为了加快宿迁市经济发展，宿迁市政府决定开发改市4平方公里的新城，其中一个项目就是打算在该新城建一家五星级酒店，以满足第三产业发展的需要，提高城市的相关配套设施。作为项目的发起人，宿迁市政府经研究后决定，项目采取bt的融资模式，并广邀国内外财团和资本参与。
其考虑主要有以下几点：减少项目对政府的直接财政负担，减轻政府的借款付款义务；私人资本所具有的现金的技术和管理可以为该市的新城区的发展注入新的活力等。政府将授予投资方特许权，并将提供相关担保，并以一块土地作为第三方资金形式投入该酒店的建设。酒店建成后，政府将保证项目投资方一定回报率的基础上对酒店做出整体回购。
二、投资结构
项目的投资者在项目中投入一定的自由资金，这在bt融资模式中起到了十分重要的作用。
A房地产开发公司（香港）和B建设集团（中国大陆）共同组成项目投资方，出资成立甲项目公司，各方的投资比例为60%，40%。
项目投资方背景介绍：
A房地产开发公司（香港）：……略
B建设集团（中国大陆）：……略
资方经研究决定采用公司型的项目公司，其原因主要为：一是考虑到项目公司作为一个法人实体，可以为以后的筹资和项目实施运作带来较大的便利；二是公司型项目公司可以最大程度实现项目的有限追索，满足其非公司型负债的需求。具体操作步骤如下：
(1)订立合资协议，成立甲项目有限公司，两方以60%，40%的比例投资入股，统一纳税。
(2) 宿迁市政府将该新城区的一块地投入酒店的建设。
三、项目的详细可行性研究
1.宿迁市经济及商业环境研究
（1）市场
（2）政治环境
（3）地区经济状况
2.财务可行性研究
（1）人流量预测
（2）酒店入住率预测
（3）财务分析及评价
3.项目的可融资性分析
首先，政府对于该新城区开发的支持力度对于酒店的建设以及项目资金的筹集都起着十分重要的作用。
其次是现状，对于该新城开发项目的招商引资反响强烈，已经有很多家投资机构前来洽谈。
四、资金结构
1.估计项目总投入
该酒店包括一个酒店主体部分，两栋附楼，4栋别墅，一个露天游泳池，停车场以及两个网球场，预计建筑成本2.8亿，其他相关成本0.6亿，除此之外，项目公司还需保留0.3亿的项目超支准备以及0.3亿的流动资金，总投入约4亿。
2.确定负债比例
理论告诉我们，100％的负债可以达到最低的资金成本使用，但是风险太大，且实际操作性不强；而100％的权益融资固然使得风险降到最低，但是大量的机会成本使得综合资金利用率十分低下。在两极之间调和，找到财务风险和财务杠杆利益的最优均衡点，即是我们在这里的最优结构。经验告诉我们，这一数值在75％左右。而bt模式要求项目公司有至少30％的自有资金，所以确定自有资金为30％。
3.自有资金（30%，约1.2亿）
根据投资方出资比例，可得到各方出资如下：
A房地产开发公司（香港）：0.6亿
股本资金 B建设集团（中国大陆）：0.4亿
准股本资金：政府提供的新城的一块土地：约0.2亿
4.债务筹集（70%，约2.8亿）
主要分两部分：
- 银团贷款：这部分实现融资8亿元，这些贷款将由国家开发银行牵头组成的贷款银团提供，主要包括中国银行属下的中国建设财务（香港）有限公司、汇丰属下的D财务公司、中国建设银行省分行和国家开发银行。
美元贷款：该部分实现融资0.6亿，由中国银行属下的中国建设财务（香港）有限公司和汇丰属下的D财务公司牵头的香港国际银团借入；
人民币借款：该部分融资1.2亿，来源于中国建设银行省分行和国家开发银行；
选择这些银行的理由：略
在贷款的利率形势的选择方面，最佳的选择位固定利率制，这样可以规避大部分的利率风险。当然，得到固定利率贷款的难度较大，在这种情况下，可考虑浮动利率，通过与银行的谈判，固定住利率浮动的区间，入在LIBOR的基础上，上下浮动不超过4%。同时通过利用远期利率协议，利率期权等金融工具避险。
采用一部分美元贷款主要是出于美元贷款的利率相对于人民币的利率低以及人民币可能相对于美元升值，能够降低一部分成本。
（2）房地产开发专项基金：该部分实现融资1亿。
五、项目参与各方的确定
发起人：宿迁市政府，项目的回购方，且作为第三方资金部分参与股本的投入。市政府在整个项目和担保结构中所起的作用是基础性的。
股本资金投入者：A房地产开发公司（香港）和B建设集团（中国大陆）
债务资金投入者：中国银行属下的中国建设财务（香港）有限公司和汇丰属下的D财务公司牵头的香港国际银团；中国建设银行省分行，国家开发银行；房地产开发专项基金。
项目承建方：C建筑集团
对于C建筑集团的介绍：略。
六、风险分析
1.经济风险，主要有市场、外汇和利率风险；
2.法律风险；
3.完工风险。
七、担保结构的确立
1.政府的回购协议，这是整个项目融资的核心和基础所在。
2.完工担保：甲项目公司和C建筑公司签订的和由项目公司的股东两方提供的完工担保。
（1）项目发起方的完工担保形式是，在贷款银团指定的银行开足够金额的备用信用证；
（2）承建方C建筑公司的完工担保形式是银行保函，为履约保函。
3.项目建设合同
项目公司甲公司和承建方C建筑公司签订一份固定总价的交钥匙合同。
4.保险协议
甲公司和有关保险公司签订一系列的保险协议，就政治风险，不可抗力风险等进行分摊。
5.贷款担保
甲项目公司与贷款银行签订的以土地使用权和建立后的酒店等作为贷款的担保，以及项目的建筑材料的主要提供方乙公司也以一批建材作为部分人民币贷款的担保。
八、完整的融资模式示意图
