上海地下商城有限公司——香港名店街，系沪港合作企业，位于上海市中心人民市场，香港名店街系国内第一条按国际一流标准营建的地下步行街，购物环境高雅华贵，是沪上集旅游、购物、观光功能于一身的亮丽景点。
1.2 长沙国中星城置业
长沙国中星城置业有限公司是由香港上市的综合性投资企业—国中控股有限公司投资,于2002年九月在湖南长沙注册成立的.注册资金9,000万人民币,是一家由外商投资控股的独资企业。
公司主营业务为城市建设投资业务,横跨房地产开发、BT（建设及移交）基建项目提供资金、与政府合作进行土地一级开发，物业管理等领域。
1.3 长沙国中星城
国中星城项目北部是长沙市的商贸中心区，有三湘、高桥等大市场；西边紧临长沙中心城区，距东塘商业圈仅2公里；南边有湖南省体育运动技术学院；东边则是”五城会”的网球馆和跳水馆。
国中星城项目总体规模宏大，堪称湖南第一城，引入了大量的国际理念，融商业、酒店、办公、休闲、娱乐、餐饮、购物于一体，创造全新国际商业理念。
项目共分三期，目前，一期占地218亩，总建筑面积超过35万平方米，总投资超过20亿元人民币，将建成一座集娱乐、休闲、餐饮、购物、酒店于一体的万国风情新城。其中，商业部分约9万平方米，酒店部分约21.8万平方米，写字楼约4.7 万平方米，会所约1.2万平方米，并规划有大量的景观绿地及停车空间。
项目中的酒店式公寓，建筑面积约14.7万平方米，将现代风格和欧洲古典建筑艺术完美结合的酒店式公寓，带来高品位生活。
长沙国中星城项目将建设成为长沙市乃至中南地区一流的标志性项目和一个高档、超前、舒适，具有山水环境和体育概念的”后小康”时代新社区。小区内的体育公园也将充分利用地形地貌和保护好原有植被，真正建成一个环境幽静、主题鲜明、活泼有趣、景观优美的休闲场所。
1.4 长沙万国商业广场
长沙国中星城项目一期工程万国商业广场已经完成主体工程，并通过将竣工验收。
万国商业广场位于劳动东路以南、沙湾路以西，总建筑面积53,859平方米，停车场面积24,000平方米，可提供车位524个。
万国商业广场以世界各国标志性建筑风格融合各地人文艺术为装饰为主体设计思路，整体万国风情外墙，配合个单体建筑装饰，呈现异国情调。
根据各区域功能不同，划分为精品服饰折扣店、酒吧中心、休闲娱乐区（豪华浴场、演艺中心）、百货商场及主题餐饮等业态，是为消费者提供集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多功能为一体的一站式商业广场。
1.5 咨询委托要求
长沙万国商业广场项目目前正处于经营前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受上海地下商城有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行长沙万国商业广场总体定位与发展规划，作为项目运营管理等方面的依据和参考。
2. 研究对象
1) 长沙市及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 长沙市及项目所在区域项目相关行业规划、现状及发展前景
3) 长沙万国商业广场项目区位环境和区域规划
4) 上海地下商城有限公司资源状况
5) 可以借鉴的典型商业广场项目案例
6) 长沙万国商业广场项目总体定位与功能规划
7) 长沙万国商业广场项目开发模式
8) 长沙万国商业广场项目经营策略
9) 长沙万国商业广场项目发展前景
10) 长沙万国商业广场项目投资估算与经济效益测评
11) 长沙万国商业广场项目风险分析与防范措施
3. 研究思路
1) 长沙市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的规划、现状及发展前景研究，是长沙万国商业广场项目总体定位与发展规划的基础；
2) 适应与引导长沙市及项目所在区域商业地产市场，是长沙万国商业广场项目总体定位与发展规划的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是长沙万国商业广场项目总体定位与发展规划的基本原则；
4) 长沙万国商业广场项目总体定位与发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏；
5) 建议长沙国中星城项目中的高档休闲娱乐、高档餐饮、高星级酒店等项目，采取向国际性或国内著名专业运营机构进行股权融资或委托管理的方式，进行项目建设与经营管理。
4. 项目主要内容
