针对虹桥开发区C7地块商务楼开发投资机会研究项目，通过对上海市的投资环境、上海市房地产行业、虹桥开发区商务楼及商铺市场等进行深入的调查和研究，结合国内同类商务楼开发规划案例，对C7地块商务楼进行市场整体定位和规划，并对C7地块商务楼进行投资测算和风险分析，最后对商务楼制定营销策略和推广计划。
- 项目研究的主要内容
6.1 虹桥开发区C7地块商务楼开发的投资环境研究
6.1.1 上海市及虹桥开发区经济状况研究
6.1.1.1 上海市基本经济状况及对商务楼市场的支撑
6.1.1.2 虹桥开发区经济现状及趋势
6.1.1.3 虹桥开发区产业投资现状及趋势
6.1.1.4 虹桥开发区商业发展现状及趋势
6.1.1.5 上海市及虹桥开发区人口状况研究（以虹桥开发区为主）
6.1.2 虹桥开发区（长宁区）发展规划研究
6.1.2.1 虹桥开发区（长宁区）交通规划研究
6.1.2.2 虹桥开发区（长宁区）市政环境规划研究
6.1.2.3 虹桥开发区（长宁区）产业规划研究
6.1.2.4 虹桥开发区（长宁区）商业规划
6.1.3 房地产政策研究
6.1.3.1 房地产行业的监管体制和主要法规
6.1.3.2 房地产行业税收政策
6.1.3.3 主要房地产政策影响
6.1.3.4 房地产发展与宏观经济调控实施
6.2 上海市房地产行业研究
6.2.1 上海房地产市场总体分析
6.2.1.1 上海房地产行业市场规模及结构
6.2.1.2 上海房地产行业市场需求分析
- 人口增长情况
- 城市化进程
- 住宅条件的改善
- 收入和消费
- 消费预期
- 房地产投资需求
6.2.1.3 上海房地产行业市场供给分析
- 竣工面积
- 施工面积
- 新开工面积
- 销售面积
- 价格走势
- 空置面积
- 平均售价、租金水平和空置率
- 售价变化和租金变化
6.2.1.4 上海房地产行业投资状况及竞争状况分析
6.2.1.5 上海房地产行业目前存在的问题及发展趋势
6.2.2 上海土地资源供给及价格状况分析
6.3 上海市及虹桥开发区商务楼市场研究（以甲级商务楼市场为研究重点）
6.3.1 上海市发展甲级商务楼的重点区域分析
6.3.2 上海市及虹桥开发区商务楼市场基本情况
6.3.2.1 上海市及虹桥开发区商务楼市场需求研究
- 上海市及虹桥开发区商务楼市场的需求主体及类别
- 上海市及虹桥开发区商务楼市场的需求特征
- 上海市及虹桥开发区商务楼市场的需求总量及年需求量
- 上海市及虹桥开发区商务楼市场的吸纳量及吸纳量变化趋势
6.3.2.2 上海市及虹桥开发区商务楼市场供给研究
- 上海市及虹桥开发区商务楼市场的供给总量
- 上海市及虹桥开发区商务楼市场的年供给量
- 上海市及虹桥开发区商务楼市场的供应量变化趋势
- 上海市及虹桥开发区商务楼市场供给类别
6.3.3 上海市及虹桥开发区商务楼租赁市场
6.3.3.1 上海市及虹桥开发区商务楼总体情况
6.3.3.2 上海市及虹桥开发区商务楼承租客户的情况分析
- 行业类别
- 地区类别
- 企业性质
6.3.3.3 上海市及虹桥开发区商务楼平均租金
6.3.3.4 上海市及虹桥开发区商务楼租金变化
6.3.3.5 上海市及虹桥开发区商务楼内商铺的租金水平
6.3.4 上海市及虹桥开发区商务楼销售市场
6.3.4.1 总体情况
6.3.4.2 销售量
6.3.4.3 甲级商务楼的销售价格
6.3.4.4 销售价格变化
6.3.5 上海市及虹桥开发区商务楼市场综合分析
6.3.5.1 供应量、吸纳量与空置率分析
6.3.5.2 供求关系分析
6.3.5.3 影响价格变化的主要因素
6.3.5.4 客户需求变化研究
6.3.5.5 市场价格结构分类
6.3.6 上海市及虹桥开发区商务楼市场前景预测
6.3.6.1 相关的产业政策及其影响
6.3.6.2 市场前景预测
