缅甸Htoo集团Htoo Group of Companies成立于1921年， 是缅甸联邦国内为数不多的大型集团公司之一，集团所涉及领域包括能源、电力、矿产、金融、贸易、物流、酒店及旅游业、建筑、工业和农业，业务遍布全世界。商业地产是集团近些年主营产业之一，拥有缅甸联邦全国最大连锁超市之一。公司实力雄厚，集团主席吴德萨先生现任缅甸珠宝玉石协会会长。
1.2 仰光名都国际商贸城
1.2.1 项目简介
“仰光名都国际商贸城”是由Htoo集团在仰光市投资建设的一个集翡翠玉石加工、经营、展示、拍卖、批发、国际交易为一体的大型房地产综合开发项目。
项目座落于仰光市城区北部贝茵南路与莱河路交汇处黄金地段，临近有永盛车站、永盛医院、永盛公园等,距离仰光国际机场仅8公里，交通便利。
“名都国际商贸城”占地面积77.61万平方米，总建筑面积80.84万平方米，计划投资近2.8亿美金，引进国内外知名翡翠玉石生产加工企业200多家，翡翠玉石经营及相关领域数千商家。
商贸城规划分五个区：加工厂区、市场步行街、展示交易区、产业生活区、文化交流和酒店区。
展示交易中心分成翡翠戒面区、手镯区、毛料区、片料区、加工区以及雕件区等，集加工—经营－展示－拍卖－交易－出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放，供世界各地翡翠玉石商家在此投资设厂，将缅甸地域优势文化有机融合，将名都国际商贸城打造成一个国际一流的翡翠玉石产业平台，形成产、供、销一条龙的国际翡翠玉石专业大市场、产业集散中心－“名都翡翠”。
1.2.2 项目拟规划概况
项目名称：名都国际商贸城
项目位置：仰光市城区贝茵南路与莱河路交汇处
建设条件：此项目已得到仰光市政府批准。选址位置优越，交通便利，当地中高档购买
能力强。
市场、形象定位：中国标准。建筑物外观庄重、简约。该项目已经得到仰光媒体关注，
后期加强广告投入。
项目进度：选址、土地征用已完成。
项目计划投资：2.8亿美金（不包含酒店投资）
占地面积：占地面积77.61万平方米（建筑用地20.237万平方米）
建筑面积：总建筑面积80.84万平方米（包括名都国际酒店8.83万平方米）
建筑覆盖率：25%
容积率：1.04
绿化率：65%
初步规划功能设置：
序号 名称 建筑标号 功能定位
1. 展示交易中心 STC 翡翠玉石成品交易中心 拍卖中心
2. 文化广场A区 CTS-A 百货购物广场、翡翠玉石成品半成品等交易中心
3. 文化广场B区 CTS-B 原料、毛料等交易中心
4. 名都国际酒店 MHT 国际商务中心
5. 市场步行街 WKS 原材料半成品、成品的展示、销售集散地
6. 加工厂A区 PPA-A 产品加工区
7. 加工厂B区 PPA-B 加工区
8. 加工厂C区 PPA-C 加工区
9. 物流中心 AHO 物流管理中心
10.员工高级公寓 LVA 职工及管理人员公寓
1.3 客户要求
1) 对该项目周边的翡翠玉石商业情况和消费水平、消费能力、物流情况进行现场勘察和分析,并根据上述勘察和分析参与商业规划的制定；
2) 对业主初步规划的方案做全方面分析，并提供参考性意见，拿出一个更加专业合理的方案；
3) 对该项目将要建造的建筑设计、实际施工进行顾问、监督,使建筑物与商业规划相匹配，使项目价值最大化；
4) 对该项目将要建造的商业项目制定招商方案,并具体实施；
5) 对该项目将要建造的商业项目制定经营管理方案,并负责培训从业人员以及协助业主组建商业经营管理公司；
6) 为业主提供一份以该项目为蓝本,适用于大多数商业项目运营管理的标准行业运营手册,以支持甲方未来可能参与或主持的商业项目提供指南。
1.5 咨询委托
仰光名都国际商贸城项目处于建设前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受缅甸Htoo集团（Htoo Group of Companies）委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行仰光名都国际商贸城项目总体定位及发展规划，作为项目建设及运营管理等方面的依据和参考。