4.1 长沙市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 长沙市及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 长沙市及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 长沙市及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 长沙市及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 长沙市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 长沙市及项目所在区域项目相关行业规划、现状及发展前景研究
4.2.1 长沙市及项目所在区域相关行业规划与政策研究
4.2.1.1 长沙市及项目所在区域旅游行业规划与政策
4.2.1.2 长沙市及项目所在区域餐饮与娱乐行业规划与政策
4.2.1.3 长沙市及项目所在区域中高档住宅市场规划与政策
4.2.1.4 长沙市及项目所在区域酒店与会展行业规划与政策
4.2.1.5 长沙市及项目所在区域商业与高档商务楼市场规划与政策
4.2.2 长沙市及项目所在区域相关行业现状及发展前景研究
4.2.2.1 长沙市及项目所在区域旅游行业现状及发展前景
4.2.2.2 长沙市及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状及发展前景
4.2.2.3 长沙市及项目所在区域中高档住宅市场现状及发展前景
4.2.2.4 长沙市及项目所在区域酒店与会展行业现状及发展前景
4.2.2.5 长沙市及项目所在区域商业与高档商务楼市场现状及发展前景
4.2.3 长沙市及项目所在区域项目相关行业规划、现状及发展前景研究结论
4.3 长沙万国商业广场项目区位环境和区域规划研究
4.3.1 长沙万国商业广场项目区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 地块指标
4.3.1.3 自然环境
4.3.1.4 交通条件
4.3.1.5 旅游环境
4.3.1.6 商业环境
4.3.1.7 商务环境
4.3.1.8 住宅环境
4.3.1.9 人口环境
4.3.1.10 车流与人流
4.3.1.11 区位优劣势
4.3.2 长沙万国商业广场项目区域规划研究
4.3.3 长沙万国商业广场项目区位环境和区域规划研究结论
4.4 上海地下商城有限公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 上海地下商城有限公司资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型商业广场项目案例研究（一个）
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型商业广场项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型商业广场项目案例研究结论
4.6 长沙万国商业广场项目总体定位与功能规划
4.6.1 总体定位与功能规划原则
4.6.2 长沙万国商业广场项目总体定位
4.6.3 长沙万国商业广场项目战略发展目标
4.6.4 长沙万国商业广场项目目标市场
4.6.5 长沙万国商业广场项目功能定位与布局规划
4.6.6 长沙万国商业广场项目相关配套设施
4.6.7 长沙万国商业广场项目核心竞争能力
4.7 长沙万国商业广场项目开发模式
4.7.1 长沙万国商业广场项目开发模式比较
4.7.2 长沙万国商业广场项目开发模式选择
4.8 长沙万国商业广场项目经营策略
4.8.1 组织架构与运营机制
4.8.2 营销策略与品牌策略
4.9 长沙万国商业广场项目发展前景预测
4.9.1 长沙万国商业广场项目招商预测
4.9.2 长沙万国商业广场项目收入预测
4.10 长沙万国商业广场项目投资估算与经济效益测评
4.10.1 投资估算与资金筹措
4.10.2 收入预测
4.10.3 成本、费用及税金预测
4.10.4 财务效益分析
4.10.4.1 现金流
4.10.4.2 投资回收期
4.10.4.3 净现值和内部收益率
4.10.5 财务分析
4.10.5.1 盈亏平衡分析
4.10.5.2 敏感性分析
4.11 长沙万国商业广场项目风险分析与防范措施
4.11.1 政策风险分析与防范措施
4.11.2 市场风险分析与防范措施
4.11.3 管理风险分析与防范措施
4.11.4 财务风险分析与防范措施
4.11.5 长沙万国商业广场项目风险防范能力评估
4.12 长沙万国商业广场总体定位与发展规划结论
4.12.1 投资机遇分析
4.12.2 进出壁垒分析
4.12.3 财务因素分析
4.12.4 风险因素分析
4.12.5 成功核心要素
