同智元是一家专业的商业管理公司，主营业务是经营内蒙古呼和浩特市青城劝业商场。20年前，青城劝业场在个体私营经济的壮大和发展中诞生；20年之后，劝业场支撑着除中山路之外首府另一个颇有潜力的商圈。面对日益激烈的商战，“老字号”的青城劝业场仍在顽强拼搏，并且要持续经营下去，这不得不说是首府商业发展中的一个“奇迹”。“老劝业”的生存之路，也印证着首府商业的发展壮大。
上世纪80年代中期,在新城区鼓楼南侧,一些个体经营户聚集在那里摆摊设点,逐渐形成一个自由的露天集贸市场。呼市工商局为了规范经营,于1987年通过自筹资金、经营户集资和贷款等形式建起了当时呼市第一家大型综合集贸市场———青城劝业场。商场占地3468平方米，建筑面积15000平方米，营业面积9072平方米。1987年8月竣工投入使用，共有经营户658户，其中国有企业7户，集体企业26户，私营企业3户，个体工商户622户，少数民族经营者52户，从业人员达1384人。商场经营涉及大小百货、食品、日用、五金等九大类，共有25000余个品种。到上世纪90年代初期，商场日客流量平均5万人次，节假日6至7万人次，成为仅次于内蒙古民族商场的呼和浩特市第二大商场。开业之后的几年，一派繁荣兴旺景象：1987年，开业仅5个月营业额就达到250万元；1988年达3700万元；1989年达6800万元；1991年，营业额突破亿元大关，达11221万元；1992年营业额达到1.2亿元。
致富淘得第一桶金
到上世纪90年代初，劝业场顺应市场需求,以丰富多样、种类齐全、款式新颖、时尚流行的商品吸引了大量消费者。当时市场里的生意出奇的好,经常会出现市民抢购的场面,柜台上断货更是常有的事儿。红红火火的生意在当时造就了不少“小富翁”。“一节柜台全年的利润能达到五万元左右,个别业主一年甚至能赚到七八万元。”劝业场持股会理事长帅炳玉告诉记者。按照当时的物价水平来计算,这些业主们已步入小康了。青城劝业场的建成和发展，不仅繁荣了市场，为广大市民提供了良好的购物场所，并且培育了一大批懂经营善管理的经济人才。以劝业场为经营起点，成了“先富起来”的人，并且成为之后发展首府商业、带动经济发展的领头羊。如今劝业场80%的老经营者已经离开劝业场,他们的柜台或转让或出租给了别人，这些人有的成为呼市最早的药品、保健品营销大军中的一员;有的进入到民族、天元等大商场经营;有的则去外地发展。这些在劝业场淘得第一桶金并赚足了钱的个体工商户如今多数成了有钱的老板。把“老劝业”说成是我市致富带头人的摇篮之一，可以说是毫不夸张。
发展遭遇经营挑战
到了上世纪90年代末期，义乌、祥和等低端市场和中山西路高端市场的出现,极大地分流了劝业场的客流量。随着人气的减弱，2000年初,劝业场在经营上出现了低迷。对消费者而言,吸引他们的始终是价廉物美的商品,这也是劝业场的传统优势。面对竞争,劝业场在提升商品档次的同时又推行了降价策略———避开义乌、祥和等低端市场的竞争与中山西路高端市场的锋芒。他们调整商品结构,购进中档产品,使追求时尚的年轻人与重视产品品质的中老年人都可以在劝业场找到合心之物。20年来，水、电、人、物等费用上涨几倍甚至几十倍，而劝业场的服务费标准持续保持不变，压缩的经营成本和低廉的管理费用使业主有条件降低销售成本，也给了消费者更多的实惠。这自然吸引了更多的中、低收入者和工薪阶层，以及城郊人员、学生、周边旗县农民等消费群体选择“老劝业”。
改革选择管办分离
1998年，为了适应市场经济和改革的进一步深入，劝业场实行了管办分离，以柜台为份额召开“股东大会”，选择产生“呼和浩特市青城劝业场集资户持股会”。选举产生理事长、副理事长、秘书长和常务理事，设置工作机构，选聘工作人员，指定理事会权限划分和规章制度。1998年9月16日，持股会接收了劝业场管理工作。
劝业场作为一个上世纪80年代建设的老商场，硬件设施已经严重滞后，面临着被市场淘汰的威胁。青城劝业场持股会努力从内部挖掘潜力，推进改革，维持商场的正常运营。2003年，持股会与百货公司联合自筹资金115万元，对劝业场的消防设施进行改造，以解决商场火灾隐患；2006年，持股会号召集资户集资10多万元，对屋顶进行维修改造，为商场安全运营奠定基础；2006年，在新城区经贸局党委帮助下，成立青城劝业场党支部，建立了“工作核心”，起到了战斗堡垒的作用。
未来渴望再创辉煌
呼和浩特市青城劝业场集资户持股会帅炳玉始终认为，“老劝业”仍然会作为一个“中心”支撑着首府东部商圈的发展，然而竞争的激烈，市场的萎缩也让“老劝业”面临着巨大的挑战。由于劝业场摊位都是业主持有60年使用权，在改善硬件设施和购物环境时，难度要比其他商场大得多。“大部分摊位是出租的，业主宁愿拿看得到的租金，而不愿多投资去改善以获得更多利润。”帅炳玉告诉记者。在这样的情况下，持股会想方设法地努力从经营户的角度出发，使他们的收益提高，这就是以“情”稳“人”。动员业主放弃部分暂时利益，采取阶段性免租或减租的形式吸纳经济条件差却有从业欲望的人加入到劝业场的经营队伍当中。下岗职工、无业人员、农村剩余劳动力和暂时无法就业的大中专毕业生在劝业场找到了就业场所，找到了市场经济学习的课堂和展示才能的舞台。目前，这类经营人员占到劝业场经营户的60%至80%，劝业场柜台的出租率达到了98%以上。
1.5 咨询委托
青城劝业场项目处于重新规划前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。受呼和浩特市同智元商业有限责任公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行青城劝业场项目总体定位及发展规划，作为项目建设及运营管理等方面的依据和参考。
