394项目基地位于现今建国西路（曾名福履理路，Route Joseph Frelupt）394号，主入口开向南侧建国西路，东、北、西均为低层低密度别墅住宅。整个地块由公寓楼和附属停车用房组成，建于1935年，有70年历史；其中公寓楼建筑面积约3900平方米（地上部分），停车用房位于公寓楼东侧。1949年前该公寓作为法租界军官住宅，解放后曾作为市公安局办公用房使用。2005年原使用人迁出后，按照有关规定，建国西路394号由市政府机管局收回。现房屋产权人为市房地资源局。遵照市委、市府领导的有关指示，修缮建国西路394号房屋，拆除与之比邻的辅楼及搭建平房，新建综合楼（联排公寓）。建国西路394号修缮改造项目建议书已由市发展和改革委员会沪发改投（2006）094号文批复同意。为便于管理，该项目由市房地资源局为项目法人，市政府机管局为建设和运营单位。该地块中的高层公寓楼为上海市第二批优秀历史建筑，保护类别为三类，根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》的有关规定及有关部门的保护要求，具体保护意见如下：根据优秀历史建筑保护管理技术规定，建筑的南立面为外部重点保护部位，门厅、楼梯间、典型单元布局及原有特色装修为内部重点保护部位。
根据部分建筑设计图纸和现场测绘，该房屋为上部9层（半地下室1层）钢筋混凝土结构公寓楼，房屋平面左右对称，形状近似为矩形，东西向长32.65m，南北向宽15.175m。房屋总高度由室外地坪算起至机房间屋面为34.65m。大楼半地下室层高为3.450m（最高处），一~七楼层高3.300m，八楼层高3.500m，九楼层高3.900m， 屋顶机房层高3.200m。室内外高差1.050m。整个用地东西向宽约85米，南北向长约68米，总用地面积约为4260平方米。地块位于上海市中心区西部徐汇区，内环以内。南临肇家浜路主干道仅一条马路之遥；西北距地铁衡山路站在一公里内，西南距离徐家汇商业中心区在3公里内。根据上海市总体规划，徐汇区大部分用地规划为教育科研、居住及商业用地。从经济发展状况来看，解放前建国西路394号所在的徐汇区原属法租界，是上海市历史上有名的高档住宅区，该区的房地产起点一直很高，集中了全市很大部分的中高档楼盘；目前，从徐汇区风貌保护规划来看，该地块位于风貌保护区靠中地段，周边有多处历史保护建筑，因此从文化氛围上看优势非常突出。而由于历史原因，建国西路两侧多为独立别墅，建筑密度不高，环境幽雅，因此一直是上佳的居住地段，人文历史价值很高。项目距离徐家汇商圈以及淮海路商业街均不足3公里，同时周边有众多教育、文化、医疗等各类社会配套服务设施；所有以上各种因素，为在此地块建设一个有品位的小型社区提供一个良好外部环境。项目宗地南临建国西路，路宽15米，现状为由西向东单行道，其他三面临其他住宅用地；项目用地地势平坦，场地标高与建国西路标高基本一致；地上物主要为原九层公寓楼及东侧作为食堂、厨房等辅助用房，另围绕公寓楼西、北侧有辅助性锅炉房、浴室及理发室若干，沿建国西路主入口两侧有门卫房各一。地块内绿化树木较多，环境幽静；总体上讲，该地块经过80多年的发展，已具备基本的市政配套条件；此外项目用地内没有需要保留的文物等设施。场地原为居住用地，已有70年历史，无不良工程地质条件。
拟建项目建设规模：总建筑面积约5970平米，其中：九层公寓约4010平方米（修缮），综合楼（联排公寓）地上约1270平方米，地下约690平方米（3层，新建）总投资约3032万元（详见第五章）。建设目标是在建国西路394号基地范围内建成一个环境幽雅，设施得当的小区。394项目基地位于现今建国西路，作为公寓建筑，位于已经非常成熟的别墅和公寓密集的上海西区，地理位置和交通条件、生活配套设施都已经非常成熟和完善。而建国西路一带，属于闹中取静，距淮海路、徐家汇商圈在3公里以内，属于市区黄金地段。经调查，该地段同类公寓楼（含高层和多层）造价约为4000-6000元/平方米，因此修缮高层公寓及新建综合楼（联排公寓）方案，每平米修缮及新建总造价控制在5000元/平方米左右，是合理可行的。由于地块内的绿化环境本身维持较好，但缺乏整饬，因此显得有些杂乱，通过此次修缮工程，对内部环境将做出较大程度的提升，这种提升将集中于整体环境品质上。同时，对停车棚、辅助的厨房和食堂、锅炉用房等均加以拆除，对周边住宅的环境影响将有很大程度的降低。沿建国西路的围墙进行破墙透绿改造，这将对社区空间的环境品质做出贡献，有利于进一步提升地块的价值。
