昆山市金岛地产开发有限公司计划在张浦镇塔平头村双洋潭东建造别墅群及会所。因此，需要对别墅市场情况作一个市场调研。受昆山市金岛地产开发有限公司委托，为其进行房地产市场调研，双洋湖地块项目建设方案规划，以作为其经营决策的依据和参考。项目共包括三个部分，一是基础调研；二是项目的定位；三是建设的方案。各个部分的具体研究内容如下图所示。
调研对象为苏州市房地产市场（以张浦地区为主、以别墅为主）。通过对苏州房地产市场（以张浦地区为主、以别墅为主）进行调查和研究，分析苏州房地产行业（以张浦地区为主、以别墅为主）的供给情况、需求状况和市场竞争情况，预测未来几年苏州房地产市场（以张浦地区为主、以别墅为主）的发展前景。同时，结合对相关房地产项目进行的案例分析，为张浦镇双洋湖地块项目的投资建设提供初步的建设方案和风险分析。
6.2 房地产市场情况分析
6.2.1 苏州市房地产整体供求情况
6.2.2 张浦地区房地产整体供求情况
6.2.3 张浦地区别墅的供求情况
6.2.3.1 总存量和分布位置
6.2.3.2 房地产项目的供应特点分析
6.2.3.3 平均售价、租金水平和空置率
6.2.3.4 售价变化和租金变化
6.2.3.5 空置率和吸纳量变化
6.2.3.6 市场供求关系分析
6.2.3.7 未来三年的市场供应量和分布位置
6.2.3.8 未来三年的市场需求预测
6.2.4 张浦地区房地产项目的竞争性分析
6.2.4.1 张浦地区的竞争态势
6.2.4.2 张浦镇双洋湖地块周边的竞争情况
6.2.4.3 张浦镇双洋湖地块周边主要竞争对手的基本情况
6.2.4.4 张浦镇双洋湖地块项目的竞争地位分析
6.2.5 张浦地区别墅的潜在市场分析
6.2.6 张浦地区别墅市场价格分析
6.2.6.1 张浦地区别墅价格发展趋势研究
6.2.6.2 张浦地区别墅的核心价格空间
6.2.6.3 张浦地区别墅在房地产市场中占据的份额
6.2.6.4 张浦地区别墅最具市场吸引力的价格空间
6.2.6.5 张浦地区别墅价格在不同价格段所占有的市场空间
6.3 双洋湖地块项目的市场前景预测
6.3.1 宏观经济发展对项目的影响
6.3.2 产业政策变化对项目的影响
6.3.3 上海与本项目的关联性分析
6.3.3.1 上海整体房地产市场变化对本项目的影响
6.3.3.2 上海申博成功对本项目的影响
6.3.3.3 安亭汽车城的建设对本项目的影响
6.3.4 双洋湖地块项目市场需求预测
6.3.4.1 不可控因素
- 社会购买力、购买心理
- 市场竞争
6.3.4.2 可控因素
- 产品
- 定价
- 销售/租赁
- 促销
6.3.5 双洋湖地块项目营销前景预测
6.3.5.1 销售量/出租量
6.3.5.2 价格
6.3.6 双洋湖地块项目市场价格变化趋势预测
6.3.6.1 影响价格变化的主要因素
6.3.6.2 价格水平变化对供求双方的影响
6.3.6.3 价格变化对消费者购买力的转移、产品供需构成的影响及影响程度
6.3.7 双洋湖地块项目市场竞争情况预测
6.7 项目投资建设方案
6.7.1 开发规模和开发节奏建议
6.7.2 建筑规划方案
6.7.2.1 用地面积指标
6.7.2.2 主要建筑面积指标
6.7.2.3 规划设计
- 物业规划结构
- 物业风格设计
- 绿化和车位设计
6.7.2.4 户型种类及面积
6.7.2.5 配套设施
6.7.2.6 装修
6.7.2.7 物业管理
6.7.2.8 交付使用标准
6.7.3 市场规划方案
6.7.3.1 分析项目优势与诉求重点
6.7.3.2 明确目标客户
6.7.3.3 建议销售价格或租金水平
6.7.3.4 建议销售方式与市场推广方式
6.7.3.5 建议付款方式与银行按揭方式
6.8 张浦镇双洋湖地块项目的综合分析与预测
6.8.1 市场环境中有利因素与不利因素的综合分析
6.8.2 对应于区域供应、需求与吸纳特点的综合分析
6.8.3 竞争优势与竞争劣势分析
6.8.4 市场营销前景预测
6.9 张浦镇双洋湖地块项目的投资风险分析
6.9.1 投资风险分析
6.9.2 投资风险规避方式
6.9.3 退出机制
