通过对地块周边的商务和商业环境的深入调研及对相关产业的研究，并结合杨浦区相关规划，确定综合办公楼的功能定位；在此基础上根据不同的功能组合形成2套备选功能规划方案，并从功能的对比、财务测算及投资风险等方面对备选规划方案进行比较，最终形成综合办公楼的功能规划方案。
通过对中纺机综合办公楼项目产生的背景与目标、周边区域现状、项目相关行业发展及中纺机资源进行分析，为中纺机综合办公楼功能规划提供基础研究。
- 中纺机综合办公楼地块基本情况
– 地理位置
– 区位特征
- 周边区域区位特征
– 所在范围
– 经济特点
- 周边区域人口规模及人口特征
– 年龄
– 职业
– 收入
– 文化程度
人均购买力
- 周边区域交通状况
– 公共交通状况
Ø 公交线路
Ø 公交站点
– 轨道交通状况
– 停车设施
- 杨浦区及周边区域商务楼市场
– 供应量
– 吸纳量
– 空置率
– 平均租金水平
– 供求关系分析
– 市场前景预测
– 周边区域的典型商务楼概况
– 周边区域商务楼市场发展对本项目的影响
- 周边区域商业
– 周边区域商业概况
– 周边区域商业业态
Ø 各种业态的面积及分布
Ø 各种业态的经营状况
– 周边区域商业业种
Ø 业种的面积
Ø 业种的分布
– 周边区域典型商业设施
– 周边区域商业的发展前景
– 周边区域商业发展对本项目的影响
- 杨浦区及周边区域宾馆酒店业（经济型酒店）
–供应量
–出租率
–平均房价水平
–供求关系分析
–市场前景预测
–周边区域的典型宾馆酒店概况
–周边区域宾馆业发展对本项目的影响
- 周边区域餐饮业
–概况
–业种结构
–营业面积
–菜系
–价格档次
–经营概况
–市场前景预测
- 周边区域休闲娱乐业
–概况
–种类及分布
–供给与需求现状分析
–市场前景预测
- 周边区域金融服务业
–供给与需求现状
–市场前景预测
- 政府对周边区域地区发展的规划和设计
- 周边区域的动迁情况
- 周边区域将要兴建的大型竞争性商业设施
- 周边区域将要兴建的竞争性商务设施
- 周边区域的发展前景
- 五角场副中心建设对本项目的影响
- 北外滩开发与建设对本项目的影响
- 相关法规和政策
– 优惠性政策
– 限制性政策
– 其它政策
- 中纺机公司内部资源分析
–基本信息
–业务定位
–经营情况
–资源与能力分析
Ø政策资源
Ø社会资源
Ø人力资源
Ø资本运营
Ø战略协同
- 对本项目的资源支持
- 周边区域的区位特征对本项目的影响
- 周边区域的商业特点对本项目的影响
- 周边区域商务楼市场特点对本项目的影响
- 周边区域休闲娱乐特点对本项目的影响
政府的相关规划和中纺机公司的资源优势对本项目的影响
在中纺机综合办公楼周边区域内，分别对现有和潜在消费者进行抽样调研，以获取他们对办公楼商业定位的倾向，以及潜在消费者的消费需求、消费习惯与特性。
本节研究将整合前面三节研究的内容，综合分析中纺机综合办公楼周边区域的商务和商业发展现状及趋势对本项目的支撑与制约、消费者对本项目商业定位及商业项目设置的需求特征及消费倾向、相关案例对本项目的借鉴和参考意义，为接下来中纺机综合办公楼功能定位与规划提供信息基础与依据。
- 备选功能概述
- 备选功能的需求预测
– 特点
– 规模
- 备选功能与本项目适应性的综合评估
– 从备选功能现状及竞争态势的角度分析其适应性
– 从坚持土地不变性的角度分析其适应性
– 从中纺机公司资源优势发挥的角度分析其适应性
– 从政府相关规划的角度分析其适应性
- 投资估算
– 项目收入、税金及附加估算
Ø 主楼收入预测
Ø 裙楼收入预测
– 项目投资总成本、费用估算
Ø 主楼投资成本
Ø 裙楼投资成本
- 项目投资财务分析
– 投资利润率及动态投资回收期
– 财务净现值（NPV）及内部收益率（IRR）
– 盈亏平衡分析
– 敏感性分析
- 财务风险分析
- 财务分析小结
- 方案一：商务楼＋社区商业中心（1）
– 功能定位与业态布局——总体
主楼以商务活动为主，满足综合办公楼周边区域及杨浦区的商
务活动；
裙楼以商业及其他活动为主，为周边区域居民的日常生活提供便利。
– 功能定位与业态布局——主楼
主楼的功能定位以商务办公为主。
在底层设立具有一定代表性、且适合于普通居民的银行，如工商银行、中国
银行一类的国有商业银行，以自助银行＋柜台服务为营业方式，能够为周边
居民、商务办公人员及其他普通客户提供服务，并且提升人气。
- 方案一：商务楼＋社区商业中心（2）
– 功能定位与业态布局——裙楼
在裙楼的一、二层建立生活广场，提供便民、文化休闲、专卖、房屋中介等
服务，使裙楼的功能实现多样化，充分满足附近社区居民不同层次的需求。
在裙楼的三层建立中等规模的超市，以生鲜食品为主，辅以烟杂、日用百货
等商品，充分考虑当地社区居民的需求，确保有足够的客流量。
裙楼的四、五层建设餐饮和休闲娱乐项目。
- 方案二：商务楼＋经济型酒店＋社区商业中心
– 功能定位与业态布局——总体
主楼以商务楼和经济型酒店为主，满足杨浦地区的商务活动和住宿需要；
裙楼以商业、会务及其他活动为主，提供会务服务，同时对周边区域居民提
供便民商业服务，形成体系完善的社区商业中心。
