口（下同）的51.71%；女性1,763,141人，占48.29%。 全市非农业人口288万人，占80.01%；2003年，全市出生婴儿30,266人，出生率8.83‰；死亡18,262人，死亡率5.33‰；自然增长率3.5‰。
1.2.3 经济技术
贵阳是国务院确定的“黔中产业带”、“南贵昆经济带”和“泛珠三角经济区”内的重要中心城市，是一座以资源开发见长的综合型工业城市。已建成囊括34个工业部门，165个门类的综合性工业体系。
贵阳是全国最大的铝工业生产基地之一，磷矿工、精密光学仪器是全国三大生产基地之一，电子仪器仪表是全国五大生产基地之一。航天、航空、电子是全国三大国际科学工业基地之一。卷烟、磨具磨料、轮胎、钎钢、汽车配件、中成药等是全国重点生产基地，冶金、机械、化工、食品、建筑业已形成地方工业的五大支柱产业。
工业是贵阳市国民经济中的主导产业，2008年全市规模以上工业增加值完成278.63亿元，同比增长6.6%；产销率达94.78%。重点行业竞争能力有较大提高，烟草制品、有色金属冶炼及压延加工、医药制造、橡胶制品等九大支柱产业占全市规模以上工业增加值的80%以上。
市内设有国家级高新技术开发区1个，国家级经济技术开发区1个，省级经济技术开发区2个。形成了以新材料、电子信息、中药现代化为代表的一批高新技术产业集群和循环经济磷煤化工优势产业集群。以乌当、白云、花溪为重点建成了贵阳国家级农业园区。
1.2.4 发展规划
到2013年，力争国内生产总值突破1,000亿元，初步构筑起“大贵阳”的框架；到2020年，力争国内生产总值突破2,000亿元，初步形成“大贵阳”的雏形，在贵州省率先实现全面建设小康社会目标；到2050年，实现建设“大贵阳”的战略目标。
到2020年，贵阳城市要形成“两城三星”的城市格局(即以中心区、小河、龙洞堡、二戈寨、三桥马王庙、新添、白云、花溪8个组团组成的老城区、金阳新区，以清镇市区、开阳县城和扎佐镇组成的三个卫星城)。
在优化产业布局中，着力打造磷化工基地、铝工业基地、西部药业基地、绿色食品生产加工基地、西部信息化产业基地、西部装备制造业基地这6大产业，并由此形成10大经济板块(即南明河文化旅游、中心城区商贸经济、花溪——清镇旅游经济、新天——小河——金阳高新技术产业、小河机械电子工业、开阳——息烽——久长磷化工业、扎佐——乌当——清镇现代制药产业、白云——久长——清镇铝工业、白云——花溪——乌当都市农业经济，修文——开阳——息烽——清镇农业经济)。
实施大市场建设工程中，培育的铝和磷为主的生产资料市场、贵州大西南有色金属物流中心、五里冲农产品市场、三桥综合批发市场、市西商业街等5大市场和浙江商城、百盛、北京华联、星力百货、沃尔玛5大商场。
1.3 白云区概况
1.3.1 基本情况
白云区是贵阳市的7个市辖区之一，地处贵阳市中部，北接修文县，东、西、南与乌当区毗连，东南部与云岩区相邻，西部与金阳新区相连，西部一角与清镇市接壤。
东西最长为28公里，南北最宽为20公里，全区总面积272平方公里，占贵阳市总面积的11.31%，是全国最大的铝工业基地之一。
白云区属亚热带气候区，冷暖气流交替强烈，季风高原气候明显，夏无酷暑，冬无严寒，全区年平均气温在14℃左右。
境内自然资源丰富，全区农用地面积1,984.18公顷，建设用地面积3,532.78公顷，未利用地面积3,385.64公顷。
白云区现辖龚家寨、大山洞、艳山红、都拉营4个街道办事处，32个社区居委会，辖艳山红、沙文、麦架3个镇，牛场、都拉2个布依族民族乡，56个村民委员会。2006年末人口18.59万人，其中，非农业人口12.06万人，农业人口6.53万人；男9.76万人，女8.83万人。
1.3.2 南湖新区
南湖新区地处城区与金阳新区之间，是一个集行政、商贸、居住、休闲、文化为一体的多功能城区。
南湖新区内多山,以石头为主,形态尖且位置分散.除山地外,在3.34平方公里的规划范围内其余用地多为农田、水塘、建成区较少,为新区成片开发提供了良好的条件。
南湖新区规划以“低密度、高绿化”为建设标准,整个新区主要功能为居住区,居住用地占整个新区建设用地的73%。行政办公区将是南湖新区另一重要的功能区。同时，作为一个以居住为主的新区，其商业、文化娱乐用地也占了相当的比例。
南湖新区以行政办公、文化娱乐、金融商贸、商务会展和生活居住五大功能为主导，辅以其他相关配套功能，运用城市设计手段，引导城市景观风貌的形成，形成多中心复合型的城市中心。
1.3.3 白云经济技术开发区
白云经济开发区系贵州省级经济开发区,位于贵州省会贵阳市地域的中心地带,是国务院确定的”黔中产业带”和”南、贵、昆经济带”的核心区域,总面积270平方公里,是全国最大的铝工业基地,素有”中国铝城”和”西部风筝之乡”的称誉。
