针对中山公园商业中心规划项目，通过对上海市商业经济及城市规划、中山公园商圈的深入调查和研究，在借鉴国内外商业规划的先进经验的基础之上，对中山公园商业中心进行功能定位；对中山公园商业中心原纺专地块进行定位及规划。
- 研究内容
6.1 市场调研及分析
6.1.1 中山公园商业中心经济环境调研
6.1.1.1 经济发展的阶段
6.1.1.2 上海市及长宁区商业环境调研
6.1.1.3 上海市及长宁区产业发展状况调研（以都市型产业为主）
6.1.2 中山公园商业中心规划相关政策研究
6.1.3 上海市及长宁区城市发展规划研究
6.1.3.1 交通发展规划
6.1.3.2 商业发展规划
6.1.3.3 城区发展规划
6.1.4 上海市商业发展调研
6.1.4.1 上海市商业发展总体情况
6.1.4.2 上海市新型零售业态调研
（包括超级市场、便利店、仓储式超市、专业店、购物中心）
- 新型零售业态网点基本情况
- 新型零售业态销售基本情况
- 按照所有制结构区分
- 按照销售规模区分
- 新型零售业态利润状况
- 各类业态发展优势比较
6.1.4.3 上海市各大商业中心调研
- 区位特点
- 定位
- 商圈结构
- 商业、商务的比例和分配
- 辐射范围
- 人口规模
- 人均购买力
- 高峰时刻客流量
- 交通状况
- 停车设施
- 商业业态
- 各种业态的面积
- 各种业态的分布
- 商业业种
- 业种的面积
- 业种的分布
- 各商业中心对本项目的影响
6.1.4.4 上海市商务楼市场研究
- 商务楼市场分类
- 各类别商务楼的分布
- 商务楼的供应量及吸纳量
- 商务楼市场对本项目的影响
6.1.4.5 中山公园商业中心现状及趋势研究
- 商业设施研究
- 商业面积
- 商业设施分布
- 业态结构
- 发展趋势
- 商务设施研究
- 商务面积
- 商务设施分布
- 租户结构
- 租金状况
- 出租率
- 发展趋势
- 休闲娱乐设施研究
- 公益性设施（中山公园）
- 盈利性设施
- 住宅楼的数量及分布
- 在建、拟建项目状况
- 数量
- 体量
- 类别
- 分布
- 交通现状及发展趋势
- 人口状况
- 人口规模
- 结构
- 消费能力
6.2 中山公园商业中心的功能定位
6.2.1 中山公园商业中心的定位
6.2.1.1 中山公园商业中心的目标市场定位
6.2.1.2 中山公园商业中心的功能定位
6.2.1.3 中山公园商业中心在上海市的定位
6.2.1.4 中山公园商业中心在长宁区的定位
6.2.2 中山公园商业中心功能区域
6.2.2.1 功能区域的划分
6.2.2.2 各功能区域的相互关系
6.3 中山公园商业中心原纺专地块的功能定位及规划
6.3.1 原纺专地块的定位
6.3.1.1 原纺专地块在中山公园商业中心中的定位
6.3.1.2 原纺专地块的功能定位
6.3.1.3 原纺专地块的业态定位
6.3.1.4 原纺专地块的形象定位
6.3.2 原纺专地块的功能规划
6.3.2.1 原纺专地块的功能配置
6.3.2.2 原纺专地块的业态规划
- 业态定位
- 业态结构
- 业态分布
6.3.2.3 原纺专地块的业种规划
- 业种规划组合原则
- 区域需求量确定原则
- 业种有机组合原则
- 引导循环消费原则
- 业种规划模式
- 互补式
- 填充式
- 混合交叉式
- 业种选择
- 业种配比
- 业种分布
6.3.3 中山公园商业中心的定位与业态规划的论证
6.4 中山公园商业中心原纺专地块开发模式研究
6.4.1 开发模式方案备选
6.4.2 原纺专地块的开发模式设计
6.4.2.1 开发主体
6.4.2.2 开发程序
6.4.2.3 关键点
6.4.3 中山公园商业中心原纺专地块的管理模式设计
6.4.4 租售策略
6.5 中山公园商业中心原纺专地块的投资分析
6.5.1 投资规模分析
6.5.2 收入分析
6.5.2.1 收入的来源和结构
6.5.2.2 租金状况
6.5.2.3 收入预测
6.5.3 成本分析
6.5.3.1 固定成本
6.5.3.2 变动成本
6.5.4 中山公园商业中心原纺专地块的获利能力分析
6.5.4.1 现金流
6.5.4.2 投资回收期
6.5.4.3 净现值和内部收益率
6.6 投资风险分析
6.6.1 风险的来源和构成
6.6.1.1 政策风险
6.6.1.2 市场风险
6.6.1.3 资金风险
6.6.1.4 管理风险
6.6.2 风险的规避方式
6.7 中山公园商业中心原纺专地块的投资机会研究
6.7.1 机遇与问题
6.7.2 内部因素
6.7.3 风险因素
6.7.4 项目的进入壁垒
6.7.5 项目的退出机制
6.7.6 该地块开发的资源要求
6.7.7 项目的投资机会评价
