幸福公寓地块位于滨海县建成区，人民南路东侧，玉龙路西侧，永康路两侧。滨海县建成区紧依滨海县老城区，占地面积约6.9平方公里，是滨海县居住、办公、购物以及休闲娱乐的主要区域之一。
图2-1 幸福公寓地块地里位置示意图
2.1.2 地块指标
表2-1 幸福公寓地块指标
地块名称 用地性质 用地面积 建筑密度 容积率 绿化率
幸福公寓地块 商住综合用地 149,756m2 商业≤50%，住宅≤25% ≤1.6 ≥20%
备注：用地面积以国土部门实际交地为准。
2.1.3 周边配套
幸福公寓地块周边配套设施完善，区域优势明显，适宜居住。
1) 学校
地块北面约4公里处为江苏省滨海中学，该学校为江苏省首批四星级中学，教学条件与教学成绩优异。
2) 医院
幸福公寓地块周边主要有3家医院，分别是滨海县中医院、康达医院以及仁慈医院。其中滨海县中医院是公立医院，其余2家是私立医院。
3) 商业娱乐
幸福公寓地块周边有滨海公园、南湖风光带等休闲场所，此外有集购物、休闲、餐饮、健身以及娱乐为一体的综合商场新时代乐园。
4) 住宅
新时代乐园内有部分多层住宅，体量不大。周边商品住宅区主要是南湖花园别墅区，其余住宅设施多为民宅。
2.1.4 优劣势分析
1) 优势分析
幸福公寓地块周边教育、医疗、商业娱乐休闲设施完善，地块位于滨海县建成区，人气旺，区位优势明显。此外，幸福公寓地块周边商品住宅供给量相对不足，因此，本地块开发商品住宅的条件较好。
2) 劣势分析
滨海县住宅用地价格较高，高于商业用地价格。
此外，幸福公寓地块位于滨海县建成区，地价相对滨海县其他区域较高。
2.2 幸福公寓地块定位与规划
2.2.1 总体定位
本项目定位于集中高档住宅、商业配套以及休闲娱乐等于一体的综合性商品住宅项目。
图2-2 幸福公寓地块概念性规划布局示意图
幸福公寓地块占地面积149,756平方米，约224.8亩。
幸福公寓地块功能包括中高档住宅和综合商业项目。
中高档住宅项目包括高层住宅和多层住宅。
综合商业项目中包含有超市、主题专卖店、健身中心、休闲娱乐中心、餐饮和其他商业配套等。
表2-2 幸福公寓地块功能分区建筑指标
地块 占地面积（平方米） 建筑面积（平方米） 建筑密度 容积率 绿化率
住宅区 116,456 172,656 24.1% 1.48 59.9%
商业区 33,300 47,400 47.4% 1.42 12%
2.2.2 布局规划
1) 住宅区
住宅区占地面积116,456平方米，约174.8亩，分为多层住宅与高层住宅。
多层住宅拟建38幢，每幢5层，共1,140户，平均每户约110平方米。
高层住宅拟建4幢，每幢16层，共256户，平均每户约120平方米。
住宅区将建设地面机动车与非机动车停车场，其中，机动车停车位290个，非机动车停车位1,300个。
住宅区建筑指标如表2-3所示。
表2-3 住宅区建筑指标
住宅用地分类 建筑面积
（平方米） 基底面积
（平方米） 层数
多层住宅 126,000 25,200 5
高层 46,656 2,916 16
绿化 —— 69,840 ——
地面停车场
（机动车、非机动车） —— 8,500 ——
道路、广场 —— 9,000 ——
配套设施
（如垃圾站、变电站等） 1,000 1,000 1
合计 172,656 116,456 ——
2) 商业区
幸福公寓地块商业区占地面积33,300平方米，建筑面积约47,400平方米。
项目商业区将建设集购物、餐饮、文化、休闲、娱乐于一体的商业街，包括超市、美容美发、主题专卖店、健身中心、休闲娱乐中心、餐饮和其他商业配套。
商业区拟建机动车停车位370个，非机动车停车位500个。
商业区建筑指标如表2-4所示。
表2-4 商业区建筑指标
商业用地分类 建筑面积
（平方米） 基底面积
（平方米） 层数
商业用房 47,400 15,800 3
绿化 —— 4,000 ——
地面停车场 —— 9,500 ——
道路、广场 —— 4,000 ——
合计 47,400 33,300 ——
2.3 项目意义
本项目的建设可以增加滨海县建成区的商品住宅供给量，商业部分的建设可促进建成区商业的进一步繁荣发展，带动建成区区域经济的进一步发展。
此外，4幢16层高层住宅的建设也可以提高滨海县的城市形象。