盛大金石操作过多个综合性商贸地产项目，包括朵云轩艺术中心规划（上海徐汇、以翡翠玉石专业市场为主题的综合性商业项目）、中国国际采购中心规划（江苏花桥、展览贸易中心）、香江光彩大市场经营诊断（山东聊城、商贸物流市场）、武进区CBD规划（江苏常州、区域商务中心）、祥腾财富广场可行性研究（上海闸北、综合性商业广场）、黎明国际酒店群规划（辽宁沈阳、五星级酒店）、东方希望大厦规划（上海浦东、甲级写字楼）、中原高速郑新黄河大桥物流项目规划（郑州、商贸物流）、青石湾综合旅游度假项目投资规划（青岛、旅游地产）等相关案例，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
2. 研究对象
1) 呼和浩特及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 呼和浩特及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 青城劝业场项目区位环境和区域规划
4) 呼和浩特市同智元商业有限责任公司资源状况
5) 典型综合商贸地产项目案例
6) 青城劝业场运营诊断
7) 青城劝业场项目总体定位与功能规划
8) 青城劝业场项目开发模式
9) 青城劝业场项目经营策略
10) 青城劝业场项目发展前景
11) 青城劝业场项目投资估算与经济效益测评
12) 青城劝业场项目风险分析与防范措施
13) 青城劝业场项目总体定位及发展规划结论
3. 项目思路
1) 呼和浩特及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是投资规划研究的基础；
2) 适应与引导呼和浩特及项目所在区域商业地产市场，是投资规划研究的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是投资规划研究的基本原则；
4) 综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 呼和浩特及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 呼和浩特及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 呼和浩特及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 呼和浩特及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 呼和浩特及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 呼和浩特及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 呼和浩特及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 呼和浩特及项目所在区域相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1.1 呼和浩特及项目所在区域商贸行业现状、规划及发展前景
4.2.1.2 呼和浩特及项目所在区域酒店行业现状、规划及发展前景
4.2.1.3 呼和浩特及项目所在区域旅游与会展行业现状、规划及发展前景
4.2.1.4 呼和浩特及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状、规划及发展前景
4.2.1.5 呼和浩特及项目所在区域商务楼宇行业现状、规划及发展前景
4.2.1.6 呼和浩特及项目所在区域中高档住宅行业现状、规划及发展前景
4.2.2 呼和浩特及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 青城劝业场项目区位环境和区域规划研究
4.3.1 地理位置
4.3.2 地块指标
4.3.3 自然环境
4.3.4 交通条件
4.3.5 旅游环境
4.3.6 商业环境
4.3.7 商务环境
4.3.8 住宅环境
4.3.9 人口环境
4.3.10 车流与人流
4.3.11 区位优劣势
4.3.12 青城劝业场项目区域规划研究
4.3.13 青城劝业场项目区位环境和区域规划研究结论
4.4 呼和浩特市同智元商业有限责任公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 呼和浩特市同智元商业有限责任公司资源状况研究结论
4.5 典型综合商贸地产项目案例研究
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型综合商贸地产项目优劣势分析
4.5.8 典型综合商贸地产项目案例研究结论
4.6 青城劝业场运营诊断
4.6.1 经营现状
4.6.2 存在问题
4.6.3 调整方向
4.7 青城劝业场项目总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 青城劝业场项目总体定位
4.7.3 青城劝业场项目战略发展目标
4.7.4 青城劝业场项目目标市场
4.7.5 青城劝业场项目功能定位与布局规划
4.7.6 青城劝业场项目相关配套设施
4.7.7 青城劝业场项目核心竞争能力
4.8 青城劝业场项目开发模式
4.8.1 青城劝业场项目开发模式比较
4.8.2 青城劝业场项目开发模式选择
4.9 青城劝业场项目经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 青城劝业场项目发展前景预测
4.10.1 青城劝业场项目经营预测
4.10.2 青城劝业场项目收益预测
4.11 青城劝业场项目投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 青城劝业场项目风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 青城劝业场项目风险防范能力评估
4.13 青城劝业场项目总体定位及发展规划结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