盛大金石操作过多个综合性商业地产项目，包括朵云轩艺术中心规划（上海徐汇、以翡翠玉石专业市场为主题的综合性商业项目）、中国国际采购中心规划（江苏花桥、展览贸易中心）、香江光彩大市场经营诊断（山东聊城、商贸物流市场）、武进区CBD规划（江苏常州、区域商务中心）、祥腾财富广场可行性研究（上海闸北、综合性商业广场）、黎明国际酒店群规划（辽宁沈阳、五星级酒店）、东方希望大厦规划（上海浦东、甲级写字楼）、中原高速郑新黄河大桥物流项目规划（郑州、商贸物流）、食品及日化清洁产品市场进入策略（缅甸欧亚经贸股份有限公司）等相关案例，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
1.6 仰光概况
1.6.1 基本情况
仰光是缅甸联邦的原首都（2006年迁都内比都）和最大城市，仰光素有“和平城”的美称。地处缅甸最富饶的伊洛瓦底江三角洲，是缅甸的政治、经济、文化中心。
主要出口有米、柚木、石油、棉花和各类金属矿藏等。
1.6.2 地理位置
仰光北纬16°48’，东经96°9’，位于伊洛瓦底江入海口附近，仰光河（又名莱河）与勃生堂河交汇处，距离安达曼海37公里，为缅甸最大港口，东南亚最大港口之一。
平缓的仰光山从北边伸进市区，城市的东、南、西边都是平原。
1.6.3 行政区划及人口
仰光市共辖27个镇区，市区总面积约352．86平方公里，是缅甸最大的城市。
全市人口约400万，居民中的90％为缅甸人，其余为华人、印度人等。
1.6.4 城市规划布局与规模
仰光位于缅甸南部伊洛瓦底江下游的三角洲上，距安达曼海仅35公里。城市呈矩形，面积约350平方公里，旧城建在一条山梁上，新城分布在四周的三角洲冲积地，因少桥梁，城市被限制在河流环绕地区内。北面为高级住宅区，工业区沿仰光河附近甘马育伸延到北面的水盛，东部的丁千遵也是工业区，在仰光河和勃生堂溪交汇处则是主要的商业区和部分政府机关所在地。
其他东南亚的大城市比较，仰光相对地不太繁荣。市内建筑迅速发展，大多数都是外资注入发展的(主要是新加坡和中国)。市内的下城区及大仰光地区有很多连锁住宅和商业楼宇被重建或改建。现在仰光拥有东南亚最多的前殖民地建筑。在殖民地建筑内的政府部分（例如高等法院、市政厅、Bogyoke市场和公立医院）也被列入重建项目。新城区和其他近郊的地区继续非常贫穷。
1.6.5 资源
仰光地处伊洛瓦底江三角洲中部，伊江三角洲地势平坦，土地肥沃，是全缅甸最发达和最富庶的地区。仰光附近的伊江三角洲和锡唐河谷一带是水稻的主要产区，这里的稻谷产量占缅甸稻谷总产量的2／3以上。
仰光市自然条件优越，资源丰富，有三大出口产品，分别是稻米、柚木和宝石。仰光的宝石和玉石在世界上享有盛誉，宝石贸易已成为国家外汇的主要来源之一。
1.6.6 产业
30年代，仰光遭受到严重的地震和海啸的重创，在二次世界大战时期又成为同盟国和日本的战场。虽然之后仰光进行重建的工作，但是再也无法恢复成为过去英国统治时期的商业重镇。到了20世纪，更因为缅甸军政府所采取的孤立政策，让这个城市的经济一蹶不振。仰光的工业近几年开始发展起来，全国30%的产业工人都集中在仰光。仰光兼有海港、河港，港口宽阔，有延伸码头13个，吃水9米的万吨远洋轮可直抵城下，全国30%的稻米、矿石、木材、棉花输出和贸易多在此进行，仰光成为缅甸全国的贸易中心。
仰光是国家行政和经济中心，商业兴旺，商务活动从三角洲的稻米之乡向外辐射。随着对外开放的新的经济政策的制定，在最近几年来，仰光已经取得了快速的发展，私营企业的贸易也在扩大。
仰光自然条件优越，资源丰富。但多年来工农业发展缓慢。1987年12月被联合国列为世界上最不发达国家之一。1989年3月31日，政府颁布《国营企业法》，宣布实行市场经济，并逐步对外开放，允许外商投资，农民可自由经营农产品，私人可经营进出口贸易。目前私营经济占主导地位，约占国民生产总值的75％。1992-95年缅甸经济得到较快的发展，年均增长率达7.5 %。1995年缅政府制订了1996／1997年度至2000／2001年度五年经济发展计划，力图通过优先发展农业，带动其它产业的发展。五年发展计划期间，缅甸年均经济增长率达8.4%。2001年度，政府制订了2001/2002-2004/2005四年经济发展计划，并制定经济年均增长10%的目标。同时继续加强基础设施建设，降低通货膨胀，使经济走上健康、持续发展的轨道。
