苏州中华园大饭店是由上海烟草（集团）公司等五家单位联合投资建造的四星级涉外旅游饭店，位于苏州新区木渎古镇金山路198号，距沪宁高速公路苏州高新区出口15分钟车程，旅游环境得天独厚。饭店占地400余亩，建筑面积25,000平方米，整体建筑以欧式古典风格为主，采用东方传统园林及西方外向型的空间布置手法，在江南独树一帜。饭店拥有各类套房、标准房228间（套），房内都配备现代设施，功能齐全；另建有五幢英、日、法式别墅，独成一体、环境幽雅，适于商务、休闲、度假或召开各类小型会议。
饭店一期156亩为商业用地，二期250亩为住宅用地；目前，绿化占总面积80%，有大部分土地需要进行商业开发。本项目建议书中所指的新建项目，即中华园大饭店在一期和二期剩余土地上准备投资兴建的商业性项目。受苏州中华园大饭店委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行苏州中华园大饭店（苏州中华园国际休闲旅游度假村）总体定位及发展规划咨询，作为苏州中华园大饭店在新建项目立项、建设开发、经营管理等方面的依据和参考。
- 研究对象
- 苏州市及木渎镇整体经济环境及发展前景；
- 苏州市及木渎镇相关产业规划与政策；
- 苏州市及木渎镇相关产业现状及发展前景；
- 苏州中华园大饭店区位环境；
- 苏州中华园大饭店资源状况；
- 苏州中华园大饭店经营状况；
- 可以借鉴的典型高档休闲旅游度假中心项目；
- 苏州中华园大饭店总体定位与发展规划（含新建项目）；
- 苏州中华园大饭店新建项目投资估算与经济效益；
- 苏州中华园大饭店新建项目风险分析与防范措施。
- 研究思路
3.1 基本原则
- 市场基础
苏州市及木渎镇休闲、娱乐、餐饮、旅游等行业的市场空间与发展前景，是中华园大饭店总体定位与发展规划的市场基础。
- 前提条件
充分利用中华园大饭店的资源条件和现有设施，适应和符合其区位环境特点，是总体定位与发展规划的前提条件。
- 彰显实力
中华园大饭店的总体定位与发展规划要具有前瞻性、超前性和引导性，要提升投资方上海烟草（集团）公司的形象、彰显其整体实力。
- 功能互补
新建项目与饭店现有设施之间，新建项目的定位要与饭店的层次和品味相吻合，新建项目的功能规划要与饭店的功能良性互补和组团。
- 定位吻合
中华园大饭店的总体定位与发展规划既要面向当地市场，又要覆盖饭店客源，特别是要符合饭店主体“面向高端商务客人、会议及旅游团队的园林式高星级度假酒店”的经营定位。
- 双重客源
通过新建项目的娱乐性、创新性和灵活性，稳定、发展和延续当地客源；通过新建项目的地域性、稀缺性和文化性吸引饭店客源，丰富饭店客源的消费结构，全面加大饭店客源的消费力度。
- 平衡营收
新建项目在当地市场的良性循环发展，要能够平衡饭店本身由于商务会议和旅游市场的波动性、季节性带来的营业收入变化。
- 利润增长
新建项目的商业性开发，必须成为中华园大饭店未来营业收入和利润不断增长的主要来源之一。
3.2 基本分析
- 市场局限
根据木渎镇目前的经济环境、城市与人口规模及消费能力，当地市场和客源对中高档商业性项目的支撑作用具有一定的局限性；但是，中低档商业性项目不适合中华园大饭店的品位和层次，更会破坏大饭店现有的定位和环境。
- 环境制约
中华园大饭店的地理位置、交通条件、周边商业（配套）环境不足等方面的局限是总体商业性开发的不利因素，饭店现有建筑布局对空间没有进行有效商业利用是规划建设方面的先天不足，大型商业项目、大型娱乐项目都比较难以落户现有剩余土地或难以与现有设施进行有效匹配。
- 总体定位
中华园国际休闲旅游度假村由四星级中华园饭店和中华园体育休闲中心组成，是包含园林式高星级商务旅游度假酒店（客房、餐厅、会议室、商务中心、独立别墅）、高档俱乐部（高档餐饮、高档酒吧、高档绅士雪茄吧及雪茄专卖店、高档红酒专卖店、高尔夫用品专卖店、其他高档特色商品专卖店、高档KTV、高档棋牌室）、高档健身中心（健身馆、游泳池、网球场、羽毛球馆、壁球馆、高尔夫练习场、水疗中心）的大型综合性高档休闲旅游度假中心。
- 目标市场
中华园国际休闲旅游度假村面向高端商务客人、会议及旅游团队，面向苏州市、特别是苏州高新区、木渎高新科技工业园（以外资企业为主）和木渎民营经济技术开发区的高端商务人士，面向当地政府官员、各种层次的民营企业家群落及其家属，面向中华园大饭店周边大量高档别墅区未来的富裕居民。
- 借势山水
中华园国际休闲旅游度假村总体定位，充分利用和适应了现有的自然环境资源和建筑风格，借势山水园林式特色环境大幅度提升了休闲旅游度假村的品位和层次。
- 理念超前
中华园国际休闲旅游度假村总体定位，突破了上述市场局限和环境制约的障碍，因地制宜、量体裁衣，具有资源共享性、总体功能组合稀缺性和强大的吸引力，适应和引导国际、国内高端人士最新生活理念――乐活（LOHAS， lifestyles of health and sustainability，健康可持续性的生活方式），市场覆盖面广，项目发展潜力大。
