上海三湘股份是由上海三湘（集团）有限公司整体改制而来；公司住所：上海市杨浦区逸仙路333号。公司是以房地产业为核心，集房地产开发、建筑安装、建材加工、装饰设计、高新技术材料、房产经纪、物业管理于一体的大型民营企业。目前，公司设有股东大会、董事会以及监事会，实行董事会领导下的总经理负责制。公司设有六个职能部门（房地产管理部、人力资源部、审计部、采购中心、财务中心、办公室）。公司在上海已经开发和正在开发的大型房地产项目达18个，累计开发面积近200万平方米。主要有上海市虹口区恒业公寓（西江湾路）旧房改造工程、上海市审计局大楼项目、“三九大厦”项目、上海市漕溪中学综合楼建设项目、上海市虹口区奎照路住宅项目、虹口区凉城“文苑小区（西块）”项目、 三湘花苑、“东宝兴路办公楼”项目、三湘芙蓉花苑、三湘花园、三湘世纪花城、华庭新苑、三湘雅苑、三湘盛世花城、三湘四季花城等。
1.2 五星级酒店项目
上海三湘股份计划在松江大学城，投资建设一座五星级酒店。
1.3 咨询委托要求
五星级酒店项目目前正处于投资前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受上海三湘股份有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行五星级酒店项目总体定位与发展规划，作为项目投资及运营管理等方面的依据和参考。
2. 研究对象
1) 上海市及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 上海市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 五星级酒店项目区位环境和区域规划
4) 上海三湘股份有限公司资源状况
5) 可以借鉴的典型五星级酒店项目案例
6) 五星级酒店项目总体定位与功能规划
7) 五星级酒店项目开发模式
8) 五星级酒店项目经营策略
9) 五星级酒店项目发展前景
10) 五星级酒店项目投资估算与经济效益测评
11) 五星级酒店项目风险分析与防范措施
3. 研究思路
1) 上海市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是五星级酒店项目总体定位与发展规划的基础；
2) 适应与引导上海市及项目所在区域商业地产市场，是五星级酒店项目总体定位与发展规划的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是五星级酒店项目总体定位与发展规划的基本原则；
4) 五星级酒店项目总体定位与发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏；
5) 建议五星级酒店项目及其中的高档休闲娱乐、高档餐饮等项目，采取向国际性或国内著名专业运营机构进行股权融资或委托管理的方式，进行项目建设与经营管理。
4. 项目主要内容
4.1 上海市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 上海市及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 上海市及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 上海市及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 上海市及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 上海市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 上海市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 上海市及项目所在区域相关行业现状研究
4.2.1.1 上海市及项目所在区域（高星级）酒店行业现状
4.2.1.2 上海市及项目所在区域旅游与会展行业现状
4.2.1.3 上海市及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状
4.2.1.4 上海市及项目所在区域商业与高档商务楼市场现状
4.2.1.5 上海市及项目所在区域中高档住宅市场现状
4.2.2 上海市及项目所在区域相关行业规划及发展前景研究
4.2.2.1 上海市及项目所在区域（高星级）酒店行业规划及发展前景
4.2.2.2 上海市及项目所在区域旅游与会展行业规划及发展前景
4.2.2.3 上海市及项目所在区域餐饮与娱乐行业规划及发展前景
4.2.2.4 上海市及项目所在区域商业与高档商务楼市场规划及发展前景
4.2.2.5 上海市及项目所在区域中高档住宅市场规划及发展前景
4.2.3 上海市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 五星级酒店项目区位环境和区域规划研究
4.3.1 五星级酒店项目区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 地块指标
4.3.1.3 自然环境
4.3.1.4 交通条件
4.3.1.5 旅游环境
4.3.1.6 商业环境
4.3.1.7 商务环境
4.3.1.8 住宅环境
4.3.1.9 人口环境
4.3.1.10 车流与人流
4.3.1.11 区位优劣势
4.3.2 五星级酒店项目区域规划研究
4.3.3 五星级酒店项目区位环境和区域规划研究结论
4.4 上海三湘股份有限公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 上海三湘股份有限公司资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型五星级酒店项目案例研究（一个）
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型五星级酒店项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型五星级酒店项目案例研究结论
4.6 五星级酒店项目总体定位与功能规划
4.6.1 总体定位与功能规划原则
4.6.2 五星级酒店项目总体定位
4.6.3 五星级酒店项目战略发展目标
4.6.4 五星级酒店项目目标市场
4.6.5 五星级酒店项目功能定位与布局规划
4.6.6 五星级酒店项目相关配套设施
4.6.7 五星级酒店项目核心竞争能力
4.7 五星级酒店项目开发模式
4.7.1 五星级酒店项目开发模式比较
4.7.2 五星级酒店项目开发模式选择
4.8 五星级酒店项目经营策略
4.8.1 组织架构与运营机制
4.8.2 营销策略与品牌策略
4.9 五星级酒店项目发展前景预测
4.9.1 五星级酒店项目经营预测
4.9.2 五星级酒店项目收益预测
4.10 五星级酒店项目投资估算与经济效益测评
4.10.1 投资估算与资金筹措
4.10.2 收入预测
4.10.3 成本、费用及税金预测
4.10.4 财务效益分析
4.10.4.1 现金流
4.10.4.2 投资回收期
4.10.4.3 净现值和内部收益率
4.10.5 财务分析
4.10.5.1 盈亏平衡分析
4.10.5.2 敏感性分析
4.11 五星级酒店项目风险分析与防范措施
4.11.1 政策风险分析与防范措施
4.11.2 市场风险分析与防范措施
4.11.3 管理风险分析与防范措施
4.11.4 财务风险分析与防范措施
4.11.5 五星级酒店项目风险防范能力评估
4.12 五星级酒店项目总体定位与发展规划结论
4.12.1 投资机遇分析
4.12.2 进出壁垒分析
4.12.3 财务因素分析
4.12.4 风险因素分析
4.12.5 成功核心要素
