徐龙食品集团经过几十年快速稳健的发展，成为了以农业、工业、置业、投资、进出口五大事业领域为核心，资本运营与实业经营互动发展的现代化企业集团。徐龙食品集团拥有一个国家农业科技园区，一个国家星火项目，并先后荣膺农业产业化国家重点龙头企业、中国民营企业500强、全国供销合作社出口创汇龙头企业、浙江省优秀生产企业等荣誉称号，并历年被评为市级先进单位、市级纳税大户，“徐龙”烤鳗被国家农业部农产品质量安全中心评为无公害产品。
徐龙集团专业从事以鳗鱼为主的水产品种苗培育、规模养殖、饲料生产、烤鳗加工出口一体化经营，并从事置业、房地产、机械制造、流通服务、能源开发等业务。
1993年4月，集团董事长徐其明在浙江慈溪开始了创业之路，成立慈溪市徐氏水产有限公司，从事水产贸易经营。并于1995年8月，将业务领域拓展到烤鳗加工产业，成立慈溪市徐龙鳗业有限公司。
经过10多年稳健务实的发展，不断超越的徐龙人凭借超前的战略思维，优质的产品质量，使徐龙集团展开了腾飞翅膀，步入了跨越式发展的快车道。
徐龙已形成以水产专业化为基础，房地产置业与艺术品收藏为两大支柱产业, 涉及制造、能源、金融、功能食品等领域的多元化经营格局，旗下拥有20多家控股子公司及关联产业公司,总资产近50亿元，专业技术人员1,000余人。
集团先后荣获国家重点农业龙头企业，全国民营企业500强,集团董事长徐其明连续荣膺全球华商500强。
徐龙作为民族品牌的佼佼者以及对中国文化事业的传承延续，已成为中国民族企业的杰出代表。
1.2 徐龙置业
1.3 徐龙国际广场
徐龙国际广场项目位于城东新城彭埠单元C/R-04地块，东至二号港，南至天成路，西至下宁路，北至浅水路，距离杭州新东站东广场100米。
项目出让面积31,987㎡，用地性质为商业金融，地上建筑面积111,954㎡，容积率不大于3.5，建筑密度不大于40%， 绿地率不少于25%，建筑限高控制在64.9米以内。
项目是集办公、购物、商贸、娱乐、艺术品展览为一体的综合商业项目。
1.4 咨询要求
项目名称：徐龙国际广场（暂定名称）
服务内容：前期市场定位策划
服务深度：市场调查及研究、总体定位、产品定位、财务分析、规划设计建议
1.5 咨询委托
徐龙国际广场目前正处于投资前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。受浙江弄口恒祺置业有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行徐龙国际广场总体定位及发展规划，作为项目投资及运营管理等方面的依据和参考。
盛大金石操作过多个综合性商旅地产项目，包括世界贸易中心投资及融资规划（江苏常州和扬州、城市综合体）、青石湾综合旅游度假项目投资规划（山东青岛、旅游地产）、翰城国际高尔夫球场总体定位及发展规划（黑龙江大庆、旅游休闲）、俱乐部功能定位与规划及安顺天瀑酒店经营诊断与发展规划（贵州安顺、旅游酒店）、西溪商业地产项目（浙江杭州、商业综合体）、青岛四季庄园投资规划（山东青岛、旅游地产）、朵云轩艺术中心规划（上海徐汇、以翡翠玉石专业市场为主题的综合性商业项目）、中国国际采购中心规划（江苏花桥、展览贸易中心）、香江光彩大市场经营诊断（山东聊城、商贸物流市场）、武进区CBD规划（江苏常州、区域商务中心）、祥腾财富广场可行性研究（上海闸北、综合性商业广场）、黎明国际酒店群规划（辽宁沈阳、五星级酒店）、东方希望大厦规划（上海浦东、甲级写字楼）、中原高速郑新黄河大桥物流项目规划（郑州、商贸物流）等相关案例，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
2. 研究对象
1) 杭州市及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 杭州市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 徐龙国际广场区位环境和区域规划
4) 浙江弄口恒祺置业有限公司资源状况
5) 可以借鉴的典型综合商业项目项目案例
6) 徐龙国际广场目标客户需求调查与分析
7) 徐龙国际广场总体定位与功能规划
8) 徐龙国际广场开发模式
9) 徐龙国际广场经营策略
10) 徐龙国际广场发展前景
11) 徐龙国际广场投资估算与经济效益测评
12) 徐龙国际广场风险分析与防范措施
13) 徐龙国际广场总体定位及发展规划结论
3. 研究思路
1) 杭州市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是徐龙国际广场总体定位及发展规划的基础；
2) 适应与引导杭州市及项目所在区域旅游地产市场，是徐龙国际广场总体定位及发展规划的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是徐龙国际广场总体定位及发展规划的基本原则；
