沈阳磐信投资管理有限公司成立于2010年初，公司以东北政治和经济文化中心沈阳为发源地，充分利用了东北经济转型所带来的机遇，凭借雄厚稳固的金融资本和专业高效的投资和管理团队，以前瞻性的战略眼光及对市场的充分把握能力，通过资源整合，形成了以商业地产、装饰装修、高端餐饮连锁经营、国内贸易为主的多元化投资公司。
公司在飞速的发展的过程中始终强调“以德为本，和谐共赢”的经营理念，在追求投资价值最大化的同时，社会效益也得到了充分体现，员工自身价值也得到了认可，良好的办公环境及工作氛围，系统完善的管理制度，具有竞争力的薪酬体系，吸引了众多高素质专业人才的加盟，从而保证了所投资项目的顺利进行。公司的愿景是要成为一家与众不同的专业投资公司，通过科学严谨的管理体系，以及超强的执行团队，在所投资的领域都要成为行业的领先者。
1.2 华阳国际大厦及裙楼
1.2.1 华阳国际大厦
沈阳华阳国际大厦是集商贸购物、文化娱乐、餐饮服务、康乐健身、公共停车、写字间办公、公寓住宅一体的当代豪华型综合性建筑。位于沈阳南湖科技开发区中心，青年大街南端，和平区青年大街386号，地理位置优越。
它由华阳物业集团和路长江实业集团共同投资，沈阳海通房产开发有限公司；设计单位是辽宁省建筑设计院、中国东北建筑设计研究院和中国建筑技术开发总公司沈阳公司；施工单位是沈阳市第三建筑工程公民工程监理单位是沈阳市工程建筑监理公司。
物业类别：标准写字楼、商住 项目特色：地铁沿线
物业级别：甲级 装修状况：精装修
环线位置：一环以内
所属商圈：五里河
公共交通：214、238、126、272、800、166、152、333、286、388、395
容积率：1.70
物业现状：竣工
入住时间：1997-12-01
占地面积：8,100平方米
建筑面积：1,4000平方米
标准层面积：1,000平方米
是否可分割：否
开间面积：35-210平方米
物业费 ：10.00元/平米·月
开发商：沈阳华阳投资公司
物业管理公司：沈阳华阳物业管理有限公司
周边社会配套如下：
学校:华新国际学校 青年大街小学
商场:家乐福 宝真超市 三好街商圈
医院:医大一院 陆军总院 沈阳中医院
银行:中国银行 农业银行 工商银行 交通银行 华夏银行
其他:沈阳科技宫 奥体中心五里河体育场 沈阳北站
1.2.2 华阳国际大厦裙楼
华阳国际大厦裙楼北临沈阳市五里河体育运动中心，南邻皇朝万豪大酒店，毗邻沈阳夏宫、科普公园等别墅区，北、南、西为文安路，东临青年大街。
大厦地下2层，地上裙楼5层，主楼为A、B两个24层的塔楼。
裙楼高度为27m，主楼高度为76．15m，建筑物总高度为103．15m。
裙楼与主楼之间设转换层，裙楼内中间1－5层设贯通的450m2的共享大厅，屋顶部为钢网架及玻璃采光顶，建筑物外面为玻璃幕墙、铝合金扣板和喷涂，内设扶梯、高速电梯、中央空调、双电路供电等先进的系统装置。
华阳国际大厦裙楼上面是写字楼，左邻丽都喜来登酒店，右邻皇朝万豪、万鑫五星级酒店及写字楼。
大厦的对面是沈阳早期的富人区—河畔花园，河畔花园旁边是一个高档商场，以经营国际一线品牌的服饰为主。
整体周边设施以酒店、餐饮为主，消费人群基本为中上等。
本项目位于沈阳市金廊工程的主干道上，所谓金廊，是“中央都市走廊”，是沈阳城市发展战略中的核心概念。
1.3 沈阳市商业地产及金廊概况
沈阳作为中国二线城市中的领军城市，商业地产在经历了多年不温不火的发展后，2010年，沈阳商业地产发展势头猛进；2011年，沈阳各个区块更因众多商业项目发力而成为沈阳商业地产市场的桥头堡。
目前，沈阳商圈不再集中于传统的太原街、中街商圈，金廊沿线也出现了例如茂业、佳兆业等外地商业地产的加入，其中，尤以金廊五里河商圈和沈阳铁西兴华街商圈的崛起最引人关注。另外，随着沈北新区以及浑南新区的建设，荣信淘乐新天地、一克拉生活广场、瑞
宝国际花苑、鑫汇国际等均有商铺出售。
2003年7月，沈阳市政府为了加快沈阳城市的发展进程，开发建设了一条纵贯沈阳南北主城区、长约30公里的都市中央走廊——金廊。
金廊南起浑南新区南界，北至沈北新区蒲河新城，涉及浑南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北六个区及开发区。
