天安中国投资是首批中国概念的上市公司，集团资本雄厚，持有超过五百多万平方米土地储备，在北京、大连、长春、上海、常州、无锡、南京、福州、深圳等多个国内主要城市拥有六十多个房地产发展和投资项目。目前，集团已投资过百亿元人民币，成功地开发了带有独特中国色彩的上海佘山天安别墅、上海天安花园、上海嘉富丽苑、南通的天安花园、长春的天安第一城、北京的天安豪园。 更分别在上海及大连的繁华商业地段建成标致性的商业大楼 – 上海天安中心、大连天安国际大厦，及南京市中心的豪华商住大楼南京天安国际大厦，更有获评为国家级民营科技园称誉的深圳天安数码城等。集团主要业务包括房地产开发、酒店投资及管理、物业管理、建筑材料及投资控股。
1.2 上海佘山乡村俱乐部
佘山乡村俱乐部是天安中国的项目公司（天安别墅），主要业务是在批准的地块内开发
经营生活休闲度假社区，生态农业（植树造林，种植花卉和观赏植物，营造生态景观，养殖），低层别墅，会员制俱乐部（涉及许可经营的凭许可证经营）。
1.3 天安别墅
天安别墅位于上海松江佘山别墅区，毗邻上海唯一的国家级旅游度假区，拥有便捷的交
通网络和生活配套服务。
天安别墅基于对松江文化、佘山生态环境的尊重，以东方居住智慧为思考源头，并结合
现代人的居住习惯和审美意识，缔造现代东方的别墅社区。总体规划约250万平方米，首期
占地约11万平方米，每户建筑面积278－373平方米, 计3大组团岛屿，若干邻里小岛，户
户邻水。
天安别墅的建筑风格，取自江南地区传统民居的四坡顶，采用三面围合的建筑布局，一
方面传承了传统四合院住宅空间的特征，同时又与外部的自然环境交融。
1.4 三期商品房
三期商品房是天安别墅的三期项目，包括高层住宅、低密度住宅及商业配套，总建筑面
积约45万平方米。
1.5 咨询委托
目前，三期商品房项目正在准备项目建设前期的立项报批工作，需要完成项目申请报告、项目节能分析篇报告及项目环境影响评价等相关咨询报告。
受上海佘山乡村俱乐部有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行三期商品房项目申请报告、节能分析篇及环境影响报告书，作为项目立项报批的依据和参考。
盛大金石在松江区操作过大量房地产项目的申请报告及节能分析篇等相关项目，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
2. 项目主要内容
2.1 国家发改委项目申请报告通用文本
第一章 申报单位及项目概况
1、项目申报单位概况。包括项目申报单位的主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目、现有生产能力等内容。
2、项目概况。包括拟建项目的建设背景、建设地点、主要建设内容和规模、产品和工程技术方案、主要设备选型和配套工程、投资规模和资金筹措方案等内容。
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
1、发展规划分析。拟建项目是否符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容是否衔接和协调。
2、产业政策分析。拟建项目是否符合有关产业政策的要求。
3、行业准入分析。项目建设单位和拟建项目是否符合相关行业准入标准的规定。
第三章 资源开发及综合利用分析
1、资源开发方案。资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。
2、资源利用方案。包括项目需要占用的重要资源品种、数量及来源情况；多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源综合利用方案；通过对单位生产能力主要资源消耗量指标的对比分析，评价资源利用效率的先进程度；分析评价项目建设是否会对地表（下）水等其它资源造成不利影响。
3、资源节约措施。阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案。对拟建项目的资源消耗指标进行分析，阐述在提高资源利用效率、降低资源消耗等方面的主要措施，论证是否符合资源节约和有效利用的相关要求。
第四章 节能方案分析
1、用能标准和节能规范。阐述拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范。
2、能耗状况和能耗指标分析。阐述项目所在地的能源供应状况，分析拟建项目的能源消耗种类和数量。根据项目特点选择计算各类能耗指标，与国际国内先进水平进行对比分析，阐述是否符合能耗准入标准的要求。
3、节能措施和节能效果分析。阐述拟建项目为了优化用能结构、满足相关技术政策和设计标准而采用的主要节能降耗措施，对节能效果进行分析论证。
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
1、项目选址及用地方案。包括项目建设地点、占地面积、土地利用状况、占用耕地情况等内容。分析项目选址是否会造成相关不利影响，如是否压覆矿床和文物，是否有利于防洪和排涝，是否影响通航及军事设施等。
2、土地利用合理性分析。分析拟建项目是否符合土地利用规划要求，占地规模是否合理，是否符合集约和有效使用土地的要求，耕地占用补充方案是否可行等。
3、征地拆迁和移民安置规划方案。对拟建项目的征地拆迁影响进行调查分析，依法提出拆迁补偿的原则、范围和方式，制定移民安置规划方案，并对是否符合保障移民合法权益、满足移民生存及发展需要等要求进行分析论证。
第六章 环境和生态影响分析
l、环境和生态现状。包括项目场址的自然环境条件、现有污染物情况、生态环境条件和环境容量状况等。
2、生态环境影响分析。包括排放污染物类型、排放量情况分析，水土流失预测，对生态环境的影响因素和影响程度，对流域和区域环境及生态系统的综合影响。