现已在开发区落户的各类规模以上的工业企业680多家，其中，大中型企业12家,外商投资企业15家。2006年,实现GDP55.86亿元人民币,财政总收入11.74亿元人民币,地方财政收入3.66亿元人民币。2003年以来，白云区已连续三年获得贵州省投资环境考评第一名、在全省第一轮经济强县考核中名列第三位，获全省“经济十强县”称号。
随着”泛珠江三角洲”经济圈和”南、贵、昆”经济圈的形成,以及”建设大贵阳”战略举措的实施,白云经济开发区将建设成为:经济发达和社会进步的城市中心区、现代化的工业区、环境优美的园林生态居住区、具有文化特色的休闲旅游商贸区。
贵阳市是连接华中、华南与西 南的重要通道,是西南”三省一市”南下出海的必经之地,是重要的陆路交通枢纽和物流结点。白云区位于贵阳市中部，境内交通便捷,210国道、贵遵高等级公路、贵阳东北绕城环线和川黔铁路穿境而过,公路密度每百平方公里63公里,有自成体系的厂矿铁路专用线60公里,铁路密度为每百平方公里34.4公里。距贵阳龙洞堡国际机场20公里,该机场已开通40余条航线，航线辐射北京、上海、广州、深圳等全国大中型城市和香港、澳门、泰国曼谷等地。白云经济开发区距重庆市长江口岸直线距离300公里,距广西北海口岸直线距离500公里。
1.4 白云区养生城项目
1.5 爱晚工程
爱晚工程是一项中国社会化养老服务的系统工程，爱晚工程领导小组、世纪爱晚投资有限公司、爱晚工程国开行金融协调领导小组是爱晚工程的组织平台、企业平台、金融平台。
爱晚工程将通过共同发展，相互促进，逐渐形成包括：爱晚中心、爱晚公益、爱晚产业及爱晚金融等协调互动的爱晚大格局。
爱晚中心”是以 50 岁以上的中老年人为目标服务群，以全国连锁的经营运作为模式，通过统一投资、统一规划、统一建设、统一营销、统一管理 ，打造成综合性的精致社区。
“爱晚中心”配套设施完善，由风格各异的单体建筑组成，融合了传统的建筑理念和简约时尚的现代魅力于一体，设有老年公寓、旅游酒店、温泉疗养区、风格别墅区、体育运动区、康乐中心、医疗护理中心等功能区域。预留的直升机停机坪和 24 小时救护车将以最快的速度为中老年急重症患者提供便捷的抢救服务。
园区内文体娱乐生活丰富，拥有演艺厅、棋牌室、戏台、高档健身场所、高尔夫球场以及各种趣向的协会社团俱乐部，让中老年人充分亲近自然，享受阳光，发挥才智，在休闲中尽享晚年时光，突出现代中老年群体的精神风貌和高尚情操。
1.6 咨询委托
白云区养生城项目处于投资前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受贵州泰美投资股份有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行白云区养生城项目可行性研究，作为项目投资及运营管理等方面的依据和参考。
盛大金石操作过多个综合性商业地产项目，包括敬老院项目（上海）、生态观光旅游项目（青岛崂山）、中医养生城项目（三亚）、高尔夫俱乐部高端会所项目（西湖）、综合滨海旅游项目（上海）、星级酒店项目（安顺、上海等）、生态公园项目（青岛黄岛、上海长兴岛）等相关案例，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
2. 研究对象
1) 贵阳市及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 贵阳市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 白云区养生城项目区位环境和区域规划
4) 贵州泰美投资股份有限公司资源状况
5) 可以借鉴的典型养生城项目案例
6) 白云区养生城项目目标客户需求调查与分析
7) 白云区养生城项目总体定位与功能规划
8) 白云区养生城项目开发模式
9) 白云区养生城项目经营策略
10) 白云区养生城项目发展前景
11) 白云区养生城项目投资估算与经济效益测评
12) 白云区养生城项目风险分析与防范措施
13) 白云区养生城项目可行性研究结论
3. 规划思路
1) 贵阳市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是本项目可行性研究的基础；
2) 适应与引导贵阳市及项目所在区域商业地产市场，是本项目可行性研究的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是本项目可行性研究的基本原则；