4) 徐龙国际广场总体定位及发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 杭州市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 杭州市及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 杭州市及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 杭州市及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 杭州市及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 杭州市及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 杭州市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 杭州市及项目所在区域相关行业现状研究
4.2.1.1 杭州市及项目所在区域酒店行业现状
4.2.1.2 杭州市及项目所在区域旅游与会展行业现状
4.2.1.3 杭州市及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状
4.2.1.4 杭州市及项目所在区域商业与商务楼宇行业现状
4.2.1.5 杭州市及项目所在区域中高档住宅行业现状
4.2.2 杭州市及项目所在区域相关行业规划及发展前景研究
4.2.2.1 杭州市及项目所在区域酒店行业规划及发展前景
4.2.2.2 杭州市及项目所在区域旅游与会展行业规划及发展前景
4.2.2.3 杭州市及项目所在区域餐饮与娱乐行业规划及发展前景
4.2.2.4 杭州市及项目所在区域商业与商务楼宇行业规划及发展前景
4.2.2.5 杭州市及项目所在区域中高档住宅行业规划及发展前景
4.2.3 杭州市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 徐龙国际广场区位环境和区域规划研究
4.3.1 徐龙国际广场区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 地块指标
4.3.1.3 自然环境
4.3.1.4 交通条件
4.3.1.5 旅游环境
4.3.1.6 商业环境
4.3.1.7 商务环境
4.3.1.8 住宅环境
4.3.1.9 人口环境
4.3.1.10 车流与人流
4.3.1.11 区位优劣势
4.3.2 徐龙国际广场区域规划研究
4.3.3 徐龙国际广场区位环境和区域规划研究结论
4.4 浙江弄口恒祺置业有限公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 浙江弄口恒祺置业有限公司资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型综合商业项目项目案例研究
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型综合商业项目项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型综合商业项目项目案例研究结论
4.6 徐龙国际广场目标客户需求调查与分析
4.6.1 目标客户定位研究和特性分析
4.6.2 消费现状
4.6.3 消费意向
4.6.4 功能需求
4.6.5 配套服务
4.6.6 徐龙国际广场目标客户需求调查与分析结论
4.7 徐龙国际广场总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 徐龙国际广场总体定位
4.7.3 徐龙国际广场战略发展目标
4.7.4 徐龙国际广场目标市场
4.7.5 徐龙国际广场功能定位与布局规划
4.7.6 徐龙国际广场相关配套设施
4.7.7 徐龙国际广场核心竞争能力
4.8 徐龙国际广场开发模式
4.8.1 徐龙国际广场开发模式比较
4.8.2 徐龙国际广场开发模式选择
4.9 徐龙国际广场经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 徐龙国际广场发展前景预测
4.10.1 徐龙国际广场经营预测
4.10.2 徐龙国际广场收益预测
4.11 徐龙国际广场投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 徐龙国际广场风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 徐龙国际广场风险防范能力评估
4.13 徐龙国际广场总体定位及发展规划结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