- 预计市场供应量
- 预计市场吸纳量
- 空置率变化趋势
- 租金变化趋势
- 销售价格变化趋势
6.3.6.3 价格变化对供求双方的影响
6.3.6.4 市场供求关系预测
6.3.6.5 市场竞争情况预测
6.4 典型商务楼开发案例分析（万都中心大厦和国际贸易大厦）
6.4.1 地理位置
6.4.2 自然环境
6.4.3 交通状况
6.4.4 总体规划
6.4.5 功能布局
6.4.6 主要客户
6.4.7 经营状况
6.4.8 营销策略
6.4.9 投资及经营效益分析
6.4.9.1 投资规模
6.4.9.2 开发成本
6.4.9.3 赢利情况
6.4.10 开发模式与进度
6.4.11 综合评价
6.5 虹桥开发区C7地块商务楼规划
6.5.1 虹桥开发区C7地块商务楼规划综合条件分析
6.5.1.1 虹桥开发区C7地块位置分析
6.5.1.2 虹桥开发区C7地块周边商业环境分析
6.5.1.3 上海浦项房地产开发有限公司开发本项目的综合资源分析
6.5.2 虹桥开发区C7地块商务楼整体定位
6.5.2.1 目标市场
6.5.2.2 目标客户
6.5.2.3 整体规模
6.5.3 虹桥开发区C7地块商务楼功能规划
6.5.3.1 虹桥开发区C7地块商务楼功能定位
6.5.3.2 虹桥开发区C7地块商务楼功能种类和服务范围
6.5.4 虹桥开发区C7地块商务楼开发模式
6.5.4.1 开发模式分类
- 自主开发
- 合作开发
- 其他投资开发
6.5.4.2 各种开发模式的利弊分析
6.5.4.3 虹桥开发区C7地块商务楼开发模式选择
6.5.5 本项目土地竞买相关规定及运作策略
6.6 虹桥开发区C7地块商务楼投资效益分析
6.6.1 投资估算及资金筹措（参考万都中心及国际贸易大厦案例）
6.6.1.1 投资估算
- 投资估算的范围
- 投资估算编制依据
- 投资估算主要指标
6.6.1.2 投资估算主要指标
- 工程费用
- 工程性费用
- 预备费
- 建设期财务费用
- 流动资金
- 其他费用
6.6.1.3 资金筹措方式及融资渠道
6.6.1.4 资金加权平均成本（WACC）
6.6.1.5 项目用款计划
6.6.2 财务效益分析
6.6.2.1 收入预测
- 租售比例
- 售价
- 租金
6.6.2.2 总成本费用
6.6.2.3 税金
6.6.3 财务分析报告
6.6.3.1 现金流
6.6.3.2 投资回收期
6.6.3.3 净现值和内部收益率
6.6.4 不确定性分析
6.6.4.1 盈亏平衡分析
6.6.4.2 敏感性分析
6.7 虹桥开发区C7地块商务楼投资风险研究
6.7 风险和对策分析
6.7.1 风险的来源和构成
6.7.1.1 政策风险
6.7.1.2 市场风险
6.7.1.3 资金风险
6.7.1.4 管理风险
6.7.2 风险的规避方式
6.8 租售策略
6.8.1 相关租售政策和税费成本
6.8.2 租售净现值的场景分析
6.8.3 开发商现金流需求分析
6.8.4 物业增值潜力分析
6.8.5 初步确定租售价格
6.8.6 不断调整租售价格
6.8.6.1 根据租售率的变化
6.8.6.2 根据市场价格、相关成本以及收益年限的变化
6.9 详细营销计划
6.9.1 目标客户群确定
6.9.2 楼宇市场定位
6.9.3 营销方式的比较研究
6.9.3.1 建立VI视觉形象识别系统
6.9.3.2通过新闻媒体进行招商营销
- 网站
- 专业杂志
- 电视
- 报纸
- 户外广告
6.9.3.3 借鉴“订单模式”进行重点营销建立
6.9.3.4 重大事件营销
6.9.3.5 通过召开新闻发布会进行招商营销
6.9.3.6 利用政府机构和行业协会进行重点营销
6.9.4 根据效果和投入对营销方式进行选择组合
6.9.5 根据执行效果调整营销方式组合