2010年，金廊规划建设项目共140项，以商业地产和公共服务建筑为主，规划建设总面积5,253万平方米，总投资达到2,600多亿元。皇朝万鑫大厦、昌鑫置地广场、汇宝国际商业广场、奉天银座、华府天地一期、财富中心、银河国际大厦等31个项目已经先后竣工投入使用。
作为贯穿沈阳南北的财富中轴，金廊平均每延长米的地段便吸引投资875万元，堪称沈阳的财富“中轴线”和商业地产的“聚宝盆”。商场摊位、社区底商、精装公寓、高档写字间等沈阳高端商业地产均出现在金廊。华府天地、世茂百货、世纪华丰、华润万象城、嘉里购物中心等项目，已经或即将在未来一段时间内集中呈现，引领沈阳全新消费时代的开始。
金廊一直是沈阳商业地产的领跑者，随着一大批项目的投入使用，金廊的发展空间和财富聚集效应进一步显现。在沈阳金廊上，产权商铺一平方米可以卖到9万。青年大街沿线，目前就有15个左右大型商业地产向市场推售，新增商铺量合计165万平方米左右。
2011年年初华润中心悦府正式开盘，精装公寓售价超过两万，成为当时的房价领跑者。可见，金廊沿线的商业地产仍是沈阳房价高地。
随着沈阳房产市场的迅速发展，进入金廊的房地产开发巨头纷纷发力，带来了新的开发模式、营销经验和雄厚的资本，建立了品牌影响力。
对于金廊建设，政府一直大力支持，而且吸引了众多品牌房企入驻，根据品牌地产的区域创造力，其前景较好。
据了解，金廊沿线商业地产项目是目前价位最高的，其商住公寓项目的均价已经过万。但由于多家品牌房企的综合体项目业态大多雷同，竞争也会相当激烈。
1.4 咨询委托
沈阳磐信投资管理有限公司于2010年4月起对华阳大厦一至五层裙楼(以下简称商业用
房)进行整体收购，于2011年6月对其整体收购完毕,现欲对其进行商业项目投资。
受沈阳磐信投资管理有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行华阳国
际大厦裙楼功能定位及发展规划，作为项目投资及经营的依据和参考。
盛大金石操作过多个综合性商旅地产项目，包括青石湾综合旅游度假项目投资规划（青岛、旅游地产）、翰城国际高尔夫球场总体定位及发展规划（黑龙江大庆、旅游休闲）、
俱乐部功能定位与规划及安顺天瀑酒店经营诊断与发展规划（贵州安顺、旅游酒店）、西溪商业地产项目（浙江杭州、商业综合体）、青岛四季庄园投资规划（山东青岛、旅游地产）、朵云轩艺术中心规划（上海徐汇、以翡翠玉石专业市场为主题的综合性商业项目）、中国国际采购中心规划（江苏花桥、展览贸易中心）、香江光彩大市场经营诊断（山东聊城、商贸物流市场）、武进区CBD规划（江苏常州、区域商务中心）、祥腾财富广场可行性研究（上海闸北、综合性商业广场）、黎明国际酒店群规划（辽宁沈阳、五星级酒店）、东方希望大厦规划（上海浦东、甲级写字楼）、中原高速郑新黄河大桥物流项目规划（郑州、商贸
物流）等相关案例，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
2. 研究对象
1) 沈阳市及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 沈阳市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 华阳国际大厦裙楼区位环境和区域规划
4) 磐信投资管理资源状况
5) 典型案例对比分析
6) 华阳国际大厦裙楼规划方向分析
7) 华阳国际大厦裙楼总体定位与功能规划
8) 华阳国际大厦裙楼开发模式
9) 华阳国际大厦裙楼经营策略
10) 华阳国际大厦裙楼发展前景
11) 华阳国际大厦裙楼投资估算与经济效益测评
12) 华阳国际大厦裙楼风险分析与防范措施
13) 华阳国际大厦裙楼投资价值分析
3. 项目思路
1) 沈阳市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是投资规划研究的基础；
2) 适应与引导沈阳市及项目所在区域商业地产市场，是投资规划研究的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是投资规划研究的基本原则；