由于美等西方国家的长期制裁，及本身经济结构的封闭性和脆弱性，缅甸经济仍然未走出困境。
外国在仰光投资主要投资领域为：石油天然气、水产业、矿产业、制造业（成衣制造业）和饭店旅游业。主要投资国为新加坡、英国、泰国。
1.6.7 交通
仰光是缅甸内外海陆交通的总枢纽。有12条内河航运线通三角洲各地及伊洛瓦底江中上游，仰光港距海口仅34公里，是缅甸吞吐量最大的海港，缅甸全年进出口贸易的80%的货物都经过这里。全国的铁路和公路干线都汇集于此。
仰光因位于内河与海运的交点，内河航运发达。仰光河长37公里，水深面阔，向西有端底运河与伊洛瓦底江干流相通，向东有勃因锡唐运河与锡唐河水系相接，构成以仰光为中心的全缅甸最为繁忙的内河航运网。仰光港水深港阔，是全国最大的商港，终年可停泊万吨远洋巨轮，码头从东边的丁因至西边的阿龙，总长约11公里，是缅甸吞吐量最大的海港。仰光也是全国铁路和公路干线的交点，还有34条航线通往全国主要城市。北郊21公里处的明加拉顿机场，是国内和国际重要的航空港，也是亚洲最优良的民用机场之一。
1.7 缅甸玉
翡翠习惯上又称为缅甸玉，是缅甸出产的硬玉，缅甸北部的密支那地区，翡翠矿床储量最大，很早就开采宝石级翡翠，供应世界各地。人们长期以来只知道缅甸才出产翡翠，因此将缅甸玉作为硬玉的代名词，硬玉是学名、玉石中的上品，缅甸玉则是行家的行话。
由于缅甸翡翠玉硬度高〈也称水种〉，光洁明亮，且好的翡翠颜色既鲜亮又平和，有很高的保值和收藏价值，故而称为“玉中之王”，被很多爱玉、佩玉的人所喜爱。
日本、新西兰还把翡翠做为本国的“国石”。
由于翡翠玉产在紧邻中国的缅甸，且大部分成品在中国加工的特殊地缘关系，加之中国人对翡翠玉的特别偏爱，西方国家也普遍认为翡翠是中国的“国玉 ”。
缅甸玉石主要产于缅北猛拱一带，即掸国，玉石有红、绿、青、黄、紫、白、黑等多种颜色，红者为翡，绿者为翠。缅甸玉石厂的开采、投标多为腾冲商人包揽。
缅甸翡翠玉的颜色因地域的习俗的不同，其细分方法稍有区别。在玉石王国缅甸，把翡翠分为三大类12个等级。
特别是缅甸玉中的绿色，除其色泽艳丽、十分耐看之外，它不分身份、地位、年龄、性别均可佩戴。
2. 研究对象
2.1 项目规划阶段
1) 仰光及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 仰光及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 仰光名都国际商贸城项目区位环境和区域规划
4) 缅甸Htoo集团（Htoo Group of Companies）资源状况
5) 典型商贸综合项目（翡翠玉石为主题）案例
6) 业主初步规划方案评价
7) 仰光名都国际商贸城项目总体定位与功能规划
8) 仰光名都国际商贸城项目开发模式
9) 仰光名都国际商贸城项目经营策略
10) 仰光名都国际商贸城项目发展前景
11) 仰光名都国际商贸城项目投资估算与经济效益测评
12) 仰光名都国际商贸城项目风险分析与防范措施
13) 仰光名都国际商贸城项目总体定位及发展规划结论
2.2 项目实施阶段（具体内容、执行时间及项目预算待定）
1) 招商方案、经营管理方案、标准商贸综合项目运营手册
2) 从业人员培训及协助业主组建商业经营管理公司
3. 规划思路（项目规划阶段）
1) 仰光及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是投资规划研究的基础；
2) 适应与引导仰光及项目所在区域商业地产市场，是投资规划研究的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是投资规划研究的基本原则；
4) 综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容（项目规划阶段）
