上海长江轮船公司是国务院国资委监管的中国长江航运集团的核心成员，成立于1952年，是以游船旅游和航运物流为主体，集船舶修造、房产开发、汽车服务、医疗和培训等经营业务为一体的大型综合性航运企业。公司根据客户需求和市场发展的趋势，致力于服务长江三峡旅游、黄浦江旅游和长江、沿海、近洋集装箱客户以及外贸件杂货客户。同时，公司为客户提供国际船舶代理、国际货物运输代理、集卡运输、码头装卸、船舶修造等航运业务的服务。
公司经营的长江三峡旅游船队其规模是国内最大的涉外游船公司，具有丰富的专业管理经验和高品质的服务；公司开辟的黄浦江及长江下游经典航线，引领滨水旅游新时尚；公司集装箱运输形成洋山港“穿梭巴士”和近洋“长航快航”的服务品牌；公司汽车服务以其规模和服务跃居行业前列；公司房产开发打造长航精品楼盘；公司医疗与职业培训为社会提供优质服务。
1.2 上海新通物业有限公司
上海新通物业有限公司是上海长江轮船公司的下属公司，主要进行房地产的开发经营及物业管理。
1.3 咨询委托
军工路4103号地块位于宝山区军工路4103号，闸北电厂西侧、上港十区东侧，面对新江湾城、背靠黄浦江；即位于宝山区和杨浦区的交界处，紧邻逸仙路和长江路。
军工路4103号地块目前正处于投资前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
本项目的一些用地指标如下（暂估）：
用地面积：10,000m2左右 用地性质：商服用地 限高：？m
容积率：1.0左右 建筑面积：10,000m2左右 覆盖率：？%
受上海新通物业有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行军工路4103号地块总体定位与发展规划，作为项目投资及运营管理等方面的依据和参考。
2. 研究对象
1) 宝山区与杨浦区及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 宝山区与杨浦区及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 军工路4103号地块区位环境和区域规划
4) 上海新通物业有限公司资源状况
5) 可以借鉴的典型商业地产项目案例
6) 军工路4103号地块总体定位与功能规划
7) 军工路4103号地块开发模式
8) 军工路4103号地块经营策略
9) 军工路4103号地块发展前景
10) 军工路4103号地块投资估算与经济效益测评
11) 军工路4103号地块风险分析与防范措施
3. 研究思路
1) 宝山区与杨浦区及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是军工路4103号地块总体定位与发展规划的基础；
2) 适应与引导宝山区与杨浦区及项目所在区域商业地产市场，是军工路4103号地块总体定位与发展规划的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是军工路4103号地块总体定位与发展规划的基本原则；
4) 军工路4103号地块总体定位与发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4. 项目主要内容
4.1 宝山区与杨浦区及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 宝山区与杨浦区及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 宝山区与杨浦区及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 宝山区与杨浦区及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 宝山区与杨浦区及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 宝山区与杨浦区及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 宝山区与杨浦区及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 宝山区与杨浦区及项目所在区域相关行业现状研究
4.2.1.1 宝山区与杨浦区及项目所在区域酒店行业现状
4.2.1.2 宝山区与杨浦区及项目所在区域旅游与会展行业现状
4.2.1.3 宝山区与杨浦区及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状
4.2.1.4 宝山区与杨浦区及项目所在区域商业与物流行业现状
4.2.1.5 宝山区与杨浦区及项目所在区域中高档住宅行业现状
4.2.2 宝山区与杨浦区及项目所在区域相关行业规划及发展前景研究
4.2.2.1 宝山区与杨浦区及项目所在区域酒店行业规划及发展前景
4.2.2.2 宝山区与杨浦区及项目所在区域旅游与会展行业规划及发展前景
4.2.2.3 宝山区与杨浦区及项目所在区域餐饮与娱乐行业规划及发展前景
4.2.2.4 宝山区与杨浦区及项目所在区域商业与物流行业规划及发展前景
4.2.2.5 宝山区与杨浦区及项目所在区域中高档住宅行业规划及发展前景
4.2.3 宝山区与杨浦区及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 军工路4103号地块区位环境和区域规划研究
4.3.1 军工路4103号地块区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 地块指标
4.3.1.3 自然环境
4.3.1.4 交通条件
4.3.1.5 旅游环境
4.3.1.6 商业环境
4.3.1.7 商务环境
4.3.1.8 住宅环境
4.3.1.9 人口环境
4.3.1.10 车流与人流
4.3.1.11 区位优劣势
4.3.2 军工路4103号地块区域规划研究
4.3.3 军工路4103号地块区位环境和区域规划研究结论
4.4 上海新通物业有限公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 上海新通物业有限公司资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型商业地产项目案例研究（一个）
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型商业地产项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型商业地产项目案例研究结论
4.6 军工路4103号地块总体定位与功能规划
4.6.1 总体定位与功能规划原则
4.6.2 军工路4103号地块总体定位
4.6.3 军工路4103号地块战略发展目标
4.6.4 军工路4103号地块目标市场
4.6.5 军工路4103号地块功能定位与布局规划
4.6.6 军工路4103号地块相关配套设施
4.6.7 军工路4103号地块核心竞争能力
4.7 军工路4103号地块开发模式
4.7.1 军工路4103号地块开发模式比较
4.7.2 军工路4103号地块开发模式选择
4.8 军工路4103号地块经营策略
4.8.1 组织架构与运营机制
4.8.2 营销策略与品牌策略
4.9 军工路4103号地块发展前景预测
4.9.1 军工路4103号地块经营预测
4.9.2 军工路4103号地块收益预测
4.10 军工路4103号地块投资估算与经济效益测评
4.10.1 投资估算与资金筹措
4.10.2 收入预测
4.10.3 成本、费用及税金预测
4.10.4 财务效益分析
4.10.4.1 现金流
4.10.4.2 投资回收期
4.10.4.3 净现值和内部收益率
4.10.5 财务分析
4.10.5.1 盈亏平衡分析
4.10.5.2 敏感性分析
4.11 军工路4103号地块风险分析与防范措施
4.11.1 政策风险分析与防范措施
4.11.2 市场风险分析与防范措施
4.11.3 管理风险分析与防范措施
4.11.4 财务风险分析与防范措施
4.11.5 军工路4103号地块风险防范能力评估
4.12 军工路4103号地块总体定位与发展规划结论
4.12.1 投资机遇分析
4.12.2 进出壁垒分析
4.12.3 财务因素分析
4.12.4 风险因素分析
4.12.5 成功核心要素