4) 综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 沈阳市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 沈阳市及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 沈阳市及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 沈阳市及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 沈阳市及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 沈阳市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 沈阳市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 沈阳市及项目所在区域相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1.1 沈阳市及项目所在区域商贸行业现状、规划及发展前景
4.2.1.2 沈阳市及项目所在区域酒店行业现状、规划及发展前景
4.2.1.3 沈阳市及项目所在区域旅游与会展行业现状、规划及发展前景
4.2.1.4 沈阳市及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状、规划及发展前景
4.2.1.5 沈阳市及项目所在区域商务楼宇行业现状、规划及发展前景
4.2.1.6 沈阳市及项目所在区域中高档住宅行业现状、规划及发展前景
4.2.2 沈阳市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 华阳国际大厦裙楼区位环境和区域规划研究
4.3.1 地理位置
4.3.2 地块指标
4.3.3 自然环境
4.3.4 交通条件
4.3.5 旅游环境
4.3.6 商业环境
4.3.7 商务环境
4.3.8 住宅环境
4.3.9 人口环境
4.3.10 车流与人流
4.3.11 区位优劣势
4.3.12 华阳国际大厦裙楼区域规划研究
4.3.13 华阳国际大厦裙楼区位环境和区域规划研究结论
4.4 磐信投资管理资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 磐信投资管理资源状况研究结论
4.5 典型案例对比分析研究
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型案例劣势分析
4.5.8 典型案例对比分析研究结论
4.6 华阳国际大厦裙楼规划方向分析
4.6.1 项目利弊
4.6.2 规划方向
4.6.3 发展空间
4.6.4 运营风险
4.7 华阳国际大厦裙楼总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 华阳国际大厦裙楼总体定位
4.7.3 华阳国际大厦裙楼战略发展目标
4.7.4 华阳国际大厦裙楼目标市场
4.7.5 华阳国际大厦裙楼功能定位与布局规划
4.7.6 华阳国际大厦裙楼相关配套设施
4.7.7 华阳国际大厦裙楼核心竞争能力
4.8 华阳国际大厦裙楼开发模式
4.8.1 华阳国际大厦裙楼开发模式比较
4.8.2 华阳国际大厦裙楼开发模式选择
4.9 华阳国际大厦裙楼经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 华阳国际大厦裙楼发展前景预测
4.10.1 华阳国际大厦裙楼经营预测
4.10.2 华阳国际大厦裙楼收益预测
4.11 华阳国际大厦裙楼投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 华阳国际大厦裙楼风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 华阳国际大厦裙楼风险防范能力评估
4.13 华阳国际大厦裙楼投资价值分析
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
