工业园商服地块北临世纪大道，南侧和东侧与327省道相接，西临中市北路。该地块临近沿海高速和规划中的沿海铁路，交通便利。
图4-1 工业园商服地块地理位置示意图
4.1.2 地块指标
工业园商服地块指标尚未确定。
4.1.3 周边配套
工业园商服地块周边配套设施完善，区位优势明显，适于商业及住宅的发展。
1) 火车站
该地块附近规划有火车站及沿海铁路。
2) 学校
该地块与规划中的劳动技校仅隔一条327省道。
3) 医院
该地块与规划中的康复中心仅十几分钟车程。
4) 服务中心
该地块北侧隔世纪大道与规划中的第三产业服务中心相望，南侧隔327省道与规划中的行政办公中心相望。
5) 住宅
该地块东侧地块规划为商品住宅用地。
4.1.4 优劣势分析
1) 优势分析
工业园商服地块周边交通、教育、医疗、服务设施完善，地块位于滨海县工业园北区，待到该区建设完成后，物流、人流、商流都会比较旺盛。
该地块价格相对其他区域比较便宜。
2) 劣势分析
该地块位于滨海县的北部区域，不在市中心繁华地域内。目前，该地块周边基本尚未开发，短期内难以形成区域繁荣。
该地块东侧规划为商品住宅用地，与该地块形成潜在竞争。
4.2 工业园商服地块定位与规划
4.2.1 总体定位
根据滨海县北区的总体规划，结合本项目区位环境和区域规划研究结论，本项目定位于集中高档住宅、超市、健身中心、休闲娱乐和商业配套等于一体的服务滨海县北区及周边区域的综合性商品住宅项目。
图4-2 工业园商服地块布局示意图
工业园商服地块占地约400亩，为了便于借鉴招商城地块的规划布局，取临近327省道和世纪大道的145,174.93平方米，约217.76亩进行概念性规划，。
功能定位包括综合商业项目和中高档住宅。
综合商业项目中包含有超市、主题专卖店、会所、休闲娱乐中心、餐饮和其他商业配套等。
中高档住宅包括小高层住宅和独立住宅。
表4-1 工业园商服地块建筑指标
地块 占地面积
（平方米） 建筑面积
（平方米） 容积率 建筑密度 绿化率
住宅区 87,377 111,730.2 1.28 26.5% 58.8%
商业区 57,868.9 62,776.9 1.25 30% 43.3%
4.2.2 布局规划
1) 商业区
商业区占地面积57,868.9平方米，约86.76亩，建设成集会所、餐饮、购物、休闲娱乐于一体的现代化商业中心。
商业区共有301个机动车停车位，其中地上202个，地下99个。
商业区建筑指标如表4-2所示：
表4-2 商业区建筑指标
商业区用地分类 建筑面积
（平方米） 基底面积
（平方米） 层数
商业用房 60,232.5 23,680.2 3
绿化 —— 24,341.95 ——
地面停车场 —— 5171.2 ——
地下停车场 2,534.4 —— ——
道路、广场 —— 4,675.57
合计 62,776.9 57,868.92 ——
2) 住宅区
住宅区占地面积87,377平方米，约131亩，分为小高层住宅和独立住宅。
独立住宅沿清水河建设，充分利用靠近景观河道的优势。独立住宅拟建72幢，每幢为独立的一户，约200平方米，并配套独立的地下停车库。
小高层住宅拟建8幢，每幢10层，共480户，平均每户面积130平方米。
住宅区将建设地面停车场和集中地下停车场，其中，地面停车场约有273个机动车停车位，集中地下停车场约有机动车停车位96个，非机动车停车位795个。
住宅区建筑指标如表4-3所示：
表4-3 住宅区建筑指标
住宅区用地分类 建筑面积
（平方米） 基底面积
（平方米） 层数
小高层住宅 64,548.3 7,578.2 10
独立住宅 31,803.4 14,584.8 2
绿化 —— 51,380 ——
地面停车场 —— 6,992 ——
地下停车场 14,378.5 —— ——
道路、广场 —— 5,842
配套设施
（如垃圾站、变电站等） 1,000 1,000 1
合计 111,730.2 87,377 ——
4.3 项目意义
工业园商服地块的建设可以为工业园北区做配套服务，商业部分的建设可促进工业园北区商业的繁荣发展，进而带动区域经济的发展。同时本项目的建设可以引导滨海县的城市发展。
本地块位置紧靠滨海县对外交通干道，商业及高档住宅的建设可提升滨海县的城市形象。
