针对航头地块投资项目，通过广泛的市场研究和客观、全面、优质的投资分析，为上海置业提供科学的调研数据和投资策略建议，明确投资方向、进行功能定位、预计投资收益、分析投资风险及提供避险方法，保证上海置业在航头项目上的正确决策。
- 航头项目可行性研究主要内容
6.1 投资机会研究
6.1.1 宏观环境分析
6.1.1.1 全国宏观环境分析
- 政治法律环境
- 国际政治分析与预测
- 国家对房地产行业的宏观政策
- 社会环境
- 技术环境
- 经济环境
- 国际经济分析与预测
- 我国国民经济现状分析与预测
- 财政、金融政策分析与预测
6.1.1.2 上海宏观环境分析
- 政治环境
- 社会环境
- 技术环境
- 文化环境
- 自然地理环境
- 基础设施环境
- 经济环境
- 国民经济状况分析与预测
- 社会消费水平和消费能力分析与预测
6.2 房地产总体市场行情分析
6.2.1 全国房地产市场行情分析
6.2.1.1 全国房地产市场现状分析
6.2.1.2 全国房地产市场变化趋势
6.2.1.3 分析产生变化的主要原因
6.2.2 上海市房地产市场行情分析
6.2.2.1 上海房地产市场现状分析
6.2.2.2 上海房地产市场变化趋势及预测
6.2.2.3 分析产生变化的主要原因
6.2.2.4 上海房地产市场消费者情况分析
- 消费者构成分析
- 消费者动机和意愿分析
- 消费者需求变化分析
- 消费者消费阶层分析
6.3 市场细分及产品定位
6.3.1 房地产市场、别墅市场细分
6.3.2 中、高档别墅需求分析
6.3.3 市场定位、目标客户分析
6.3.4 上海市场主要别墅楼盘的竞争分析（含比华利）
6.3.5 同期潜在竞争楼盘的竞争分析
6.3.6 同期航头地区楼盘的竞争分析
6.4 项目情况调研
6.4.1 南汇、航头地区经济发展现状及远景
6.4.2 投资项目建设用地情况调研
6.4.2.1 项目用地地理环境分析
- 交通状况分析
- 区域规划分析
6.4.2.2 项目用地拆迁安置分析
6.4.3 投资项目外部环境调研
6.4.3.1 拟投资项目市场需求调研
- 现实需求量
- 潜在需求量
- 最大需求量
6.4.3.2 拟投资项目社会购买力和购买需求特点调研
6.4.3.3 项目对周边环境影响分析和环境保护
6.4.4 同类项目案例借鉴分析
6.5 项目开发计划建议
6.5.1 项目内容
6.5.2 项目性质
6.5.3 项目目标
6.5.4 项目滚动开发计划
6.5.4.1 功能定位
6.5.4.2 功能划分
6.5.4.3 环境设计
6.5.4.4 外观设计
6.5.4.5 内部格局
6.5.4.6 项目开发组织机构、管理费用的研究
6.5.4.7 营销策略
- 价格定位策略
- 宣传与推广策略
- 销售方式
6.5.5 立项理由及其主要依据
6.6 投资项目经济效益分析
6.6.1 项目投资估算与资金筹措
6.6.1.1 项目投资估算
6.6.1.2 项目投资资金筹措
6.6.2 项目投资财务分析
6.6.2.1 项目投资财务数据估算
- 项目销售/出租收入与销售/出租税金及附加估算
- 项目利润总额及其分配估算
- 项目投资总成本费用估算
6.6.2.2 项目投资财务分析指标
- 反映项目盈利能力的指标
- 静态指标分析
﹡ 投资利润率
﹡ 投资利税率
﹡ 资本金利润率
﹡ 资本金净利润率
- 动态指标分析
﹡ 财务净现值（FNPV）
﹡ 财务内部收益率（FIRR）
- 反映项目清偿能力的指标
- 投资回收期
﹡ 静态投资回收期
﹡ 动态投资回收期
- 借款偿还期
- 资产负债率
- 流动比率
6.6.2.3 项目投资财务评价
6.6.3 项目投资不确定性分析
6.6.3.1 盈亏平衡分析
6.6.3.2 敏感性分析
- 单因素敏感性分析
- 多因素敏感性分析
6.6.4 项目投资风险分析
6.6.4.1 项目投资风险测度
6.6.4.2 项目投资风险处置
6.6.5 项目投资方案比较与选择
6.6.5.1 投资方案比选指标
- 静态指标
- 差额投资收益率
- 差额投资回收期
- 动态指标
- 净现值率
- 差额投资内部收益率
- 总费用现值
- 年费用
6.6.5.2 投资方案比选
- 比选结论
- 投资建议