4) 本项目可行性研究，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 贵阳市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 贵阳市及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 贵阳市及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 贵阳市及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 贵阳市及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 贵阳市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 贵阳市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 贵阳市及项目所在区域相关行业现状研究
4.2.1.1 贵阳市及项目所在区域酒店行业现状
4.2.1.2 贵阳市及项目所在区域旅游与会展行业现状
4.2.1.3 贵阳市及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状
4.2.1.4 贵阳市及项目所在区域商业与商务楼宇行业现状
4.2.1.5 贵阳市及项目所在区域中高档住宅行业现状
4.2.2 贵阳市及项目所在区域相关行业规划及发展前景研究
4.2.2.1 贵阳市及项目所在区域酒店行业规划及发展前景
4.2.2.2 贵阳市及项目所在区域旅游与会展行业规划及发展前景
4.2.2.3 贵阳市及项目所在区域餐饮与娱乐行业规划及发展前景
4.2.2.4 贵阳市及项目所在区域商业与商务楼宇行业规划及发展前景
4.2.2.5 贵阳市及项目所在区域中高档住宅行业规划及发展前景
4.2.3 贵阳市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 白云区养生城项目区位环境和区域规划研究
4.3.1 白云区养生城项目区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 地块指标
4.3.1.3 自然环境
4.3.1.4 交通条件
4.3.1.5 旅游环境
4.3.1.6 商业环境
4.3.1.7 商务环境
4.3.1.8 住宅环境
4.3.1.9 人口环境
4.3.1.10 车流与人流
4.3.1.11 区位优劣势
4.3.2 白云区养生城项目区域规划研究
4.3.3 白云区养生城项目区位环境和区域规划研究结论
4.4 贵州泰美投资股份有限公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 贵州泰美投资股份有限公司资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型养生城项目案例研究
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型白云区养生城项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型养生城项目案例研究结论
4.6 白云区养生城项目目标客户需求调查与分析
4.6.1 目标客户定位研究和特性分析
4.6.2 消费现状
4.6.3 消费意向
4.6.4 功能需求
4.6.5 配套服务
4.6.6 白云区养生城项目目标客户需求调查与分析结论
4.7 白云区养生城项目总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 白云区养生城项目总体定位
4.7.3 白云区养生城项目战略发展目标
4.7.4 白云区养生城项目目标市场
4.7.5 白云区养生城项目功能定位与布局规划
4.7.6 白云区养生城项目相关配套设施
4.7.7 白云区养生城项目核心竞争能力
4.8 白云区养生城项目开发模式
4.8.1 白云区养生城项目开发模式比较
4.8.2 白云区养生城项目开发模式选择
4.9 白云区养生城项目经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 白云区养生城项目发展前景预测
4.10.1 白云区养生城项目经营预测
4.10.2 白云区养生城项目收益预测
4.11 白云区养生城项目投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 白云区养生城项目风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 白云区养生城项目风险防范能力评估
4.13 白云区养生城项目可行性研究结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
