国电安顺发电生活区内现有三块闲置土地，坐落于安顺市西秀区黄果树大街东段，总面积52.5亩，有待开发。国电安顺发电有限公司拟建二级置业子公司（注册资金2,500万元），重点经营现有酒店业务以及开发三块闲置土地。国电安顺发电有限公司与贵州省基本建设开发投资公司共同合作，经安顺市委、市政府协商同意，可以采用补交土地出让金方式对闲置土地进行开发、并以置业子公司资产作为抵押融资。
本项目为“国电安顺发电有限公司闲置土地开发项目”。项目总占地面积为35,000平方米（共计52.5亩），规划为8栋22层的高档公寓及商业用房，总建筑面积约为105,000平方米；项目建设期约3年。
本项目建设投资为23,203.80万元，全部资金由项目法人通过银行贷款解决；项目财务内部收益率为83.6%，财务净现值(i=10%)为4,244万元，静态投资回收期1.87年。
根据以上数据，本项目投资收益比较好，在财务上是可行的。
本项目的开发建设必要性主要有以下三点：第一，如果不及时进行项目开发，闲置土地将被政府依法强制收回；第二，闲置地块开发可以实现公司生活区内项目资源共享、功能互补，充分发挥集群效应和协同效应；第三，闲置土地开发项目市场前景广阔，具备较好的盈利能力。
受国电安顺发电有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司负责编制《国电安顺发电有限公司闲置土地开发项目预可行性研究报告》。
12.1 结论
12.1.1 总体目标
通过盘活闲置土地和合理的规划，最大限度地提升土地的利用率，凭借高档公寓、休闲娱乐和旅游服务等的定位协调、功能互补、系统组团，本项目力争建设成为安顺市的高档居住、消费和休闲中心。
12.1.2 功能定位
本项目将主要建设8栋22层的高档居住公寓和相应的配套商业设施。其中，部分高档公寓全部用于住宅部分；其他高档公寓4层以上为住宅部分，4层以及4层以下作为商业用途。
在公司生活区还配套修建停车场、景观和绿地，塑造恬静、舒适的人性化居住环境。
同时，将进一步建设俱乐部，丰富酒店与俱乐部的服务项目，提高服务水平，健全餐饮、休闲、娱乐、购物、文化等商业配套服务设施。
12.1.3 经营方式
本项目由国电安顺发电有限公司投资开发，建成的住宅以及商业用房对外出售。
建设完成后，住宅以及商业用房的销售工作将由专业的房地产销售代理公司进行销售。
高档公寓与商业配套服务设施的物业将委托专业的物业公司进行经营管理。
12.1.4 建设规模与内容
国电安顺发电有限公司闲置土地开发项目由高层高档公寓和商业配套用房组成。
本项目总占地面积为35,000平方米，共计52.5亩。
拟建设22层高档公寓8栋，总建筑面积约为105,000平方米。
12.1.5 投资估算、资本金及资金筹措
本项目建设投资为23,203.80万元。
其中,建安工程费用为14,535.00万元，其他建设费用为3,555.30万元，银行贷款利息为1,680.00万元，土地费用为3,150.00万元，不可预见费为283.50万元。
本项目建设投资所需的全部资金由项目法人通过银行贷款解决。
本项目建设期约3年，2009年开始动工，2010年底结构封顶，2011年底竣工交房。
12.1.6 财务和社会效益分析
项目分三年销(预)售，全部销售完成后，预计可实现销售收入共计33,840.00万元。
项目投产后，从2009年开始,产生现金流入，截止2011年项目累计净现金流达到6,056万元。
本项目财务内部收益率为83.6%，财务净现值(i=10%)为4,244万元，静态投资回收期1.87年。
12.1.7 风险分析
当前，本项目的政策风险略大，市场风险适中，管理经营风险和财务风险较小；
项目对政策风险的规避能力一般，建议通过加快项目开发与建设、密切跟踪国家和地区政策等方式提高规避政策风险的能力；
项目对市场风险的规避能力尚可，建议通过差别化经营和专业化、系统化管理提高规避市场风险的能力；
项目对管理经营风险规避能力较好，建议通过战略合作、自身建设，总结自身项目开发经验，提高规避管理经营风险的能力；
项目对财务风险规避能力较好，建议通过增收节支，提高规避财务风险的能力。
12.2 建议
本项目建筑工程量较大，施工周期较长。工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。
在设计和施工中，吸取国内外高档公寓的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。
本项目施工质量要求较高，投资较大，建议建设方采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学地控制建设成本，努力降低造价，确保工程建设按期完成。
建议项目法人根据实际情况科学安排工程进度，合理调度，严格控制投资，充分重视并做好市场营销工作，以求保证良好的经济效益。
项目建设与运作过程中，要注意增强各个项目的功能互补和资源共享。