4.1 仰光及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 仰光及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 仰光及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 仰光及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 仰光及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 仰光及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 仰光及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 仰光及项目所在区域相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1.1 仰光及项目所在区域玉石行业现状、规划及发展前景
4.2.1.2 仰光及项目所在区域酒店行业现状、规划及发展前景
4.2.1.3 仰光及项目所在区域旅游与会展行业现状、规划及发展前景
4.2.1.4 仰光及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状、规划及发展前景
4.2.1.5 仰光及项目所在区域商业与商务楼宇行业现状、规划及发展前景
4.2.1.6 仰光及项目所在区域中高档住宅行业现状、规划及发展前景
4.2.2 仰光及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 仰光名都国际商贸城项目区位环境和区域规划研究
4.3.1 地理位置
4.3.2 地块指标
4.3.3 自然环境
4.3.4 交通条件
4.3.5 旅游环境
4.3.6 商业环境
4.3.7 商务环境
4.3.8 住宅环境
4.3.9 人口环境
4.3.10 车流与人流
4.3.11 区位优劣势
4.3.12 仰光名都国际商贸城项目区域规划研究
4.3.13 仰光名都国际商贸城项目区位环境和区域规划研究结论
4.4 缅甸Htoo集团（Htoo Group of Companies）资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 缅甸Htoo集团（Htoo Group of Companies）资源状况研究结论
4.5 典型商贸综合项目（翡翠玉石为主题）案例研究
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型商贸综合项目优劣势分析
4.5.8 典型商贸综合项目（翡翠玉石为主题）案例研究结论
4.6 业主初步规划方案评价
4.6.1 优势体现
4.6.2 存在问题
4.6.3 调整方向
4.7 仰光名都国际商贸城项目总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 仰光名都国际商贸城项目总体定位
4.7.3 仰光名都国际商贸城项目战略发展目标
4.7.4 仰光名都国际商贸城项目目标市场
4.7.5 仰光名都国际商贸城项目功能定位与布局规划
4.7.6 仰光名都国际商贸城项目相关配套设施
4.7.7 仰光名都国际商贸城项目核心竞争能力
4.8 仰光名都国际商贸城项目开发模式
4.8.1 仰光名都国际商贸城项目开发模式比较
4.8.2 仰光名都国际商贸城项目开发模式选择
4.9 仰光名都国际商贸城项目经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 仰光名都国际商贸城项目发展前景预测
4.10.1 仰光名都国际商贸城项目经营预测
4.10.2 仰光名都国际商贸城项目收益预测
4.11 仰光名都国际商贸城项目投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 仰光名都国际商贸城项目风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 仰光名都国际商贸城项目风险防范能力评估
4.13 仰光名都国际商贸城项目总体定位及发展规划结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
