成都市某公司在成都市近郊10公里处拥有占地面积4,000亩的综合性地产项目；其中，规划的项目有高档住宅、高星级度假酒店、贵族医院和贵族学校等。该项目目前正处于启动前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，以及进行财务测算和风险分析等；同时，需要编制商业计划书用于项目贷款或融资。受成都市某公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行成都市综合地产项目总体定位及发展规划咨询，作为成都市综合地产项目在项目立项、建设开发、项目融资等方面的依据和参考。
- 研究对象
- 成都市整体经济环境及发展前景；
- 成都市项目相关行业规划、现状及发展前景；
- 成都市某综合性地产项目区位环境和区域规划；
- 成都市某综合性地产项目公司资源状况；
- 可以借鉴的典型综合性地产项目案例；
- 成都市某综合性地产项目总体定位与功能规划；
- 成都市某综合性地产项目开发模式；
- 成都市某综合性地产项目经营策略；
- 成都市某综合性地产项目发展前景；
- 成都市某综合性地产项目投资估算与经济效益测评；
- 成都市某综合性地产项目风险分析与防范措施。
- 研究思路
- 成都市整体经济环境和项目相关行业（主要是旅游、酒店、高档医疗、贵族式教育行业）规划、现状及发展前景研究，是综合性地产项目总体定位与发展规划的基础；
- 适应与引导成都市旅游度假市场以及高档医疗、贵族式教育市场，是综合性地产项目总体定位与发展规划的前提；
- 该综合性地产项目中的高档住宅、商业性项目、高星级度假酒店、贵族医院与贵族学校等项目的定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是综合性地产项目总体定位与发展规划的基本原则；
- 项目总综合性地产体定位与发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏；
- 建议高星级度假酒店、贵族医院与贵族学校等项目采取向国际性专业运营机构进行股权融资的方式，进行项目建设与经营管理；
- 建议综合地产项目中的商业性项目纳入此次总体定位与发展规划之中。
- 项目主要内容
4.1 成都市整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 成都市经济规模与经济结构
4.1.2 成都市人口规模与消费结构
4.1.3 成都市城市定位与城市规划
4.1.4 成都市经济发展前景预测
4.1.5 成都市整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 成都市项目相关行业规划、现状及发展前景研究
4.2.1 成都市相关行业规划与政策研究
4.2.1.1 成都市旅游行业规划与政策
4.2.1.2 成都市餐饮与娱乐行业规划与政策
4.2.1.3 成都市中高档住宅市场规划与政策
4.2.1.4 成都市酒店与会展行业规划与政策
4.2.1.5 成都市高档医疗与贵族式教育行业规划与政策
4.2.1.6 成都市商业与高档商务楼市场规划与政策
4.2.2 成都市相关行业现状及发展前景研究
4.2.2.1 成都市旅游行业现状及发展前景
4.2.2.2 成都市餐饮与娱乐行业现状及发展前景
4.2.2.3 成都市中高档住宅市场现状及发展前景
4.2.2.4 成都市酒店与会展行业现状及发展前景
4.2.2.5 成都市高档医疗与贵族式教育行业现状及发展前景
4.2.2.6 成都市商业与高档商务楼市场现状及发展前景
4.2.3 成都市项目相关行业规划、现状及发展前景研究结论
4.3 成都市某综合性地产项目区位环境和区域规划研究
4.3.1 成都市某综合性地产项目区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 自然环境
4.3.1.3 交通条件
4.3.1.4 旅游环境
4.3.1.5 商业环境
4.3.1.6 商务环境
4.3.1.7 住宅环境
4.3.1.8 人口环境
4.3.1.9 车流与人流
4.3.2 成都市某综合性地产项目区域规划研究
4.3.3 成都市某综合性地产项目区位环境和区域规划研究结论
4.4 成都市某综合性地产项目公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 成都市某综合性地产项目公司资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型综合性地产项目案例研究（一个）
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型综合性地产项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型综合性地产项目案例研究结论
4.6 成都市某综合性地产项目总体定位与功能规划
4.6.1 成都市某综合性地产项目总体定位与功能规划原则
4.6.2 成都市某综合性地产项目总体定位
4.6.3 成都市某综合性地产项目目标市场
4.6.4 成都市某综合性地产项目战略发展目标
4.6.5 成都市某综合性地产项目功能定位与布局规划
4.6.6 成都市某综合性地产项目相关配套项目
4.6.7 成都市某综合性地产项目核心竞争能力
4.7 成都市某综合性地产项目开发模式
4.7.1 成都市某综合性地产项目开发模式比较
4.7.2 成都市某综合性地产项目开发模式选择
4.8 成都市某综合性地产项目经营策略
4.8.1 组织架构与运营机制
4.8.2 部门职责与管理规范
4.8.3 营销策略与品牌策略
4.9 成都市某综合性地产项目发展前景预测
4.9.1 成都市某综合性地产项目招商预测
4.9.2 成都市某综合性地产项目收入预测
4.10 成都市某综合性地产项目投资估算与经济效益测评
4.10.1 投资估算与资金筹措
4.10.2 收入预测
4.10.3 成本、费用及税金预测
4.10.4 财务效益分析
4.10.4.1 现金流
4.10.4.2 投资回收期
4.10.4.3 净现值和内部收益率
4.10.5 财务分析
4.10.5.1 盈亏平衡分析
4.10.5.2 敏感性分析
4.11 成都市某综合性地产项目风险分析与防范措施
4.11.1 政策风险分析与防范措施
4.11.2 市场风险分析与防范措施
4.11.3 管理风险分析与防范措施
4.11.4 财务风险分析与防范措施
4.11.5 成都市某综合性地产项目风险防范能力评估
4.12 成都市某综合性地产项目总体定位与发展规划结论
4.12.1 投资机遇分析
4.12.2 进出壁垒分析
4.12.3 财务因素分析
4.12.4 风险因素分析
4.12.5 成功核心要素