3、生态环境保护措施。按照有关环境保护、水土保持的政策法规要求，对可能造成的生态环境损害提出治理措施，对治理方案的可行性、治理效果进行分析论证。
4、地质灾害影响分析。在地质灾害易发区建设的项目和易诱发地质灾害的项目，要阐述项目建设所在地的地质灾害情况，分析拟建项目诱发地质灾害的风险，提出防御的对策和措施。
5、特殊环境影响。分析拟建项目对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等可能造成的不利影响，并提出保护措施。
第七章 经济影响分析
1、经济费用效益或费用效果分析。从社会资源优化配置的角度，通过经济费用效益或费用效果分析，评价拟建项目的经济合理性。
2、行业影响分析。阐述行业现状的基本情况以及企业在行业中所处地位，分析拟建项目对所在行业及关联产业发展的影响，并对是否可能导致垄断等进行论证。
3、区域经济影响分析。对于区域经济可能产生重大影响的项目，应从区域经济发展、产业空间布局、当地财政收支、社会收入分配、市场竞争结构等角度进行分析论证。
4、宏观经济影响分析。投资规模巨大、对国民经济有重大影响的项目，应进行宏观经济影响分析。涉及国家经济安全的项目，应分析拟建项目对经济安全的影响，提出维护经济安全的措施。
第八章 社会影响分析
1、社会影响效果分析。阐述拟建项目的建设及运营活动对项目所在地可能产生的社会影响和社会效益。
2、社会适应性分析。分析拟建项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，评价该项目与当地社会环境的相互适应性。
3、社会风险及对策分析。针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。
附件：项目申请报告附加材料
（1）企业营业执照或者法人证书复印件，组织机构代码证复印件
（2）规划部门出具的城市规划意见
（3）房地部门出具的项目用地预审意见
（4）环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见
（5）根据有关法律法规应当提交的其他文件
（6）如果是房地产、旅游项目需提交：房地产权证、或者土地中标通知书、土地成交确认书、租赁协议
2.2 国家发改委节能分析篇通用文本
1、项目概况
1.1 建设单位概况
应包括建设单位名称、法定代表人、单位简介等内容。
1.2 项目概况
应包括项目名称、建设地点、项目性质、项目类型、建设规模及建设内容、建设工期等内容。
1.3 建设方案简述
包括项目总平面布置的描述及拟采取的建筑、结构、电气、给排水方案等。
1.4 项目周边环境描述
包括项目周边环境描述及供水、供电、供气、供热（如有）条件的描述等。
2、项目所在地能源供应条件
2.1 项目所在地能源消耗总体情况及能源生产总体情况
能源消耗总体情况应包括项目所在地能源消耗结构分析、各种能源消耗量分析、总体能耗情况等。能耗生产总体情况应包括项目所在地能源生产种类、年产量分析等。
2.2 能源供应条件
应包括项目所在地常规能源的供应条件分析、可再生能源（太阳能、地热等）供应条件分析。
3、合理用能标准和标准设计规范
应根据项目所在地区、项目性质等采用相应的节能标准及规范，对于广西来说，应同时执行广西最新颁发实行的地方标准。
4、项目能源消耗种类、数量分析
4.1 类似项目用能情况分析
包括类似项目用能结构和用量分析。
4.2 本项目用能情况分析
包括项目能源消耗种类、来源及年耗总量、能源使用分布（主要是描述项目用能特点，如主要耗能设备及其耗能量、比例，什么时段是用能高峰、用能高峰耗能比例等）；用能总量及能源结构合理性分析。
5、能耗指标
应列出类似项目国家或地方相关能耗指标或定额，如无相应的国家或地方发布的指标，应对行业或类似项目的能耗水平进行调查分析，并据此合理提出项目所耗各种能源的能耗指标。所提出的能耗指标必须是易于理解及判断的，如民用建筑类项目的耗电指标，其单位应为kwh/m2?年。
6、项目节能措施及效果分析
6.1 项目节能措施
6.1.1 节能措施综述
主要为针对本项目的特点，所拟采用的相关节能措施的总体论述，其中应当包括关于节能新技术、新产品及新工艺采用情况的论述说明，并应明确说明没有采取国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备。
6.1.2 相关专业节能措施
应包括项目各专业针对性的节能措施。对于民用建筑，应按广西最新颁发的《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》及《公共建筑节能设计规范》的要求并针对本项目的特点，对建筑、结构、给排水、电气、暖通等专业提出相应的节能措施，其中所采用的建筑材料及围护结构的做法应满足上述节能标准的要求。
6.1.3 可再生能源的利用和分析
针对本项目的特点，对可再生能源的利用进行分析，包括可再生能源的利用条件分析及利用方案的简述。
6.2 节能效果分析
就本项目的节能效果进行对比分析，包括提出项目能源单耗值，并根据相应的能耗指标评价其是否达到了国家或地方能耗定额，或是否达到国内或国外行业先进水平。
附件：节能分析篇附加材料
1、建设单位营业执照复印件、节能专篇编写单位资质证书复印件。
2、节能专篇编写委托书。
3、项目总平面布置图
2.3 中华人民共和国环境影响评价法规定环境影响报告书内容
（一）建设项目概况；
（二）建设项目周围环境现状；
（三）建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；
（四）建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；
（五）建设项目对环境影响的经济损益分析；
（六）对建设项目实施环境监测的建议；
（七）环境影响评价的结论。
