通过对上海徐家汇宾馆的研究，分析酒店业行业发展特点以及该宾馆在上海酒店业中的地位及发展前景；通过对其资产状况、盈利能力、竞争能力等方面的研究，结合酒店业的发展前景，分析其资产的投资价值和增值潜力，研究其投资盈利空间及退出方式。
6 项目研究的主要内容
6.1 国内酒店行业研究
6.1.1 行业影响因素研究
6.1.1.1 旅游业的影响
6.1.1.2 房地产业的影响
6.1.1.3 会展经济的影响
6.1.1.4 加入WTO的影响
6.1.2 行业供给与需求研究
6.1.2.1 国内酒店行业总供给分析
6.1.2.2 国内酒店行业总需求分析
6.1.2.3 国内酒店行业总供给－需求状况分析
6.1.3 行业市场结构研究
6.1.3.1 区域结构
6.1.3.2 价格结构
6.1.3.3 服务\产品结构
- 酒店星级构成
- 酒店营业收入构成
- 酒店规模构成
6.1.3.4 需求构成
6.1.4 行业营收状况分析
6.1.5 行业前景分析
6.2 上海市酒店市场研究
6.2.1 上海市酒店投资环境研究
6.2.1.1 上海市综合经济环境研究
6.2.1.2 上海市酒店发展规划
6.2.2 上海酒店市场供给分析
- 上海酒店的供给量
- 上海酒店的供应量变化
- 上海酒店的分布情况
6.2.3 上海酒店市场需求分析
- 国内出行
- 国外来华旅游
6.2.4 上海酒店市场格局分析
- 区域结构
- 酒店星级构成
- 酒店营业收入构成
- 酒店规模构成
- 需求构成
6.2.5 上海酒店市场未来发展预测
6.2.6 徐汇区酒店市场研究
6.2.6.1 基本状况
6.2.6.2 周边地区酒店供给情况
- 总存量和分布位置
- 平均价格水平
- 平均的客房出租率
6.3 上海徐家汇某宾馆研究
6.3.1 基本状况
6.3.1.1位址
- 建筑地段
- 地理位置
- 地价
6.3.1.2 发展历史
6.3.1.3 主要投资方
6.3.2 规模及经营特色
6.3.3 客户群分析
6.3.4 营销策略分析
6.3.5 财务状况分析
6.3.6 其他重要事项
6.4 上海徐家汇某宾馆物业价值评估
6.4.1价值评估方法的选择
6.4.2 收益法评估物业价值
6.4.2.1 收益法的评估原理和前提
6.4.2.2 价值评估过程
6.4.2.3 收益法的评估结果
6.4.3 市场法评估物业价值
6.4.3.1 市场法的评估原理和前提
6.4.3.2 价值评估过程
6.4.3.3 市场法的评估结果
6.4.4 价值评估结果比较分析
6.5 上海徐家汇某宾馆投资方案
6.5.1 项目投资价值分析
6.5.1.1 某宾馆资产增值空间分析
6.5.1.2 某宾馆经营利润提升空间分析
6.5.1.3 投资价值分析
6.5.2 物业收购方案
6.5.3 投资收益实现方案
6.5.3.1 方案一：持有改善经营后转让
- 项目投资估算
- 建设投资的构成与估算
- 流动资金的构成与估算
- 建设期利息的构成与估算
- 项目投资财务数据估算
- 项目收入与税金及附加估算
- 项目利润总额及其分配估算
- 项目投资总成本费用估算
- 项目投资财务分析指标
- 反映项目盈利能力的指标
- 静态指标分析
- 投资利润率和投资利税率
- 资本金利润率和资本金净利润率
- 动态指标分析
- 财务净现值（FNPV）
- 财务内部收益率（FIRR）
- 反映项目清偿能力的指标——回收期
- 静态投资回收期
- 动态投资回收期
6.5.3.2 方案二：转让给海外基金，通过整合打包，海外IPO
- 实业经营方案
- 资本运作方案
- 投资收益测算
6.6 风险评价及对策
6.6.1 风险来源及构成分析
6.6.2 风险规避方式
6.7 投资机会研究结论