- 烟草文化
上海烟草（集团）公司的卷烟产品、品牌、烟草文化，在中华园国际休闲旅游度假村的高档绅士雪茄吧及雪茄专卖店中有很好的体现；同时，与千年古镇木渎的文化传承也能很好的结合，草木一家。
古镇木渎，地处太湖流域，江南著名的风景名胜区，素有“吴中第一镇”、“秀绝冠江南”之誉，名胜古迹遍布，建筑文化、园林文化、宗教文化和民俗文化等独具风情。
- 经济价值
高档餐饮、休闲娱乐、体育健身等项目的营业拓展，可以扩大饭店的知名度、健全饭店的营收结构、带动当地高端客源和饭店客源在中华园大饭店和中华园体育休闲中心的高档消费，从而大幅度增强度假村的总体盈利能力。
因此，中华园国际休闲旅游度假村总体定位的经济价值很高，上海烟草（集团）公司和中华园大饭店彰显实力、品牌增值的效果显著。
- 项目主要内容
4.1 苏州市及木渎镇整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 苏州市及木渎镇经济规模与经济结构
4.1.2 苏州市及木渎镇人口规模与消费结构
4.1.3 苏州市及木渎镇城市定位与城市规划
4.1.4 苏州市及木渎镇经济发展前景预测
4.1.5 苏州市及木渎镇整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 苏州市及木渎镇相关产业规划与政策研究
4.2.1 苏州市及木渎镇商业规划与政策研究
4.2.2 苏州市及木渎镇餐饮与娱乐业规划与政策研究
4.2.3 苏州市及木渎镇旅游与住宿业规划与政策研究
4.2.4 苏州市及木渎镇会展与其他现代服务业规划与政策研究
4.2.5 苏州市及木渎镇民用住宅市场（重点是中高档住宅）规划与政策研究
4.2.6 苏州市及木渎镇相关产业规划与政策研究结论
4.3 苏州市及木渎镇相关产业现状及发展前景研究
4.3.1 苏州市及木渎镇商业现状及发展前景研究
4.3.2 苏州市及木渎镇餐饮与娱乐业现状及发展前景研究
4.3.3 苏州市及木渎镇旅游与住宿业现状及发展前景研究
4.3.4 苏州市及木渎镇会展与其他现代服务业现状及发展前景研究
4.3.5 苏州市及木渎镇民用住宅市场（重点是中高档住宅）现状及发展前景研究
4.3.6 苏州市及木渎镇相关产业现状及发展前景研究结论
4.4 苏州中华园大饭店区位环境研究
4.4.1 地理位置
4.4.2 自然环境
4.4.3 交通条件
4.4.4 商业环境
4.4.5 商务环境
4.4.6 住宅环境
4.4.7 人口环境
4.4.8 人流与车流
4.4.9 餐饮、娱乐、住宿、会展及其他
4.4.10 苏州中华园大饭店区位环境研究结论
4.5 苏州中华园大饭店资源状况研究
4.5.1 企业背景
4.5.2 专业经验
4.5.3 资金实力
4.5.4 管理团队
4.5.5 苏州中华园大饭店资源状况研究结论
4.6 苏州中华园大饭店经营状况分析
4.6.1 经营定位与改建方向
4.6.2 客源状况与收入状况
4.6.3 客房状况与餐饮状况
4.6.4 会议状况与娱乐状况
4.6.5 存在问题与发展机遇
4.6.6 苏州中华园大饭店经营状况分析结论
4.7 可以借鉴的典型高档休闲旅游度假中心案例研究（一个）
4.7.1 地理位置与区位环境
4.7.2 目标市场与经营定位
4.7.3 项目规模与功能设置
4.7.4 内部环境与配套项目
4.7.5 管理模式与营销策略
4.7.6 投资、收益和发展前景
4.7.7 典型高档休闲旅游度假中心项目优劣势分析
4.7.8 可以借鉴的典型高档休闲旅游度假中心案例研究结论
4.8 苏州中华园大饭店总体定位与发展规划（含新建项目）
4.8.1 总体定位
4.8.2 目标市场
4.8.3 发展战略
4.8.4 功能定位
4.8.5 布局规划
4.8.6 配套项目
4.8.7 环境特点
4.8.8 开发模式
4.8.9 管理模式
4.8.10 招商策略
4.8.11 品牌推广
4.8.12 发展前景
4.9 苏州中华园大饭店新建项目投资估算与经济效益分析
4.9.1 投资估算与资金筹措
4.9.2 收入预测
4.9.3 成本、费用及税金预测
4.9.4 财务效益分析
4.9.4.1 现金流
4.9.4.2 投资回收期
4.9.4.3 净现值和内部收益率
4.9.5 财务分析
4.9.5.1 盈亏平衡分析
4.9.5.2 敏感性分析
4.10 苏州中华园大饭店新建项目风险分析与防范措施
4.10.1 政策风险分析与防范措施
4.10.2 市场风险分析与防范措施
4.10.3 管理风险分析与防范措施
4.10.4 财务风险分析与防范措施
4.10.5 新建项目风险防范能力评估
4.11 苏州中华园大饭店总体定位与发展规划结论
4.11.1 投资机遇分析
4.11.2 进出壁垒分析
4.11.3 财务因素分析
4.11.4 风险因素分析
4.11.5 成功核心要素
