一揽子房地产新政出台后，不少二线和三、四线城市纷纷效仿，但一线城市仅在公积金购房贷款方面有样学样。商业贷款政策是否会进一步放松备受关注。从上海新政来看，在进一步优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求的同时，住房信贷政策的优化超出市场预期，包括首付比例下调10至15个百分点，房贷利率下限下调60至70BP。调整后，首套按揭贷款的最低利率已由4.1%降至3.5%。一线城市的房地产政策是否会进一步放松，放松到什么程度，主要取决于市场表现。可能需要谨慎考虑的因素包括现有库存与增量库存之间的差距。这一次，上海突破了此前“渐进式”放松的步伐，不仅有效刺激了住房需求，也明显增加了市场对一线城市政策调整的预期。
上海发布《关于优化政策措施促进本市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以旧换新”、优化土地和住房供应等9项政策措施。具体来看，优化住房限购政策主要有七个方面：一是非本地居民购房社保年限由5年调整为3年。第二，非本市户籍的单身人士可以购买外环线以内的二手房。三是人才住房购买期限由3年改为2年，范围由工业区扩大到行政区。四是取消离婚三年内购房套数合并计算购房套数限制的政策。五是取消五年内赠与住房计入赠与人住房的政策。六是支持企业购买小户型二手房。第七，多子女家庭可以再购买一套房子。
从这个角度来看，经过此次调整，上海作为一线城市的商业贷款首付执行比例已经接近全国水平。房贷利率方面，首套房贷款下调幅度高达60BP，从贷款市场参考利率-10 BP降至LPR-45BP。再加上今年LPR下调25BP，第二套房贷款利率也下调了60至70BP。在公积金贷款方面，除了此次贷款额度的提高，上海早已跟随“5·17新政”下调了公积金贷款利率。与此前“渐进式”放松政策不同，这一次上海的政策调整针对性更强、力度更大、覆盖范围更广。它通过降低成本、降低门槛、调节供给、刺激需求等方式，对信贷、限购、土地供应等方面进行调整。数据显示，2024年1-4月，上海商品房（不含保障房）成交面积为193.92万平方米，同比仍有较大幅度下降。自4月份以来，上海股市已经降温。项政策的出台将在一定程度上刺激住房需求，有利于更好地引导市场预期，增强市场信心，促进上海房地产市场平稳健康发展。作为房地产市场的重要指标，北上广深政策调整的信号意义更强。尤其是“5·17新政”后，市场对一线城市上调房贷利率、调整首付比例的预期和讨论有所增加。近日，广东市场利率定价自律机制按照因地制宜、量体裁衣的原则，对部分城市差别化住房信贷政策进行了调整，但调整范围为除广州、深圳外的19个城市。
这次上海领先，给市场带来了更高的期待。从房贷政策来看，虽然整体房贷利率处于历史低位，但相比较而言，一线城市的商业贷款利率仍高于全国水平。在不久的将来，随着新一轮政策的实施，这种差距将变得更加悬殊。据了解，截至今年4月底，全国343个城市中，已有67个城市取消了首套房贷款利率下限。一线城市的多项政策也有向下调整的空间和预期，以进一步降低购房门槛。一线城市未来的走向仍取决于市场表现和情绪。考虑到存量和增量存量的差异等因素，整体态度或仍将保持谨慎。具体到数据层面，关键是看此前政策助推的小高峰是否会持续。以北京为例。今年以来，北京在多个维度的政策上小规模放松，包括通州区限购、离婚后限购、五环外限购等。多位中介人士表示，今年以来成交回暖与政策出台密切相关。
在走访北京市场时，我们了解到，在过去的一个月里，北京楼市出现了明显的回暖迹象，最明显的是在过去的一周。一位房地产中介提到，“月成交量环比翻了一番”，“上周末的成交量达到了2000套左右，这是一个久违的数字”。据一些房产中介介绍，与去年三季度末、四季度初相比，部分地区的房价平均下跌了20%左右，尤其是学区房，跌幅最为明显。不过，今年一季度以来，下行趋势有所缓解，买家议价空间收窄。当前的市场交易呈现出两个极端。以刚刚迎来政策放松的通州区为例，已经成交的客户群体，一方面是预算在300万元以下的有迫切需求的年轻人，另一方面是预算在500万元以上的改善群体。中间组的交易很少。一位有迫切买房需求的90后购房者告诉记者，首付比例是他最关心的问题。另有居民表示，无论从买房还是卖房的角度来看，房价是否合适是他们最关心的因素。
在此背景下，有市场分析人士认为，上海的新政内容丰富、面向住房明确，有望提振市场信心和需求。国家统计局数据显示，截至4月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市中，仅上海新建商品房价格同比和环比保持正增长，其余三个城市跌幅均呈扩大趋势。二手房方面，四个一线城市房价无论是同比还是环比都仍处于负增长，且除深圳外，降幅仍在上升。
